北京石景山区推动137个老旧小区全面“翻新”

本文转自：人民日报客户端

潘俊强

老旧小区综合整治是石景山区实施城市更新行动的一项重要内容，也是重要的民生工程和发展工程。石景山区现有各类老旧小区177个、建筑面积813万平方米，老旧小区面积占全区住宅小区面积的66%，因此，改善老旧小区的居住环境，满足居民“七有”“五性”需求也成为石景山区落实党的二十大精神和市委、市政府工作部署要求的紧迫任务。

近年来，石景山区坚持首善标准，将老旧小区作为“民生改善综合体”加快推动创新实施模式和工作机制，积极探索城市高质量发展、高品质生活、高水平治理，形成了“首开经验”、“鲁谷模式”、“三问于民”、“老街坊”议事等一系列经验做法，形成了老旧小区改造的“石景山样本”，解决了一批群众“急难愁盼”的现实问题。

石景山区精准定位京西地区转型发展，紧密结合城市更新和百姓需求，高质量编制《石景山区“十四五”时期老旧小区改造规划》并向社会公布，成为全市唯一向社会发布的区级专项规划。

按照实施一批、储备一批、动员一批的思路，石景山区对老旧小区进行了全面体检，通过建筑本体空间、小区规划与环境状况、小区基础设施等7个一级指标、26个二级指标、55个三级指标，对小区进行多维度、全寿命周期评价。依据评价结果，结合有机更新导则，对老旧小区进行全面、客观的整体打分排序，为改造计划的制定提供参考与依据。

经统计，全区现有各类老旧小区177个、建筑面积813万平方米，老旧小区面积占全区住宅小区面积的66%。“十四五”期间，全区计划率先基本完成137个2000年底前建成的老旧小区改造任务，建筑面积约559万平方米。截至目前，已完成改造小区19个，在施小区34个，已确认未开工小区25个，剩余小区力争于2023年全部实现确认。

在改造模式上，石景山区勇于突破创新，按照“微利可持续”原则，积极拓展市场化改造路径，引入社会资本参与，初步形成了两种模式：一种是以“首开经验”为代表的区政府与市区属国企合作推进的“区企合作”模式。借助企业搭建的投融资平台及建管一体化、专业化优势，以“非经资产管理运营平台+专业施工+专业管理”的全链条运作机制，助力改造项目落地实施。

石景山区古城南路西小区改造中，首开集团将原有自行车棚提升改造为居民服务中心，以及可供电动自行车充电、配备智能消防系统的车棚，同时合理增设了老年餐桌、便民菜站等便民服务设施，为居民提供“老年食堂”“首开理发”等便民服务，补齐了社区服务的短板，得到了居民一致好评。

另一种是以“鲁谷模式”为代表的属地街道作为实施主体引入社会资本的“街区改造”模式。通过由属地街道作为实施主体，按照“投资+建设+运营”的“一体化招标”；“项目全覆盖、管线全统筹、产权全整合、需求全响应”的“一揽子改造”；“社会资本微利可持续，反哺物业”的“一本账统筹”，以及“工程改造、物业管理、社区治理”的“一盘棋治理”的“四个一”模式将相邻小区合理打包，实现片区统筹实施。

石景山区六合园南社区西院等4个项目就通过“投资+建设+运营”“一体化招标”引入社会资本对老旧小区“面子+里子”“硬件+软件”一揽子改造，增加养老服务驿站、社区食堂等适老化设施，新建立体停车设施缓解停车难问题；“一本账统筹”小区内停车、配套空间运营、广告、社区运营增值服务收益及施工利润，确保社会资本微利可持续，实现工程改造、物业管理、社区治理“一盘棋治理”。

结合地区老年人多的特点，石景山区在全市率先研发上线“石景山老楼加梯”小程序，居民实现“一键申请”，快速乘梯。经过前期调研摸底和勘察，目前，石景山区共有2451个单元具备加梯条件，居民只要登录小程序，输入地址，就能快速检索自己所在的单元是否具备加装电梯，如果具备条件，直接在小程序“一键申请”，清晰表达自己的加梯意愿。目前，累计完成老楼加装电梯91部，在施及列入计划128部。2023年实现新开工30部，新完工19部。

在改造过程中，石景山区坚持党建引领，共创“民生改善综合体”。全区创新形成“区-街道-社区”三级联动、“社区物管会（业委会）、社区居委会、社区物业、社区居民、社会单位”五社共治的纵横管理体系，条块结合、齐抓共管，统筹推进全区老旧小区改造工作。把党的建设贯穿老旧小区综合整治和长效治理全过程，把工程改造、物业管理和社区治理整体谋划、协同推进，创新实践“三问于民”群众工作法，成为全市推广学习的先进典型。鼓励支部建在项目上，坚持以居民需求为导向，实现问需于民；充分发挥老街坊议事厅、物管会（业委会）作用，广泛听取居民意见建议，实现问计于民；以群众满意与否检验改造成果，实现问效于民。石景山区还发挥“吹哨报到”机制作用，依托“老街坊”议事厅、在职党员“双报到”、12345市民服务热线，搭建基层治理议事协商平台，坚持横向构建共治同心圆，纵向打造善治运行链，广泛吸纳驻区单位、社区社会组织、物业公司、业委会（物管会）和居民深度参与老旧小区改造和基层治理全过程，打造共建共治共享基层治理共同体。

在改造的同时，石景山区坚持建管一体，管理先行，改造后老旧小区的物业管理水平得到明显提升。截至目前，石景山区列入改造范围的90个老旧小区中，业委会（物管会）与物业服务覆盖率近100%。通过居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”的改造资金共担机制，解决了物业管理资金不足难题，物业服务标准、管理水平整体提升。以古城南路西小区为例，改造前居民一个月只需要交7元钱的保安保洁费用，随着改造后提升物业服务标准，物业费也提高到由居民、产权单位、公共收益、政府资金奖励的多方资金“众筹”的每平米1.68元/月。通过“先尝后买”方式培育居民“受益付费”意识，绝大多数居民愿意为维护改造成果承担相应义务，2022年度石景山区物业服务费总体收缴率显著提高至64%，为老旧小区改造后长效管理奠定了较好基础。

下一步，石景山区将深入学习贯彻党的二十大精神，以人民群众的期盼为动力，全年滚动推进100个老旧小区改造，以“五年任务、四年完成”为目标，力争将剩余小区全部于2023年实现确认，率先基本完成“十四五”时期老旧小区改造任务。同时，继续探索完善政府、街道、社区、居民、社会资本、国有资本等多方参与老旧小区改造工作机制，积极发挥政府部门的统筹协调与督促指导作用，打通项目实施中重点、难点、堵点问题的解决路径；加大社会资本参与力度，统筹将街区、社区内老旧小区打捆实施，推动项目“由小变大、由散变整”，通过“投资+工程总承包+运营”一体化招标，实现“治理+改造+运营”全链条实施；推动以“物业+”的方式高效实施存量资源利用，通过规模化改造、专业化运营以及规范化物业，探索老旧小区改造向街区更新转变，统筹推进高质量发展、高品质生活、高水平治理，切实增强人民群众的获得感与幸福感。