老房“加梯托管”困局如何破？

本文转自：解放日报

新增保洁费和物业谈不拢，龙南六村小区4台加装电梯被关停

老房“加梯托管”困局如何破？

毛锦伟

居民现场演示，电梯亮起红灯，按钮不管怎么按都不起作用。

龙南六村自2021年起力推加装电梯，先后有8台电梯加装成功。均 毛锦伟 摄 本报记者 毛锦伟

乘上期盼已久的电梯近半年，徐汇区龙南六村3号楼的居民突然又回到过去没有电梯用的日子：巨大的反差让人无法适应。电梯是被加装电梯代建方关停的。小区里同时被关停的，还有14号楼、2号楼、4号楼的3台电梯。电梯用得好好的为何突然停了？事情起因是居民未能与物业顺利协商签订托管协议，分歧的焦点在于居民不认可物业要收取的每年2400元保洁费。

如今在上海，老房加装的电梯投入使用前，与物业签订托管协议、由物业作为电梯使用管理单位已是常规做法，也是相关法规的要求，但由此产生的纠纷不少见。矛盾的症结究竟在哪儿？

目前仍有3台电梯停着

11月27日，记者来到龙南六村。从喜泰北路进入小区，沿南北向通道一路向南走，可以看到两侧的7层老楼有不少外侧已加装了电梯。从居民口中得知，小区从2021年起就力推加装电梯，先后已有8台电梯加装成功，位于小区最南侧的2号楼、3号楼、4号楼是最近完成加装的一批。

3号楼电梯外壳外侧镶嵌的竣工铭牌显示，电梯今年4月竣工验收，代建方为上海旗健建筑工程有限公司。走进楼道，从电梯按钮装置看得出加装的是一台迅达电梯，上方装有读卡装置。电梯通着电，但原本显示楼层的LED屏幕处却亮起红色的禁止标志。居民现场演示，按钮不管怎么按都不起作用。楼组长李先生回忆：6月8日，电梯开始试运行，“原本是说试用一周，但也就这么一直用下来了”。居民提供的电梯内部照片中，当时，绿色的“特种设备使用标志”已张贴。直至10月18日，代建方突然在门洞入口处张贴了一份告知函，声称电梯投入使用已达5个月，至今无托管单位负责运行、维保管理，电梯运行存在较大安全风险，因此从10月30日起停止电梯的运行。

小区的8台加装电梯中，上海旗健共代建7台。10月31日，包括3号楼在内的其中4台电梯一并亮起红灯。已经用惯了电梯，重返爬楼梯的日子，居民不适应了。“86岁的父亲快1个月没下楼了”“家里人腿脚不便，没有电梯就无法出门”……当天下午，3号楼的居民围着记者诉苦。

所谓“托管”，就是指电梯加装竣工后，委托小区物业或市场专业单位管理电梯。4号楼的楼组长钱先生出示了一份物业提供的收费表，约定物业来托管电梯每年要收取11364元至14258元不等的费用，包括使用管理费、维护保养费和日常运行费三大类。“其他费用大家都认可，唯独使用管理费中每年2400元的保洁费我们不能接受。”一位楼组长说。

2400元的保洁费，分摊到楼内10户人家，每户每月20元。“我们是老小区，物业费每户每月69元，其中保洁费才5元。如今多了电梯，就要收20元，合理吗？”“什么服务承诺都没有，凭什么收这么高的保洁费？”对于不接受保洁费，居民有自己的理由。

几个月来，居民与物业关于保洁费始终未能谈妥，托管一事只能搁置。出于安全上的考虑，代建方出手关停电梯。此外，迟迟不能签下托管协议，代建方就不能拿到前期垫资的政府对于加装电梯的28万元补贴。僵持中，11月25日，2号楼居民摒不住了，先行签下协议，电梯得以复开。而3号楼、4号楼、14号楼的居民则称，他们坚持讨个说法。

