交房“缩水”了5平方米能否解除购房合同?

本文转自：半岛都市报

交房“缩水”了5平方米能否解除购房合同?

半岛问法热线昨聚焦房产纠纷,两位律师在线为市民答疑解惑 问题1>>>

开发商未按期交房能否要求解除合同

2022年6月,刘先生与某实业公司签订《商品房买卖合同》,合同中约定:开发商逾期交房超过30日后刘先生有权解除合同。但签约时某实业公司要求刘先生同时签订一份《补充协议》,约定:如刘先生逾期付款超过30日,某实业公司有权解除合同；如某实业公司逾期交房,刘先生放弃解除合同的权利；如出现约定的购房人有权解除合同的事由,某实业公司自该事由发生之日起15日内未收到书面解除合同通知的,视为刘先生放弃解除权及责任追究权。合同签订后,刘先生依约支付购房款,但某实业公司未按期交房。刘先生询问律师,自己能否以开发商未按期交房为由,要求解除购房合同并退还购房款。

律师说法:开发商要求刘先生签订的《补充协议》中约定逾期付款时,某实业公司享有合同解除权,而某实业公司逾期交房时,刘先生放弃合同解除权,明显排除了购房人的主要权利,系开发商为了重复使用而预先拟定的在订立合同时未与对方协商的格式合同,该协议应属无效；且该协议约定合同解除权行使期限为15日,而对某实业公司并无相应限制,这与法定的一年解除权行使期限相差甚大,属于不合理限制购房人主要权利,亦属无效。因此刘先生完全可以通过诉讼的途径要求解除签订的买卖合同,并要求开发商退还购房款。

问题2>>>

合同约定免三年物业费

交房后被物业公司催款

2021年陈先生到某开发商建设的楼盘看房,当时开发商的销售人员承诺,如果陈先生购买房产,将会免收三年物业费。陈先生很看好这个优惠,与某开发商签订《商品房买卖合同》,开发商也出具了《免收物业管理费承诺函》,承诺对陈先生购买房屋免予收取三年物业费,陈先生支付全部房屋价款。2022年10月,陈先生多次接到小区物业公司催交物业费的通知,陈先生按照前期物业服务合同交纳了物业费。陈先生询问律师,是否可以要求开发商赔偿其物业费损失。

律师说法:开发商向陈先生承诺免收三年物业费,对双方促成商品房买卖合同的订立具有重要作用。且在签订合同当日,开发商向陈先生出具了书面的《免收物业管理费承诺函》,这表明是开发商真实意思表示,对其具有法律约束力。因此开发商未按照承诺函的内容履行,导致陈先生因交纳物业费产生损失,理应由开发商承担该损失的赔偿责任。

问题3>>>

得到一套“顶账房”

登记后有人来要钱

洪先生的公司是做建筑材料的,与某建筑公司有过多次合作,为该公司提供建筑工程施工材料。某建筑公司2020年通过招投标,成为了某地产公司一个项目的施工单位,并从洪先生的公司购买建筑工程施工材料。在工程价款结算时,某地产公司尚欠建筑公司工程款未足额支付,建筑公司也未向洪先生公司足额支付购买建筑工程材料的价款。随后地产公司将一套房产顶给建筑公司,建筑公司又顶给了洪先生的公司,最后洪先生与地产公司签订房屋买卖合同,办理了不动产转移登记。时隔一年后,建筑公司以洪先生公司未向其支付购房款为由,要求洪先生公司向其支付购房款。洪先生询问律师,建筑公司能否要求自己公司支付购房款。

律师说法:房屋是由某地产公司开发建设的,依据《民法典》的相关规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”因此项目建成后,地产公司就取得房屋所有权,房屋经过几次抵顶,并转移登记至洪先生的公司名下,洪先生在此基础上办理了不动产转移登记,应当成为房屋所有权人。《民法典》中还有规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。该房产虽然曾被抵顶至建筑公司,但建筑公司没有将房屋登记在自己名下,从始至终就没有获得该房屋的所有权,因此该公司要求洪先生的公司支付购房款与事实不符,于法无据,应该不会得到法院支持。

问题4>>>

父母生前留下分家单

兄弟不承认怎么办

陈先生的父母婚后育有6个子女,上世纪七八十年代,父母认为自己的儿子已经长大,可以独立居住,与自己的儿子分家,将自己的宅基地分割给自己的孩子,并按照当时的风俗习惯找人书写了分家单,并签字留证。后期陈先生的哥哥们依据分家单的内容,找到当地的村民委员会将宅基地登记,占有属于自己的宅基地。陈先生因为年纪还小,就没有对自己的宅基地进行登记。父母去世后,陈先生的二哥主张陈先生的房屋需要按照法定继承进行分配,以前书写的分家单没有法律效力。陈先生询问律师,父母留下的分家单是否具有法律效力。

律师说法:最高法对于《民法典》适用时间效力有规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”因陈先生父母定下分家单发生于《民法典》实施之前,应当适用当时的法律、司法解释的规定。对分家单认定有效和无效,需要通过约定内容结合当时的风俗、习惯探究当事人的真实意思表示。根据陈先生的描述,父母当时留下分家单时,是根据当时当地的分家习俗,由村里较有威望的人或亲属进行见证,由村里文化水平较高的人执笔,执笔人有时也视为见证人。从形式上看,分家单应该是当时父母真实意思的表示,具有法律效力。

问题5>>>

赠送花园竟是公共绿地

可以解除购房合同吗

李先生的父母想要买套养老房,售楼部业务员推荐了一楼房屋带绿地花园的户型,称花园使用权归一楼业主所有。签约时李先生父母还与房地产公司签订了《一楼花园使用协议》,载明该花园不属于小区公共绿化设施。可到交房时,李先生父母了解到,这处花园是公共绿地,归全体业主所有。李先生询问,开发商是否涉嫌消费欺诈,能否以此为由要求解除合同并退还购房款及利息。

律师说法:房地产公司未取得专属绿地审批及其他业主的同意,就允诺了公共绿地的专属使用权,致使该约定无法履行,应当承担违约责任。李先生的父母无法使用一楼花园,势必影响其对房屋的整体评价和居住体验,其以合同目的不能实现为由要求解除购房合同符合法律规定。李先生父母可以要求房地产公司退还购房款及相关利息。