买方市场的北京二手房业主:"先买后卖"遇阻、亏损100万定金

来自第三方机构的数据显示，当前北京市场的二手房库存正在快速下降。据贝壳找房1月10日数据，北京二手房挂牌量139604套，系自去年9月底以来首次跌破14万套；截至最新的1月26日，北京二手房挂牌量135979万套，已跌破13.6万套。

即不到一个月，贝壳找房所监测到的北京二手房挂牌量减少了3000多套。事实上，北京曾在去年12月14日发布“两降一调”楼市新政，对二手房市场有一定提振作用。诸葛找房数据显示，最新的2024年前三周，北京二手房市场保持一定活跃度，累计成交7643套。

通过北京二手房市场的走访、与业内人士的交流，搜狐财经了解到，当前北京二手房库存的下降除了与成交量上升带走部分库存有关，还与部分业主主动选择下架房源停止挂牌等因素相关。这背后，既有业主不愿“割肉降价”等主观因素，亦有楼市复苏动能不足、业主“持房观望”等现实难题。

综合各方观点来看，叠加经济、人口、房地产市场调整等多方因素，于买卖双方而言，价格博弈仍在加剧，“割肉卖出”还是“观望持有”各方抉择仍趋于理性，短期内北京二手房市场或继续承压。

机构数据：2023年北京二手房市场“降温”

根据北京市住建委官网的数据统计，从2023年4月开始，北京二手房交易量连续三个月下滑。随着去化减速，二手房库存激增，诸葛找房数据称，截至当年6月，北京二手房挂牌量已近20万套。

与此同时，买卖双方之间的阻塞、博弈逐渐形成。“随着一季度积压需求释放殆尽，3月份以后，市场回暖持续性显露不足。而北京近期以来挂牌房源量持续上升，而市场需求较前期明显减少，正式进入买方市场，为了加速卖出手房源，业主降价出售成主流，涨价信心连续回落。”诸葛找房分析师称。

在去年7月的一次走访中，就有二手房中介曾告诉搜狐财经，“当前市场向下走，部分卖房人在同小区房源降价氛围的感染下，愿意‘随行就市’进行让价，不像市场往上走的时候，想让业主让价几千块都难。”

随着成交放缓、降价卖房成风，北京二手房市场出现价格下行的现象。据国家统计局数据，自2023年5月起，北京二手房房价连续4个月环比下降；9月初“认房不认贷”政策曾带动房价短暂回升，但行业人士的观察是，9月下旬市场就有“量价齐跌”的趋势。

姜斯云是一名二手房业主，她在去年5月就开始“降价卖房”。据她反馈，“9月赶上出了利好政策以为市场会变好，没想到10月小区出现‘砸盘’也卖不掉的现象，11月持续下行，变化太快了根来不及反应。”

麦田房产的数据则显示，2023年12月北京二手房议价空间达到年内最大，和9月相比扩大0.82个百分点；截至今年1月，市场仍处于买方市场，降价成交仍是主旋律，卖房的业主们处于被动地位。

以北京位于广渠门的幸福里小区为例，贝壳找房数据显示，该小区41平的小两居在1月的成交价为378万；去年4月为521万，即9个月里降幅达27%；海淀四季青金雅园南区的219平四居室1月成交价为1470万元，相比7个月前的1760万元已下降16%。

区域之间亦存在分化，诸葛找房数据显示，2023年北京顺义区二手房房价下降幅度最高达24.9%；密云次之降幅为11.1%；东城、大兴、海淀则实现了同比6%的涨幅。

遇阻的业主：有人置换未果亏损100万

在降价卖房成为主旋律的当下，处于被动地位的卖房人似乎已逐渐崩溃。在社交平台上，卖房人周望详细分享了卖房经历。据她介绍，去年4月她出手定下一套电梯房，随后准备卖出位于立水桥的80平二居室。

“第一次约见买主我还气势逼人，7-8月北京楼市急转直下，看着周围成交价越来越低心理五味杂陈，中介让我降价、降价再降价，我心有不甘坚决反对，降了一点再看看。结果等到9月政策来了，有人看房却没人谈价，房价还一降再降。”她的感受是，卖房成了她人生最难迈过去的坎。

最终，在经历两次约谈后，周望于去年11月初将房子“割肉”卖出。她称，“到了11月，二手房价格持续走低、无量无价、人困马乏神经衰弱，再不卖就要面临违约，一咬牙抓住出手机会成交。”

据悉，这套房源成交周期为143天，带看次数多达190次，期间历经8次调价。熟悉该房源的中介也指出，“这套房子最终成交价为368万元，比最开始下降了70多万。”

同样是“先买后卖”的姜斯云就没有周望这么“幸运”了，为了孩子她在2022年秋天预定了一套四居室的房子，并在中介和卖家的“催促”下支付了100万定金。

与此同时，她将原来居住的位于北三环海淀的一套80多平的两居室挂牌。该小区环境好、装修精致、紧邻地铁，她最初计划卖出近900万，用来交新房房款。

然而，市场的走势令姜斯云始料未及。即使她将两居室降都同小区同户型最低价，也未成功卖出。到了去年12月，这套房子仍然没有卖出，想买的房子又被迫解约，她因此亏掉了100万定金。

