过户不成引发纠纷，二手房买卖的一些事儿

本文转自：西宁晚报

本期法官

陈梦媛 西宁市湟中区人民法院多巴人民法庭三级法官

案情简介：

小钟为结婚四处看房，但房价过高预算有限的他，无意间通过中介公司了解到一套二手房，房屋面积、价格均合适，最后冲动的他决定立马订房，小钟与房主老张达成了房屋买卖的口头协议，当日便支付购房诚意金20000元，中介公司小李作为代收方向小钟出具《诚意金收据》，载明：兹收到小钟购房诚意金20000元，房屋总价款为970000元，付款方式商业按揭。如上述条件符合，则诚意金直接转化为定金。若在约定时间内买房改变购买意向，则此诚意金转为违约金不得退还；若因卖方在规定时间内未按约定时间到场，或满足不了上述条件，则此诚意金如数返还给买方。此诚意金在买卖双方签署《房地产买卖合约》时自动转为购房定金，直接交付给卖方。期间，中介公司先后共代收27000元。小钟根据老张的要求，通过银行转账向收款方为小张（老张儿子）的账户，转入购房款330000元，之后小钟与老张商量后续放款待过户时一并支付，老张爽快地答应了。没过几天，老张妻子却说，“房子没办法卖，房子在儿子名下，儿子还未成年，过户肯定办不下来的……”由于第一次购买“二手房”，听到不能过户信息后，半信半疑的小钟决定去咨询过户问题，这一咨询没想到房主竟真是“未成年”，这可把他愁坏了。老张这头却一直咬定能“过户”，小钟随后与老张发生口角，一气之下将老张及中介公司告到了法院。

因房屋无法过户，小钟要求老张返还定金350000元，追加利息9850元，要求中介公司返还27000元，追加利息671元。老张不服提起反诉，认为双方存在事实上的买卖合同关系，且并未隐瞒房主是儿子的事实，他认为小钟在转账时看到收款方为儿子小张就表示小钟是明知的，房子也不存在不能过户的客观障碍。由于小钟已经缴纳了330000元的部分房款，迟迟未交齐尾款，空置的房屋也已存在贬值，他主张双方继续履行合同，按照原定价格小钟应付清尾款640000元，同时承担房屋空置损失20000元，要求驳回小钟的诉讼请求。而小钟认为老张在儿子不知情的情况下擅自处置房产的行为侵害了未成年人的合法权益，明知无法过户的事实，仍将房屋对外出售属于欺骗，房子并未交付，他不应承担空置的损失，要求驳回老张的反诉请求。

裁判结果：

三方至纠纷发生时均未签订书面的房屋买卖合同，在组织双方进行庭前调解时始终无法达成一致意见，最终开庭审理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。小钟通过中介小李与老张以口头形式转让房产，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同关系不能有效成立，自始不具有法律约束力和合同履行效力，双方均存在一定的过错，因此老张应将收取的购房款330000元返还给小钟。对于小钟要求中介公司返还27000元的诉求，虽提交了向中介公司小李微信转账记录，但审查时未在转账附言中发现任何注明关于这笔款项的用途，小钟亦未能提交其他能够证明款项性质的相关证据，因此无法确定该笔款项系居间费用还是为购买房屋而支出的其他费用，根据举证责任，驳回了此项诉讼请求。双方对于是否能够过户也均未能提供任何官方的书面证据或佐证材料。

法院判决：

老张返还小钟购房款330000元，并驳回小钟的其他诉讼请求和老张的反诉请求。判决生效后双方均未上诉。

法官说法：

在购买房产或者车辆等大型商品时，买卖双方需要签订书面的买卖合同，并对双方的权利义务进行明确约定，有效防止出现违反法律、行政法规的强制性规定，避免产生不必要的纠纷。在通过微信、银行等电子转账方式时也应在转账附言中明确转账用途，明确款项性质。购买二手房应到房管局查询房屋权属情况，了解该房产的产权人与卖方是否一致，有无共有人，是否设立抵押登记、居住权等信息。在交付房款后及时办理过户登记，避免因产权纠纷造成财产损失。结合本案，房产中介作为充分了解市场规则的一方，应主动向买卖双方传递签署书面合同的重要性和必要性，而非以省时省力等事不关己的心态，完成交易行为。

（文字整理 记者 顺凯）