过户不成引发纠纷二手房买卖要注意

本文转自：西海都市报

本报讯（西海全媒体记者 雷欣钰）近日，西宁市湟中区人民法院多巴人民法庭审理了一起特殊的二手房纠纷案。

小钟通过中介公司了解到一套二手房，房屋面积、价格均合适，小钟与房主老张达成了房屋买卖口头协议，当日便支付购房诚意金2万元，中介公司小李作为代收方，向小钟出具诚意金收据。其间，中介公司先后共代收2.7万元。小钟根据老张的要求，通过银行转账向收款方小张（老张的儿子）的账户，转入购房款33万元，之后小钟与老张商量后续款待过户时一并支付，老张爽快地答应了。几天后，老张的妻子却说，“房子没办法卖，房子在儿子名下，儿子还未成年，过户肯定办不下来……”由于第一次购买二手房，半信半疑的小钟决定去咨询过户问题，咨询后得知房主竟是未成年人。老张这头咬定房子能过户，小钟随后与老张发生口角，一气之下，小钟将老张及中介公司告到了法院。

法院经审理认为，三方至纠纷发生时均未签订书面的房屋买卖合同，在组织双方进行庭前调解时始终无法达成一致意见，最终开庭审理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。小钟通过中介小李与老张以口头形式转让房产，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同关系不能有效成立，自始不具有法律约束力和合同履行效力，双方均存在一定的过错，因此老张应将收取的购房款33万元返还给小钟。对于小钟要求中介公司返还2.7万元的诉求，虽提交了向中介公司小李微信转账的记录，但审查时未在转账附言中发现任何注明关于这笔款项的用途，小钟亦未能提交其他能够证明款项性质的相关证据，因此无法确定该笔款项系居间费用还是为购买房屋而支出的其他费用，根据举证责任，驳回了此项诉讼请求。双方对于是否能够过户均未能提供任何官方的书面证据或佐证材料。

最终，法院判决老张返还小钟购房款33万元，并驳回小钟的其他诉讼请求和老张的反诉请求。判决生效后双方均未上诉。

结合本案，法官提醒大家，在购买二手房时，应注意以下几个问题：买卖双方需要签订书面的买卖合同，并对双方的权利义务进行明确约定，有效防止出现违反法律、行政法规的强制性规定，避免产生纠纷。买方应及时向房管局查询、确认房屋权属情况及产权人信息与卖方是否一致；是否存在共有人、是否设立抵押登记、居住权等信息。通过微信、银行等电子转账方式时也应在转账附言中明确转账用途、款项性质。交付房款后及时办理过户登记，避免因产权纠纷造成财产损失。房产中介作为充分了解市场规则的一方，应主动向买卖双方传递签署书面合同的重要性和必要性，而非以省事省力等事不关己的心态，完成交易行为。