绿篱围合遭拆除 业主将开发商告上法庭

本文转自：江淮晨报

绿篱围合遭拆除 业主将开发商告上法庭

芜湖鸠江法院判决：拆除系自身过错，赔偿损失不予支持

“附带庭院”让人们拥有舒适的生活空间同时，也可以享受自然，是不少购买者的意向之选，但对于该绿篱围合的庭院，业主是否可以随意改造？9月6日，记者从芜湖市鸠江区人民法院获悉，该院近日审结了一起关于围合庭院的商品房销售合同纠纷。

围合庭院遭城管拆除业主与开发商对簿公堂

2019年，原告李某、蒋某（夫妻关系）与被告芜湖某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告公司开发的某楼盘101室。同日，双方签订《关于特定空间的补充约定》，主要载明：与特定商品房毗邻的露台、相邻绿地（庭院）或空地等具有利用上的独立性、可以排他使用的空间或平台，由卖方自行统一区分并交由卖方指定的买方独自使用，其他买方不可撤销地同意并确认放弃此部分使用权，买方无需再另行征得其他全体买方的同意；上述绿地（庭院）或毗邻户上方屋面（露台）由相应买方仅做景观用途之合理使用，但不得进行硬质隔离或搭设围改，不得侵犯他人合法权益……两原告在该约定上签字捺印确认。

后原告按约支付了购房款，被告向原告交付案涉房屋。原告接收房屋后，擅自对围合区域的绿篱进行破坏和拆除，加装栏杆，对院子进行大幅度的改造和硬化。2021年，区城管行政执法局作出致居民的一封信，载明“近一段时间以来，小区内出现部分业主擅自对房前屋后的绿化带进行损坏、并用建筑材料圈围，该行为已经涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，必须立即停止施工，并由业主在三日内恢复原状，逾期未恢复原状的，相关执法部门将依法查处。”随后，政府相关部门将包括案涉房屋前的庭院拆除。

原告认为开发商在前期销售房屋时，宣传购买一楼业主可以享有独立花园，房屋规划设计时被告并没有将一楼公共绿地设计为一楼的院子，但开发商却擅自将公共绿地划归业主使用并以此作为卖点增加售房价格，属于违规操作，案涉房屋的院子被政府部门强制拆除致无法使用系因开发商的过错导致，其行为已构成虚假宣传、合同欺诈，为了维护权益，诉至法院要求开发商赔偿相关损失。

法院：庭院遭拆除系自身过错赔偿损失不予支持

法院经审理认为，原、被告双方签订《关于特定空间的补充约定》载明：案涉相邻绿地（庭院），由卖方（被告）区分并交由买方（原告）独自使用。上述绿地（庭院）或毗邻户上方屋面（露台）由相应买方仅做景观用途之合理使用，但不得进行硬质隔离或搭设围改，不得随意改变绿地功能，不得擅自搭建任何建筑或装置，不得侵犯他人合法权益等。

本案中，原告在使用案涉绿地过程中，违反双方签订的《关于特定空间的补充约定》的约定，擅自对案涉绿地的绿化带进行损坏、并用建筑材料圈围，政府相关部门将包括案涉房屋前的庭院拆除。显然，原告的庭院被政府城管部门拆除是原告自身的过错，与被告无关，原告主张被告赔偿损失法院不予支持。

法官提醒：依法成立的合同受法律保护，当事人均应按约行使合同权利，并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。一楼业主虽然对搭配销售的绿篱围合庭院具有使用权，但该权利并非完全排他的或者不受限制的，更不能违规改造影响其功能，进而影响到小区的公共利益或其他业主的合法权益。