为何降到小区最低价也没有成交？维护该房源的中介高颂的看法是，“这房子是东西向的且位于一楼，本来就不好卖。”

“现在看房者给这套房子的定位是700多万，因为价格太低了，业主不卖了，已下架房源。”他透露，姜斯云想等市场好的时候再考察重新挂牌卖房。

搜狐财经在交流中还发现，同样是准备置换，先买后卖的人稍显从容，但也免不了纠结。有卖房者一边卖房，一边看房准备改善居住空间，但因接受不了不断有买家“大刀”砍价，甚至跌破自己的购房成本价，最后决定从平台下架房源，置换的愿望也因此落空。

而不着急卖房的业主更加淡定。贝壳找房平台显示，马家堡附近一套“老破小”，面积不足40平，成交周期达188天，带看143次，最终成交价216万元。

促成这单成交的中介周平源对搜狐财经指出，“之前业主报价高，也不着急卖，直接把钥匙交给我随便带看，最后是降了17万成交的。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉总结道，在一二线热点城市，二手房交易周期普遍要达到6个月以上，如果低于市场价，可能在3个月左右。“在这种情况下，业主为了尽快换房，必须降价卖房。”

价格博弈仍在：有业主“从挂牌起一直被劝降价”

由此带来的局面便是，当市场长期处于买房市场，反复催促卖房人降价就成了房产中介的常规操作。搜狐财经观察发现，部分业主在买方的大幅砍价、中介“PUA”降价的双重夹击下，选择“躺平”。

有业主坦言，“作为卖家，我原本是开心置换。如今一降再降已经赔了，又一直被中介忽悠和买家的砍价，到达心里底线时，换不了就只能继续住着。”

部分房产中介的一些操作，也令业主不解。有业主吐槽，“中介又给我打电话让我降价，同户型同小区的也有比我便宜的，依然没人看没人买，那我降价的意义在哪里？”

也有业主在被中介要求降价时，仍比较平静。李鑫鑫也是一位二手房业主，早在去年3月就将自己位于草桥的50平一居室挂出售卖以偿还新房房贷，初始挂牌价330万元。

此后的9个月里，中介带看了4次、面访服务了5次，却不断劝说李鑫鑫降价。她称，“中介从我挂牌起就一直在劝我降价，我们坚持没降。直到去年12月赶上北京又出楼市宽松政策，想着能趁这波儿利好卖了也行，才下调了15万元。”

“现在我们也不着急卖房，更没有置换需求，这房子砸手里都行，中介再劝我降价也没用。”李鑫鑫对搜狐财经坦言，自己能接受小幅降价，但不能接受30万以上的降价。

“我的资产也是资产，凭什么要贱卖，就算自己不住，给父母住或者租出去不好吗？”在她看来，“现在房价降得多，房租降得少，我们想卖房的意愿就更低了。反正现在市场不好，而我的租金收入还是确定的，更没必要‘割肉’卖房了。”

对此，李宇嘉表示，目前业主对市场认知是分化的。“当市场出现了同类型楼盘被一次性降价抛售时，业主会认为这是贱卖。如果他的资金链不紧张或者对市场有一套自己的认知，就会进入惜售的状态，不卖了、撤牌了或者转售为租。”

“有部分业主认识到资产腾挪的重要性，愿意将前景不佳的房子腾退掉，即便降价也无所谓，因为持有的时间越长，价值损耗越大，不如一次性降到底，尽快出手。”他补充道。

那么，对于观望市场的业主，是抓紧卖出还是继续持有呢？中原地产资深分析师卢文曦认为，仍需具体问题具体分析：若是置换型业主有看中的新房，建议价格让步，抓紧卖出后置换新房。若是持有多套房产想兑现的业主，可以等到市场回暖时再考虑。

“房价跌到现在也跌得差不多了，就像股票一样，几个跌停板杀好了，总有一波反抽，可以等到反抽时再解套。对于持有多套房产的人来说，本身就是赚得少一些，若再继续杀跌的话，那可能是‘割肉’割在地板上了。”他补充道。

李宇嘉则建议持有多套房产的人，可以将房产在总资产中的占比控制在60%以下，若超过应该将剩余的房产卖掉，比如，对没有学位的“老破小”，进行资产腾挪。

针对未来的市场走势，李宇嘉的研判是，今年一季度市场或有“小阳春”，会有一定的价格抬头。

但他也指出，今年一季度“小阳春”不及去年一季度，“因为积累了三年的购买力和返乡置业，促进市场好转，构成去年同期的成交，但现在置业者对于就业和收入预期发生了一些变化，或不利于当下的市场。”

卢文曦则认为，“一线城市在去年底陆续释放楼市宽松政策，政策利好还没有完全释放出来，所以判断今年3、4月份会有一波成交，届时二手房房价应该是能够稳住。”

若从长远角度来看，居民收入预期改善仍是支持房价走出疲软的关键。李宇嘉认为，“业主愿意降价抛售，表面上看是因为供需关系的失衡造成，但背后是就业收入和预期不足。”

“只有重新产生比较多的高收入行业、低收入人群的收入能够支撑房价，或者房价能降到低收入水平能支撑的范围内，比如房价收入比能达到3到6倍，租售比能够上升到3%-4%这样的水平，才有可能回到市场供需平衡。”他指出。