居民和物业协商无果

加装的电梯要启用，物业是绕不开的。今年5月1日实施的《上海市电梯安全管理办法》明确，既有多层住宅加装电梯移交后，开通前要委托物业或专业单位作为电梯的使用管理单位，对电梯履行安全管理责任。在上述《管理办法》出台前，上海市、区两级都已出台相关《指导意见》，解决加装电梯建成后的运维管理问题。在实际运作中，考虑到操作上的便利性，上海多个区出台的指导意见均明确要委托小区物业作为加装电梯的使用管理单位。

2400元保洁费的依据是什么？记者找到管理小区的上海贴欣物业管理有限公司。一位负责人解释，这一收费是依据徐汇区相关指导意见确定的，并与小区业委会协商一致。

物业所说的指导意见，是指徐汇区2021年4月28日发布的《徐汇区既有多层住宅加装电梯运维管理指导意见》，在明确必须委托物业作为使用管理单位的同时，还附有一张运维资金测算表，其中保洁费的指导价正是2400元一年，具体内容包括门窗、灯具、地面、连廊等区域保洁。

这一指导价可以协商吗？表格下方特意注明“仅供居民和物业协商参考”。记者从公开渠道搜索，上海各区给出明确指导价的虽然不多，但仍可从另一个角度看待保洁费的收取标准。如虹口区住房保障和房屋管理局给出的测算表中，一台电梯的保洁费标准为1500元每年。

显然，相对于维护保养费和日常运行费的硬支出，进入物业口袋的使用管理费是可以协商的。事实上，小区所在的龙南第六居民委员会已多次搭建平台，组织居民和物业进行协商。“6月份陆陆续续开始谈，10次肯定是有了。”但居委会的工作人员告诉记者，协商并无太大进展。这期间，物业曾提出将保洁费降至1400元，但与此同时又提出要依据上述《管理办法》新增一名安全员，这名安全员的收费是每台每月1000元。折算下来一分不少，这令参与协商的居民不能接受，认为物业毫无协商的诚意。

数次协商中，居委会要求物业拿出成本核算表和服务内容明细承诺，以便说服居民，但物业并不理会，总是以“忙”进行推脱。

能不能一边谈，一边恢复电梯使用？记者致电代建方项目负责人黄先生。他拒绝了这一要求。据他称，理论上没有托管协议，电梯是拿不到使用证的，几台电梯的使用证已是“走了关系”，让物业提前敲章才办出来的。没想到之后协议迟迟不能签订，在没人管理的情况下，电梯长期运行有安全风险。

无法顺利托管是痛点

在申城推进老房加装电梯这一民生工程过程中，引导物业服务企业承担加装电梯管理职责，提供专业化、精细化服务，是解决加装电梯后续“运维难”的一个举措。但该举措施行中，确实暴露出不少矛盾，也成为加梯工程的新痛点。

在上海出台的相关政策中，关于加梯工作的基本原则是“业主自愿、政府扶持、社区协商、兼顾各方、依法合规、保障安全”。社区协商机制贯穿加梯工作全过程。11月27日，在龙南第六居民委员会，几幢楼的楼组长也说出他们认可的方案：保洁不涉及电梯运行安全，可由居民自行承担。

这种做法在实际操作中可行吗？专门从事物业管理纠纷调解的孙晔介绍，老旧住宅加装电梯完成后，内部的保洁服务是不算在之前物业服务范围内的，只能另行协商，相关指导价仅仅是个参考，没有强制约束力。在调解实务中，她曾处理过该类纠纷，很多最终都是达成申请加装电梯的本幢楼层业主自行保洁的约定。她建议，居委会若调解不成，可上报属地街镇，邀请专家律师等共同参与协商化解；若物业公司仍不予积极响应，属地街镇可根据政策文件精神，约谈物业，寻求双方意愿最大公约数，促成共识。

日前，龙南第六居民委员会相关人士表示，将继续尝试协调居民和物业进行协商，争取尽快促成托管协议的签订。