每户最低15元/月小区就可“有人管”

本文转自：广州日报

鱼珠街道探索“失管”老旧小区微改造：

每户最低15元/月

小区就可“有人管”

在社区和托管企业的引导下，居民也参与到小区微改造当中。

港前路11号大院微改造前后对比。

社区召开的“榕树下的议事会”。

由于国企改制、城市发展变迁等历史原因，不少城市都遗留着一些20世纪建成的老旧职工宿舍，这些宿舍以老年居民为主，排水、照明等公共基础设施陈旧，公共服务场所不足，已无法顺应现代生活需求，而老旧小区改造往往受限于资金等条件。那么，有没有什么好办法可以“少花钱、多办事”呢？

记者近日走访了解到，从2022年起，广州市黄埔区鱼珠街道先后在瓦壶岗社区、蟹山社区和天虹社区进行老旧小区的微改造，辖内30多个老旧小区环境得以改善，并完成了瓦壶岗社区的阀门厂宿舍，蟹山社区的港前路11号大院、铁路平房区等七个物业失管小区的物业纳管，探索出“小区纳管”“居民自治”等路径，提升了老旧小区民众生活质量。

文、图/广州日报全媒体记者 冯秋瑜

老旧职工宿舍告别“失管”

社区牵线企业 每户每月15元“微利托”

当下，不少社区都面临着一个问题：那些在20世纪建设的职工宿舍建筑如今外立面破损，排水、照明等公共基础设施陈旧且长期缺乏有效管养，公共服务场所不足……黄埔区鱼珠街道城管办工作人员曾显淮介绍，该街道辖内有居民小区40余个，其中有超半数是老旧、无物业的失管小区，比如位于蟹山社区的港前路11号大院和瓦壶岗社区的阀门厂宿舍都面临这样的情况，居民多次表达希望有关部门可以纳管这些老旧小区。

3月14日，记者走访了阀门厂宿舍，在这里生活几十年的钟叔介绍，在微改造前，小区周围连围蔽都没有，山坡上的楼梯长满了湿滑的青苔，道路坑洼不平，但由于没有物业，长期以来居民们只能“各过各的”，很多诉求难以沟通。“如今社区帮我们找到了托管的物业，方便多了。”

负责该小区管理的物业公司负责人甘智勇介绍，2022年，鱼珠街道办事处与该公司签订了《全域服务治理战略合作协议》，阀门厂宿舍的157户、450多名居民以整体纳管的方式被社区交托给该公司进行物业托管。“我们企业倡导‘微利可持续’原则，目前每户每月只需要交15元费用，包含了小区环境卫生维护、共用设施设备巡检、小区树木浇水施肥、垃圾清运、车辆管理等。如果居民需要进行水电检修、家政保洁等服务，我们也只收材料费，人工费除了个别特别难度大的情况外也不收了。”

“以前，失管小区的居民们遇到问题只能跑到居委去求助。现在居民就可以来找我们，能够处理的问题就马上处理，如果碰到一些没法处理的难事，我们会向上逐级反馈，这样就达到了大家通力合作的一种状态。”甘智勇说。

记者现场走访发现，在进行了微改造和物业纳管后，该小区有了完整的围蔽和自动刷卡的出入门禁，住户的安全感强多了，几栋楼龄最长的建筑外立面也重新整修过，小区内部的路面、楼梯、绿化整修一新。而门外的楼栋之间原来是杂草丛生的荒地，现在被社区改建成“五脏俱全”的口袋公园，方便居民运动休闲。

为何企业可以在托管小区做到“微利可持续”呢？曾显淮介绍：“‘托管’就是将部分政府行政管理和行政执法以外的服务性、事务性工作委托给第三方服务企业实施，采用政府补贴逐年递减的方式，为试点企业前期入驻提供支撑，另一方面盘活闲置公共资源、导入产业，在不增加财政负担的前提下，让企业实现自我‘造血’提高营收。目前鱼珠街已进行了七个失管小区的物业纳管，给居民们带来实惠和方便。

“主人翁”参与社区治理：

居民自治“知根知底”提升归属感

针对物业失管的老旧小区，发动居民自治的力量也是一条路径。位于蟹山社区的港前路11号大院是当年广州航道局的职工生活区，已在这里生活了50年的退休职工何叔对记者说：“我们宿舍楼最早的一栋是1974年前后建的，如今楼栋老旧、地面坑洼不平，在这里住的以六七十岁老年人居多，以前大家出行不便，总担心会摔倒。去年，社区给我们进行了楼栋外立面翻新，还修整了路面、路灯，楼梯上还安装了扶手、加高护栏等，改造后大家都好开心。”

虽说都是老旧社区的微改造，但要把有限的资金用在什么地方，港前路11号大院的“居民自治”模式起到了很好的参考作用。“我们需要引导居民从‘享受社区服务’到‘参与社区治理’进行转变。实际上，社区里的很多小问题居民是可以自发解决的。比如在这次微改造过程中，我们尝试让居民参与解决问题，一方面减轻了社区基层管理的压力，另一方面，也可以让他们发挥社区主人翁意识，进行自我管理、自我服务。”曾显淮介绍。

