买了套“法拍房”，装修时却被告知拖欠万元物业费

本文转自：泰州日报

买了套“法拍房”，装修时却被告知拖欠万元物业费

法律人士：购房前，需充分了解房屋“前世今生”所有信息

本报讯（记者 晓风）买了一套二手房，本是件高兴的事，但市民李先生却遇上了烦心事——由于该房还欠着一笔积压多年的物业费，导致其装修被“卡了壳”，这可让李先生高兴不起来了，不知如何是好？

业主 拿房后凭空多出万元欠费

李先生购买的这套房子说来有些特殊，它此前属“法拍房”（是指被法院强制执行拍卖的房屋），位于医药高新区（高港区）凤城丽都小区，是总面积126平方米的复式结构。2014年12月，李先生的朋友拍得此房，但由于产权不清晰一直没有办理交房手续，直到今年7月20日，朋友才取得该房的产权证。拿证后，按照此前约定，朋友随即又将房子转售给李先生，第二天也就是7月21日，房子过户到李先生名下。

拿到钥匙后，李先生着手装修，便来到小区物业申请装修手续。但物业工作人员的一番话却让他懵了，“他们说，该房欠着三年多的物业费，按每月每平方米2元计算，已欠费1万多元。”物业告诉他，要想装修，必须补交这笔拖欠的物业费。

突然冒出一笔万元的欠费，这让李先生感到委屈又无奈。他很不解，这套房子此前一直空关，直到今年7月20日才办到产权证。在此之前，就连产权都不明晰，哪里来的物业费，又凭什么要他来承担这笔物业费呢？

记者了解到，凤城丽都原先由泰州宏盛房地产开发有限公司于2010年开工建设，2013年项目停工。此后，随着司法程序介入，该公司破产清算涉及的部分商品房陆续在淘宝网“阿里资产司法拍卖频道”公开处置。

物业 物业费收取“认房不认人”

对此，凤城丽都所属物业——泰州璟天物业公司的孙经理给出了解释。他说，公司于2019年上半年进驻凤城丽都小区，在为业主无偿服务了大半年后，于2020年1月起收取物业费。物业收取费用的原则是“认房不认人”，目前此房已欠物业费3年多，既然现任房主是李先生，那么也理应由他交纳物业费。

孙经理说，至于空置房是否应该交纳物业费的问题，2019年1月1日起施行的《江苏省物业服务收费管理办法》已取消了空置房物业服务费减免的相关规定。办法明确规定，业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月缴纳物业公共服务费用。此外，2020年2月1日起施行的《泰州市市区物业服务收费管理实施细则》也取消了因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的70%缴纳的规定。

孙经理认为，李先生在购房前，应充分了解房屋以前的全部情况。如存在水电、物业等欠费，应等原房主交清费用后再进行房屋过户交易。否则，就视同默认由其承担。

律师 竞拍“法拍房”前，须做好调查

因距离此套房屋竞拍已近9年，当年法院的“法拍房”竞买公告已难以查询。不过，李先生手头有一份此房2014年的《拍卖成交确认书》，第四条内容为“拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论申请执行人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，应由申请执行人自行承担。”这就意味着，对“法拍房”已知或未知的瑕疵，均由买房人（即李先生的朋友）自行承担相应风险。

上海市海华永泰(泰州)律师事务所律师刘治认为，拍卖本质上仍属于一种买卖行为，法院以公告的形式发出要约，竞拍人同意接受公告中载明的条件，双方即形成缔结合同的意思表示，竞买成功后合同成立，双方应当受合同条款约束。

对于李先生所购友人的二手房欠交物业费，若二手房买卖合同中对物业费承担有具体约定，则从其约定；若没有约定，之前所欠交的物业费属于原房主（即李先生的朋友）与物业公司之间的约定，故应由原房主向物业公司支付。新房主对于之前欠交的物业费并不必然承担责任。

刘治律师提醒，法拍房往往是因为前期有诸如“断供”“抵押”等纠纷，才进入司法拍卖程序，因此，较大可能存在欠交物业费、水电费以及其他相关费用等情况。公众在竞拍前务必慎重，要做好充分调查评估，尽可能多了解法拍所涉房屋的相关信息，特别是房屋是否存在租约、有无产权瑕疵、欠交费用等情况，再参加竞买。