新政“满月” 二手房买卖拉锯依旧

北京调整优化购房政策“满月”，被称为市场先行指标的二手房，是否有所改观？北京商报记者近期调查发现，数据层面，调整优化购房政策后的四周时间，北京二手房网签量为12296套，处于“荣枯线”之上，但与新政前四周相比，二手房网签量基本持平。一线经纪人给出的普遍判断是，小业主的行动力弱于开发商，二手房市场反应相对滞后，买卖双方陷入深度拉锯战。“不舍得”与“不着急”正成为北京二手房市场买卖双方博弈的外化表现。

成交量保持平稳

相比于新房市场的明显增长，二手房市场并未因新政落地而出现较大波动。

北京商报记者近期调查发现，数据层面，调整优化购房政策后的四周时间，北京二手房网签量为12296套，处于“荣枯线”之上，但与新政前四周相比，二手房网签量基本保持持平。

事实上，数据层面的表现，也与一线经纪人的感受一致。

“从2023年12月中旬政策出台后，二手房市场普遍反应‘迟钝’，可以说比政策出台前略好一点，但也仅仅是略好。”张旭是某头部中介五道口大区的负责人，用他的话说，一线经纪人普遍反馈北京调整优化购房政策后的近一个月时间仅仅是“问询多了起来”，市场成交仍保持平稳，拉动带看、未拉动成交，并没有太高的交易量出现。“从具体门店表现来看，最近一个月的成交数据比2023年10月要好，与11月大致相同，但肯定是不如9月。”

经历2023年9月短暂复苏之后，北京二手房市场阶段性呈现两个特征：成交量萎缩、挂牌价下调。“这背后的核心原因，是挂牌量太高了。”张旭称，受政策带动，近期北京二手房挂牌量有下降趋势，但仍维持在17万套的水平，17万套的房源该如何“解套”还是一个时间问题。

据张旭介绍，从他自己所在公司对准客户调研的情况看，目前被压抑最严重的，还是“卖一买一”的置换需求。一方面，置换客群想要抓住当前的市场机会，购买到更适合自己的房源；另一方面，由于市场供应量的增加，置换客群在出售现有住房时可能会面临价格谈判、成交周期较长等问题。这使得他们在购房和卖房的过程中，陷入了一种进退两难的境地。

买卖双方价格博弈

与新房市场由开发商主导不同，二手房市场主要由个人卖家和买家组成，因此，买卖交易也更为“主观”。一线经纪人给出的普遍判断是，小业主的行动力弱于开发商，二手房市场反应相对滞后，买卖双方陷入深度拉锯战。

张旭提及一点，当前北京二手房市场“老破小”类型的房源占到七成左右，这些房源降价出售现象较为普遍，也因此造成了买房“不着急”的现象。心理价位还没达到，等一等会不会再降低一些？这是多数买方观望的逻辑。

除买方“不着急”之外，市场也存在卖方“不舍得”的情况，部分业主因为当前房价不及心理预期而选择暂不挂牌销售，或者选择“死扛”不让。

据某头部中介德胜门店店东徐晶贻透露，近期他们手头上有几套优质的房源，但在与业主沟通调整价格时，遭遇了强势回应。业主们态度坚决，表示如果无法达到心理价位，宁愿下架也不愿出售。鉴于当前市场行情，门店经纪人多次建议业主调整价格，但均遭到拒绝。

徐晶贻称，这类业主大多属于变现业主，了解到有新政策后，想借机卖一个好价钱，并没有置换的需求。“其中也少部分置换业主，这类业主更多是‘不舍得’。”

北京商报记者在此前采访中也了解到，二手房买卖价格没有固定标准，可参考值主要以前期同小区售卖房源为主，这也形成市场惯例，当市场下行后，价格下调犹“割肉”般难受。根据需求角度，有置换需求的买方会选择降价出售，持有观望态度的则会继续坚持，或者干脆下架自己的房源。而买方以观望居多，买卖双方博弈由此增加。

张旭同样表示，随着北京调整优化购房政策的出台，二手房市场虽然仍存在交易难度大的情况，但恐慌性降价问题已经基本消失了。当前买卖双方博弈的核心点，还是在于购房成本问题。“如果是‘卖一买一’置换，手中房子降价的同时，想要置换的房子也在降价，折算一下并不亏。但手中的房子可能‘割肉’多一些才能出手，而想要置换的房子能谈的空间有限，购房成本没办法打平。”

预计3、4月迎市场高点

2023年，北京二手房市场也经历了过山车般的波动，自“小阳春”之后，市场交易趋于下行，呈现出了成交收缩、价格下调、挂牌量增多等特点。

在“认房不认贷”等一系列楼市刺激政策的影响下，9月北京二手房市场迎来一波回暖，9月北京二手房网签量为14262套，环比大幅增长超30%。但进入10月，这一回暖势头戛然而止，北京二手房网签量再次跌破1.2万套的“荣枯线”。

中原地产首席分析师张大伟表示，2023年11月北京二手房市场继续保持下行，特别是12月上半月整体市场出现了明显的价格调整，这种情况下，12月14日出台的政策止住了市场下行。整体看，实际12月市场成交和9月实际成交基本差不多，因为部分政策需要1月才落地执行，所以部分网签数据会滞后体现在1月。

张大伟称，北京2023年12月新政影响市场实际成交上涨了20%左右，虽然不如9月的上涨40%，但网签数据滞后，所以预计2024年1月的网签数据依然会在12月的基础上有所冲高。

从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套，但市场推动主要依赖学区房需求，过了4月需求就会下降。2023年小阳春很大程度是学区房和前期积压的需求释放，所以2024年同样市场高点也很可能出现在3—4月，预计1月在1.2万—1.3万套左右，2月春节影响后，3月市场有望再次超过1.5万套。

北京商报记者 王寅浩