记者采访时，旁边传来了一些谈话声。原来，几位社区代表正和其他居民一起劝导一位住户交管理费。“你看，这就是居民们发挥主人翁意识的体现了。由于居民自治后不向物业公司交纳管理费，这些收取的管理费就是大家在处理公共事务中必要的开支，因此当居民进行自我管理时，他们会更有归属感，想要去维护好社区的公共秩序，由于他们实际上比我们更熟悉小区里的情况，邻里之间比较了解，开展工作也更为方便。”

“年轻人要上班，目前居民自治的主要参与者是刚退休的、精力还比较充沛的低龄老人。”曾显淮介绍，蟹山社区共有15个没有物管的老旧小区，基本都是以前的单位职工宿舍，这些小区目前都在逐步实现热心居民的自治。而当居民们遇到解决不了的问题时，社区会发动党员志愿者进行支援。管理费方面，每平方米6角，该小区房屋面积一般为40～50平方米，所以每户每月只需交纳二三十元。

据了解，目前蟹山社区已建立了“小事群众化解-大事社区协调-难事街道处置”的闭环流程，小区居民自治队伍以及党员、热心群众志愿者集中整治乱张贴、乱堆放等管理顽疾，并在社区遴选了50名热心城市治理的代表，成立“城市治理大使社区公益队伍”，先后整治秩序问题100余件。

榕树下的“议事会”：

社区、物业、居民合力 量身定制“需求清单”

针对失管小区，一方面是交给企业“微利托”，一方面发动居民自治，而当这两者结合起来，就可以发挥更大的作用。在阀门厂职工宿舍，记者发现了物业与居民合力打造了“最美阳台”和“共享花园”。甘智勇介绍，2022年托管企业进驻该小区后，首先就是协助社区进行小区基础设施的更新改造，提升环境和容貌品质，而这其中的细节，他们都是组织居民共同商议进行的。

记者看到，在阀门厂职工宿舍区有一棵粗壮的老榕树，据介绍，天气好的时候，托管企业就会召集小区居民在榕树下坐坐，共同商议小区要怎么改、怎么管，制度怎么完善等，充分听取意见。“你现在看到小区更新后的样子，其实是社区、企业和小区居民共同出谋划策完成的。比如，大家一起在红、橙、黄、绿的色板中挑选‘最美阳台’的颜色，并且商议决定，由物业购买油漆和工具等材料发给居民，工作人员负责楼栋外墙的油刷，居民们负责阳台里面的油刷，共同建设新家园。”

据介绍，该小区边缘处本来有片杂草丛生的山坡，以前常有蛇出没，进行微改造时，物业和居民共同商议对这里进行改造，把拆建社区大门时卸下来的砖头铺在泥地上便于行走，两旁由居民们自发种上瓜果蔬菜等农作物，并搬来自家不用的盆栽等，组成了一个小花圃，环境美观了，也增加了人气，跑来跑去的猫也可以对蛇起到一些震慑作用。

“之前大家都是各过各的，如今涉及小区的事情，我们都会在榕树下的‘议事角’一起商量，商量好了，心里就没有障碍了。”钟叔对记者说。据介绍，居民们已先后召开议事会13次，社区和托管企业一起进行入户走访，收集调查问卷，根据居民意愿量身定制“需求清单”，发动居民全程参与试点项目的决策、建设和管理。除了“最美阳台”和“共享花园”，物业和居民议事会还共同组织了“社区BA”篮球联赛、乒乓球赛，大大增强了社区居民凝聚力。

记者现场还发现，小区原来门房的位置如今被两座时尚的集装箱替代，一座是“邻里中心”，同时作为社区便民维修服务中心，每周二、周五居家养老服务单位定点在此开展免费健康监测，居民家若有其他问题也都可以第一时间得到响应；另一座集装箱则作为亲子阅读室，每周五晚，社区的“微笑图书馆”在这里打造亲子阅读时光，也提供了一个让小区居民深度交流的机会。

“花小钱办大事”

用好政策 下活微改造这盘“棋”

老旧小区的基础设施和容貌品质提升是群众关切的问题，在资金不那么充裕的情况下，如何能“花小钱办大事”，甚至“不花钱也能办大事”？

“如果资金不足，政策也是重要的资源。”鱼珠街道四级调研员万含春对记者说。近年来，广州相继出台了“全域服务治理试点”“容貌品质社区培育提升”“绿美广东生态建设”等多项政策，这些对于老旧小区的微改造来说都是重大利好，用好政策，基层通过牵线搭桥也能“办大事”。

通过鱼珠街道的探索可以看到，针对物业失管的老旧小区，通过向企业托管，在向居民提供高质量公共服务的同时也能为基层政府减负，实现降本增效；而在引导居民自治的过程中，则同步实现了基层治理的迭代升级。