买卖二手房 警惕这些“炒房”套路

本文转自：闽南日报

近期，市住建局在持续规范二手房交易市场相关工作中，发现部分房地产中介机构及个人违规从事“炒房”行为，不仅损害了交易当事人的合法权益，也给我市的二手房交易市场带来了负面影响。

那么，“炒房”到底是一种什么样的行为？“炒房客”通过哪些手段进行“炒房”？该行为可能存在那些隐患？记者咨询了市住建局工作人员，总结出这些“炒房”套路，请购房者注意规避。

注意规避！ 三种常见套路

“炒房”，通俗来说主要是利用交易双方的信息差，低进高出赚取差价，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。

当前市场上，二手房“炒房客”往往通过办理委托公证、过户给指定第三方、协议代持等几种方式进行“炒房”。

第一种，办理委托公证。“炒房客”先向产权人支付首付款，签订交易协议，达成交易关系，但未办理房屋过户手续，只是办理了一系列的委托公证。取得房东的委托后，“炒房客”便抬高房屋价格，寻找下家接盘。待找到合适的买家后，“炒房客”再以受托人的身份与买方办理房屋过户手续。如此一来，“炒房客”只需支付首付款便可从中牟利，“炒房”周期短，又规避了交易税费和向银行申请贷款的费用，省下了尾款的支付，还赚取了房屋的差价。

第二种，过户给指定第三方。在正常的二手房交易流程中，买卖双方通过中介机构签订交易协议，就房屋价格、定金支付、过户时间约定及房屋交付等事项达成初步合意后，理应直接办理《存量房买卖合同》网签备案及二手房过户手续。但有的“炒房客”在交易协议中加入了“卖方同意过户给买方指定的第三方”的条款，向卖方支付了一定数额定金，并将交易时间延长至六个月以上。在这期间，“炒房客”便用定金的形式先行锁定了房源，同时找寻新的下家，提高房价出售，赚取差价。办理过户手续时，以“过户给指定第三方”为依据，由卖方直接过户给第三方。若卖方发现被赚取了高额差价，想要取消交易协议时，则将面临高额的违约责任。

第三种，协议代持。“炒房客”通过与房东签订“独家委托协议”“代持协议”“单方代理协议”等具有代理性质的协议，约定一定时期内，“炒房客”获取房屋使用权，并每月向房东支付一定的租金。在约定期间内，“炒房客”对房屋进行装修，并寻找买方，加价出售，从而赚取差价。若在约定时间内未找到买方，“炒房客”无非损失了约定期间内的租金。

快速识别！ 四个明显特征

从以上三种常见的炒房套路可以总结得出，“炒房客”的套路大致存在几种特征：一是第三方介入，二是交易周期长，三是炒房成本低，四是经纪机构参与其中。

具体来说，“炒房客”会以帮朋友、亲戚买房等理由，要求协议中约定“指定第三人过户”“办理委托公证”等条款，便于未来的房产过户。房东直到办理过户手续时才发现，原来真正的买方和与自己签订协议的不是同一人。

“炒房客”会编造各种理由，与房东约定半年以上交易周期，便于装修房屋、炒高房价，寻找真正买家。

“炒房客”会以较低的成本锁定房源，甚至通过租赁等方式实质控制房屋。一旦市场行情下行，只需放弃小额的成本即可，实际的市场波动风险主要还是售房人承担。

“炒房客”多通过利益分成等方式寻找房地产经纪机构合作。经纪机构利用买卖双方的信任和交易信息不对称的优势，刻意隐瞒重要事项，压低房屋售价，协助促成“炒房”交易。

注意防患！交易风险和隐患

“炒房”不仅扰乱市场秩序，还给原房主和买房人带来隐患，损害了交易当事人的合法权益。

对买房人来说，可能面临房屋装修质量问题。若“炒房客”在装修中破坏了房屋结构，买房人入住后发现质量问题，会直接向原房主主张修复或赔偿，原房主平添烦恼。同时，“炒房客”的装修，多是“表面工程”，住久了各种问题便会暴露。有些“炒房客”甚至会使用低劣材料，可能损害人身健康。

对房主来说，或将承担法律责任。将房屋转卖他人的行为，“炒房客”只是名义的卖房人，形式上是代理房主出售。若该合同履行过程中产生纠纷，买房人可能主张房主与“炒房客”存在恶意串通的行为。一旦发生诉讼，房主将被列为被告。

此外，房主签下的带有委托性质的协议存在风险隐患。“炒房客”若利用协议物色多位意向购房人并收取定金，卷款跑路，意向购房人蒙受经济损失，房东或将面临法律纠纷。

多留心眼！买卖房切莫贪利

房东在出售房屋的过程中，要慎重选择委托公证的交易形式，在签订合同前，要仔细阅读房屋买卖协议、委托协议中的条款，对发现带有“过户给指定第三方”“委托办理房屋出售手续”或是“由买方代持房屋”性质的条款时要提高警惕，切忌贪图“代持租金”之类的蝇头小利，以免给自己与他人带来不必要的经济损失与法律纠纷隐患。

买方在购买房屋的过程中，应与房东直接沟通交流。尤其是在讨论房屋价格的环节中，切记要求房东出示房屋的权属证明、本人身份证等证明材料。遇到洽谈对象系受托人的，更应小心谨慎，以防落入“炒房客”的陷阱。看中新装修的房源时，有条件的可以请专业人士一起验房，确定房屋装修品质，避免买到有装修质量问题的二手房。

“房住不炒”作为我国房地产市场发展的大方针，是不可突破的底线。房地产经纪机构应洁身自好，共同维护行业形象。在从业过程中，拒接违规“炒房客”的业务，避免因此承担民事、行政责任，甚至是刑事责任。

■本报记者 张 晗

通 讯 员 马骏凌