郑州一楼盘逾期交付还要业主每平米补1300多元差价？律师：补差保房应该是购房者现阶段最好的选择

近日，郑州市金水区郑东龙湖一号问题楼盘项目攻坚化解工作指挥部（下文简称“指挥部”）发布的“保交楼”处置公告，引发部分业主不满。

该公告称，对于(保交楼)地块(7-1、7-2、4-1)，原团购业主若选择继续持有房源的，需要按照1357.6元/㎡的标准补交房款，并鼓励一房配购一车位，一个储藏室；原团购业主若选择退款，将以4.75%的年化率退还本金及利息，半年内有序退款到位；对于4-2地块、5号地块，可选择退款（利率同上），也可选择置换房源，同时不再补偿资金占用费，并按照凤起梧桐园(6号地块)置换单价12146.36元/㎡补交房款。

多位业主表示，以上解决方案并不合理，并拒绝补交房款。业主坚持按照之前的购房合同办理交房。

▲郑州龙湖一号楼盘 受访者供图

据了解，郑东龙湖一号开发商为河南美商置业有限公司，该项目位于中州大道与杨金路交叉口东北角500米左右，占地约2100亩，涵盖住宅、公寓（写字楼）、酒店、商业等。按照原计划，该楼盘应在2019年底陆续交房，但是3年多过去，如今依然没有完成所有施工。

有业主认为：

三种方案缺少法律依据，不会补缴费用

红星新闻联系到一名7-1地块业主，据其反映，其在2013年团购，交了20万的定金，2017年选房签订合同，网签备案，开始还房贷。合同上规定的交楼时间是2019年12月31日，但一直拖到现在都没有交房。面对指挥部给出的三种方案，业主们认为三种方案都不合理，也没有法律依据，但还是倾向于选择第一种交房方案，希望能按时交房，“再不交都影响孩子上学了”，但不会补缴费用。该业主称“7-1地块已经具备交房条件，也已竣工验收过一次，有些业主之前收到了延期交楼的通知，但我没有收到，我是在群里看的其他业主收到的通知。”

据一名4-1地块业主向红星新闻反映，其称2016年全额付款100万左右进行网签，“因为已经网签过，也希望如期交房，但不会补缴费用，也不会配购车位和储藏室”。该业主还称，如果到时必须要补缴房款才能交房，会选择退款。

另据一位4-2地块业主反映，其称2013年交定金，2015年补齐了首付款，由于4-2地块目前都没有拍到，只能无奈选择退款。

面对诸多业主的质疑，红星新闻记者以业主身份联系到指挥部，工作人员表示指挥部主要由金水区政府牵头成立，其所公布的三种方案也是相关部门经过前期调研后讨论出来的结果，包括政府相关部门、开发商和第三方机构，这是根据第三方测算结果统一制定出的方案。“要是业主觉得三种方案都不合适，可以先登记，后续会有针对特殊情况出台的方案。”至于不选择任意一种方案，会不会被单方解除网签备案的协议，工作人员表示不清楚相关情况。

至于以上方案中的差价数额、年化率和置换金额的确定，指挥部工作人员解释称，将差价金额定在1357.6元/㎡，“这是由第三方测算机构通过各方面的数据得出的结果，是根据团购地续建资金与剩余货值之差，其结果再除以所有的地上建筑面积得出的数值。”

据了解，经工程造价咨询机构、会计事务所测算，团购地续建资金总需约6.89亿元，剩余货值包括未销售车位货值约1.06亿元，未销售储藏室货值约8575万元，车位和储藏室属于鼓励购买，并非强制购买。

“4.75%的年化率是根据之前业主与开发商的诉讼里折中得到的数据。”上述工作人员表示，至于12146.36元/㎡的置换单价，“凤起梧桐园销售备案均价为18500元/㎡，置换标准为12146.36元/㎡，这个数值是开发商确定的。”

随后红星新闻联系到金水区住建局，工作人员证实该指挥部确实是有金水区政府参与，其他情况尚不清楚。

▲相关问题楼盘的“处置公告”截图

律师说法：

补差保房应该是购房者现阶段最好的选择

对于上述方案的合理性，红星新闻联系到了相关律师进行解读。

四川盛豪（德阳）律师事务所蒋健律师表示，从合同约定和法律规定角度，以上方案的处理方式应该与开发商和购房者签订的购房合同约定及法律规定不符，从权利、义务的对等性来看也并不合理，但如果从购房者权利实现的可能性和时效性的角度，补差保房应该是购房者现阶段最好的选择。

河南泽槿律师事务所主任付建告诉红星新闻，对于已经网签备案过的业主仍需缴纳费用才可交房的问题，需要具体分析合同条款和相关法律规定。“如果合同中没有明确约定业主需缴纳额外费用才能交房，那么业主要房但是需要额外购买储藏室和车位的行为显然不合理。”

“政府部门在处理房地产纠纷时应遵循法律程序，尊重当事人的意愿，并在合法合规的前提下进行协调。如果合同属于民事合同，政府部门通常不会直接干预或解除合同。”付建认为，如果涉及到公共利益、城市规划等问题，政府部门可能会采取一定的措施来保障公共利益，但政府部门若单方面协调解除已备案合同、未能充分保障当事人的参与权、知情权，显然不符合法律规定的。“根据我国民法典及合同法有关规定，若政府单方面解除已网签备案合同，应该本着公平、公正的原则，在法律规定许可的前提下，与原业主协商，互利、合理、有偿地妥善解决，保障当事人行使自己的合法权益。”

此外，付健还表示，业主如果选择解除合同，确实意味着成为债权人，但如果房产企业申请破产，业主的房款很大可能得不到偿还。“从政府的层面讲，既然对烂尾楼项目的保交政策是出于对购房者生活和财产的保障，那么就应当最大层面地从购房者角度考虑问题。”付律师建议购房者进一步和当地相关部门协商，在缴纳额外费用的前提下不把购买车位等作为附加条件，以达到“退无可退”情况下的利益平衡。

红星新闻记者 卢燕飞 实习生 丁莉莉 受访者供图