业主认为物业服务企业服务不到位，能否拒交物业服务费？

本文转自：黔西南日报

【案情简介】原告系某小区的前期物业公司，被告李某系该小区业主。原、被告于2016年10月签订《前期物业管理服务协议》，约定：“物业管理服务费标准为每月每平方米1元，并按房屋建筑面积120平方米计算。乙方（即被告）应积极履行缴费义务。”同时约定：“乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方（即原告）催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。”经物业公司多次书面催收，李某依然长达三年未缴纳物业管理费，物业公司遂向法院提起诉讼：请求李某缴纳物业管理费4320元，并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。

李某辩称，没有交物业管理费是因为原告物业服务不到位。家中漏水导致墙面毁损，损失巨大，其多次向物业公司反馈房屋漏水情况，但物业公司均未采取任何维修措施。小区收入原告没有公示，私自占有。

【法院裁判】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方均应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约对小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费4320元的主张，符合双方合同约定，予以支持。原告提供的照片能反映出原告在物业服务中存在一些瑕疵问题，但被告不能以原告物业服务不到位作为拒绝缴纳物业费的理由，被告不能否认原告对该小区提供的综合服务，故对被告的抗辩不予支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、被告李某向原告某物业管理公司支付自2017年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费4320元。二、驳回原告的其余诉讼请求。

【典型意义】近年来，业主以物业服务企业服务不到位，房屋漏水不处理等问题为由拒交物业服务费的事例时有发生。此种行为不仅损害了物业服务企业的合法权益，也损害了按时交费业主的合法权益。长此以往，还将导致物业服务企业经营状况持续恶化，容易引发一系列的社会矛盾。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备，但不得仅以物业服务企业提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。另外，开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，房屋因质量问题导致漏水、渗水，与物业服务不是同一法律关系，业主可基于合同另行主张。