参加促销优惠后 海淀一楼盘业主超2400万房款去向不明

近日，多位北京市海淀区西钓鱼台嘉园（也称“御玺”）的业主向新京报记者反映，其于2021年在售楼处购房时参加了“交60万元抵100万元”的促销活动，共花费2000多万元购入一套房产，而在今年3月份销售人员提供购房发票时，却发现发票金额只有1900多万元，早前交纳的60万元“去向不明”。目前据初步统计，与其有同样情况的业主已经达到约40户。

对此，西钓鱼台嘉园的开发商上实城开方面回复记者时表示：“我们已经就此事开会，准备将与该项目业主进一步沟通，深入了解具体情况。接下来，将根据调查结果，积极争取相关各方协调解决问题。”

业主：房款中有60万元未开发票

近日，沈辉（化名）向新京报记者反映，2021年下半年，在他购房时，西钓鱼台嘉园售楼处的销售人员称，有“交60万元抵100万元”的促销活动。按照该销售人员的指引，沈辉先是在售楼处向开发商交了30万元，一周以后又在售楼处交了200余万元，前后共花费2020余万元购了一套房子。

2023年3月，当项目销售人员向沈辉提供购房发票时，沈辉发现，2020余万元的总房款，发票金额只有1960余万元。而后他才发现，2021年交款时的收据显示，有60万元的收款名义为“服务费”，收款单位为龙腾创世（北京）投资顾问有限公司（以下简称“龙腾创世公司”）。

购房人收据显示，由第三方公司收取60万元服务费。受访者供图

据西钓鱼台嘉园业主反映，项目开发商北京市御水苑房地产开发有限责任公司（简称“北京御水苑房地产”）将销售业务委托给北京一家房地产经纪机构，后者又与多家房产经纪机构合作，进行分销。这些房产经纪公司的工作人员都以西钓鱼台嘉园项目销售人员的身份在项目售楼处办公，对外销售房子。“一般的购房人真的无法对售楼处现场的工作人员真实身份进行识别，只能认为这些工作人员都是开发商的正规销售人员。”该项目另一位业主周庆（化名）说。

经过核对当时的刷卡记录，该项目多位购房人发现，其在售楼处先交的60万元打到了第三方公司的账户，剩余的房款则打到了开发商账户。

周庆表示，当时，售楼处销售人员给购房人报价比项目的备案指导价高了100万元。另据沈辉回忆，售楼处给他的报价为2060余万元，实际则交了2020余万元。沈辉提供的政府公开信息显示，其所购买的房产备案价约1960万元。沈辉、周庆等多位购房人的实际交款数额都普遍高于备案价60万元。而这60万元正好是发票上“消失”的金额。

周庆告诉新京报记者，目前据初步统计，和他、沈辉等一样有“60万元去向不明”遭遇的业主已经达到约40户，涉及金额超2400万元。

沈辉提供的政府公开信息显示，其所购买的房产备案价约1960万元，但其交了总房款2020余万元。受访者供图

开发商：公司未收到上述款项，正在研究处理

据西钓鱼台嘉园多位购房人向记者提供的银行交款凭条显示，他们交纳的60万元，收款单位为龙腾创世公司等单位。天眼查显示，龙腾创世公司现已注销，其股东为杜龙和杜梅廷，其中杜龙为公司实际控制人，持股比例为99.9%。

为核实了解情况，记者多次联系沈辉购买房产时的销售人员余女士，但对方一直未接听电话。

而项目的购房人也于早前向北京12345平台反映上述问题。9月16日，海淀区房管局在该平台回复称，通过约谈开发企业、会同相关部门对销售经纪公司进行问询、查验相关票据、检查售楼场所等调查发现，开发企业涉嫌违规销售行为，但目前开发企业及委托的销售公司拒不配合。同时，根据一部分诉求人提供的现场销控表照片显示，开发企业在销售过程中将销控表价格提高，与“一房一价”备案价格不一致，根据相关法规要求，应责令开发企业限期整改，但该项目已为房屋售罄、售楼场所撤离的状态，无法责令开发企业整改已不存在的销控表。

同时，关于诉求人多交纳的60万元汇入第三方龙腾公司且龙腾公司目前已注销的问题，建议诉求人立即向公安部门报案。而对于一部分诉求人提出的第三方公司收款后资金流向开发企业的推测，房管局由于职责和权限所限，无法进一步核实。

记者了解到，该项目开发商北京御水苑房地产为上实城开旗下公司。10月19日，上实城开方面相关负责人就此事回应记者时称，“现在可以确定的是，我司未收到上述款项。根据目前掌握的情况来看，此事确实发生在我们项目的售楼处内，不会推卸责任。近日，我们已经就此事开会，准备与该项目业主进一步沟通，深入了解具体情况。接下来，将根据调查结果，积极争取相关各方协调解决问题。现在可以确定，在我司与相关地产经纪公司签订的代理销售合同当中，绝对不会允许地产经纪公司收取诸如居间服务费等费用。但是，如果确实有通过其他房产中介机构带来的客户，就得进一步研究相关费用的问题。”

同一天，对于业主反映的售价高于政府备案价格、“60万元没开发票”等问题，海淀区房管局工作人员向新京报记者表示，目前该局确实已经调查处理此事，建议业主通过司法途径解决问题。

10月23日，新京报记者又拨通了天眼查系统显示的龙腾创世公司联系电话。对方回复称，“我们属于代账机构，现在龙腾创世已经不在了，上述款项涉及的信息属于机密，我们不方便透露。”

追问：收取“60万”合法吗？业主能否要求退还？

那么，上述单位向西钓鱼台嘉园购房人所收取的“60万”是否合法、能否退还？

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为需要综合考虑。首先，根据《商品房销售明码标价规定》，商品房销售实行“一套一标”，开发商应当严格按照备案价明码标价对外销售。开发商如果超出备案价60万进行销售，显然是违规的。其次，近年来，各地房管部门为了落实“房住不炒”，要求商品房备案价格不能超过政府设定的最高限价，否则不予备案，但有些企业为获取更高利润，采取了诸如“价外有价”（服务费）、“天价装修”等方式，变相提高房子的实际售价，而收取方不仅有开发商，还有中介公司或与开发商有利益关系的第三方公司。

同时，根据《商品房销售管理办法》，“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而且，全国多地也已明确规定承销机构不得以提供居间服务等名义变相收取“电商费”“服务费”“咨询费”。

王玉臣表示，如果企业收取了类似的额外费用，但是数额符合一般的中介收费标准，而且明码标价，双方自愿达成收取意向，最终将该费用计入《商品房买卖合同》约定的房价，同时，购房者确实享受到了优惠，所有的收款均开具发票，一般受法律支持，购房人很难再要求退款。反之，如果收取的这笔费用不符合正常的收取标准，违法违规，购房人可以要求退款。对于此类违法行为，监管部门需要进行彻底调查和整顿。

对于遇到类似情况的购房人，王玉臣建议，可以采取以下方式以维护自己的合法权利：对开发商可能涉及的违法违规行为进行分门别类的整理，分别向相关部门提起相关违法查处申请，比如，违反备案价销售属于违法销售，可以向住建部门或房管部门提起相关的违法查处申请；而抬高价格后再以“交60万元抵100万元”的名义进行宣传，属于违法宣传，可以向市场监督管理局提起相应的违法查处申请。如果上述方法还没有解决问题，可以结合行政处理情况，提起相关民事诉讼等。

新京报记者 张建

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