违规“跳单”为哪般？

本文转自：法治时报

海口一中介带客户看14套房被“跳单”记者调查发现多原因导致买房者违约被起诉

违规“跳单”为哪般？

海口一房产经纪人向记者讲述遭遇“跳单”经过 记者王天宇 摄

■本报记者 王天宇

近日，一度引起关注的某明星夫妇购买豪宅“跳单”事件有了新进展：法院一审认定其购房不存在“跳单”行为。经此事件，“跳单”行为再次引起社会关注。

在看房和交易过程中，“跳单”买房是否需要承担责任？存在怎样的风险？连日来，法治时报记者就此进行了走访调查。

调查——

带客户看14套房 一中介被“跳单”

连日来，记者走访海口多家房产中介机构了解情况，对方均称多次遭遇过购房者“跳单”。

面对“跳单”，海口某中介公司房产经纪人小张很无奈。

2022年12月，小张带着一名男性客户先后看了三次房子。该客户看中了小张介绍的海口市琼山区某小区一套两居室。“这名客户对这套房子很满意。我带着他和卖家谈了几次价格，100多万元的价格都快谈好……”小张说，几天后，这名客户却微信告知不买这套房子了。

两个月前，小张带其他客户来这个小区看房时，却发现此前服务的那名男子在装修那套房子。“我后来和房子的原业主联系，确认房子是出售给那名男子。”小张说，他打电话问那名男子时，对方直接挂断了电话。

“想过起诉他，但因没有签订看房协议，这事就不了了之了。”小张无奈地说，他从业5年来被跳了6次单，被卖家跳过单，也被买家跳过单。

海南某房产公司世纪佳城店房产经纪人刘女士也遭遇过“跳单”。

2019年底，刘女士在其他房地产公司从事房地产中介工作。“当初，一对夫妇找到我，说要在海口买套房。我热情招待他们。”刘女士说，一个月内，她开自己的车载着这对夫妇先后看了14套房，最后看中了龙华区迎宾路某小区房产。这对夫妇当时说要以他们女儿名字买这套房。几天后，刘女士再次联系这对夫妇，对方称再观望一下，暂时不买这套房子。

事情过去两年多，刘女士跳槽到其他公司工作，没想到这件事再次被提及。“原来，那对夫妇两年前找其他中介购买了那套房产。两年后，这对夫妇准备卖掉这套房子，就委托我现在的公司进行销售。”刘女士说，公司委托销售的房源，她都知道，没想到在两年后坐实了这对夫妇的“跳单”行为。

案例——

中介遭“跳单”起诉获法院支持

有的购房者“跳单”后，房地产中介公司或提供服务的房产经纪人会起诉要求承担赔偿责任。

海口的刘军（化名）有一套房产。2019年初，刘军想卖这套房产。小钟作为居间人，带着马强（化名）看房。马强有意向购买该房屋。

2019年3月至4月，经小钟、马强、刘军沟通洽谈，确定买卖双方成交意向后，小钟为两人联系评估公司、约定面签时间等，并拟定《定金协议》《房地产买卖契约》。马强与刘军就涉案房屋的买卖价钱、税费承担、支付方式、定金、房屋交付、过户手续办理等事宜达成协议。

2019年3月15日，刘军与马强就涉案房屋正式签订《定金协议》，刘军还向马强出具收据，小钟作为见证人指导并参与了整个签约过程。而后，小钟继续跟踪房屋按揭贷款进展。2019年4月28日，刘军与马强以成交价格162万元完成了涉案房屋的买卖交易，并成功办理了过户手续。

小钟完成上述服务后，却遭遇对方“跳单”。小钟表示，按照当初约定，刘军与马强应支付她居间服务费2万元，但是两人均不支付上述款项。小钟将两人起诉至法院。

一审法院认为，小钟作为居间人向卖房人刘军及买房人马强报告订立房屋买卖合同的机会并提供了订立合同的媒介服务，促成了马强与刘军就涉案房屋签订了房屋买卖合同，刘军、马强应向小钟支付相应的居间服务费。因此，法院判决马强和刘军分别向小钟支付居间服务费1万元。

此后，该案上诉至二审。海口中院经审理驳回上诉，维持原判。

探因——

多原因导致“跳单”行为发生

记者走访了解到，中介费高是造成“跳单”的原因之一。

“中介服务的内容和所收取的费用不成正比……”海口市民张娟说，带着看一下房子，就要收取总房价3%的服务费，太高了。现在一套房产两三百万元，按照3%收取服务费，购房者就得支付6万元至9万元的中介服务费。

小周想在海口市美兰区购买一套二手房，前段时间通过某房产公司找到了一套中意的房子，总价200多万元。当小周准备签合同时，中介公司表示要收取房价3%的中介服务费。中介服务费原本由买方和卖方各支付1.5%，但卖方不肯出，这笔费用就转嫁到小周身上。小周觉得中介费太高，就放弃了签约。

小周后来通过自己的渠道拿到这套房子的业主联系方式，与业主谈好价格，准备找个按揭专员帮忙办理，只需支付5000元手续费。

“有些中介搅浑水，相互拆台，看到别人即将签合同后，背后使小动作，跟客户说‘你来我这里吧，服务费比他们少……’。”一名不愿透露姓名的房产经纪人向记者诉苦称，前段时间，他原本达成一个租赁合同的单子，最后却被其他中介撬走了。

有业内人士向记者表示，有些中介公司职员服务水平并不高，为了拉到客户，说一些言不由衷的话，这会让客户感觉不舒服，这种情况下也容易产生“跳单”。

说法——

构成“跳单”应符合三个条件

法律对“跳单”行为是如何规定？怎样判断构成“跳单”行为？

海南先国律师事务所律师林丽华表示，在二手房买卖中，之所以“跳单”行为频发，有其特殊的原因，中介利用自身的信息优势为购房者提供购房信息、创造缔约机会从而获得报酬，但因购房者和中介未签订中介合同或未支付中介报酬等原因，不乏购房者会选择“跳单”。为了妥善处理这一类民事纠纷，民法典在修订时予以了回应。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。

林丽华解释称，法律规定的“跳单”行为，需要符合三个条件。以二手房买卖中介服务为例，一是购房者接受了中介人的服务；二是购房者利用了中介人提供的信息机会或媒介服务；三是购房者绕开中介人直接订立合同。“接受中介服务”包括中介人提供的购房咨询、提供房源、协助价格谈判等。利用中介服务的同时绕开中介公司订立合同，司法实践对此认定的情形一般包括：直接与中介公司提供或介绍的第三方订立合同，通过其他中介与该第三方订立合同。常见的情形有通过中介服务费更低的公司与该第三方订立合同、利用中介公司提供的信息以亲朋好友的名义与第三方订立合同等。

林丽华建议，委托人在签订中介服务合时，应审慎注意自己的权利义务，包括中介服务范围、服务期间、服务费用、违约责任的承担、解除合同的条件等，在签订合同后，则应诚信履行，避免违约造成损失。中介公司在提供中介服务过程中，应保留好已提供相关服务的材料，如提供房产咨询时的录音录像材料，在提供看房服务前让客户签订服务确认书，看房过程中保留照片和录像，服务后进行回访确认等，以便在发生争议时维护自身权益。

林丽华提醒，为了保障整个房屋交易的安全性，购房者可以通过一个相对放心的中介平台来实施交易。“跳单”可能可以为购房者省一笔钱，但有可能造成经济风险。如构成违约，违背诚实信用原则，依法应承担违约责任。所以，双方一旦订立相应的合同，均应恪守承诺，善意行使权利和履行义务。