信托制能否破解老旧小区物业难题？

本文转自：大众日报

运用信托理念，重构物业费权属关系，重塑业主与物业之间的信任关系

信托制能否破解老旧小区物业难题？

济南市槐荫区裕园社区三箭和平嘉园小区召开业主大会，实行信托制物业服务模式。（□资料片）□ 本报记者 王健

提起信托，人们往往首先想到的是资产管理方式，涉及委托人、受托人、受益人。信托与物业服务结合，构建了一种新的社区治理路径。近年来，信托制物业已在全国多地的小区成功落地。

相比传统包干制物业，信托制物业服务模式核心优势在哪里？能否成为解决居民小区特别是老旧小区业主与物业矛盾纠纷的“一剂良药”？近日，记者走进山东首个推行信托制物业服务模式的小区——济南市槐荫区裕园社区三箭和平嘉园小区。

从不足40%到92%

三箭和平嘉园小区是回迁小区，共两栋楼，住宅560套，实际入住358户。业主入住率低，物业常年亏损。2022年4月，物业公司服务到期，主动提出退出小区服务。面对没有公司愿意“接盘”的现实情况，裕园社区党委提出推行信托制物业服务，山东如彬物业管理服务有限公司2022年7月1日接手小区物业服务。

今年12月15日一大早，三箭和平嘉园小区内，保洁、保安、维修工开始清理路上的积雪。前一天晚上，他们提前撒了融雪剂，现在清理起来，并不困难。

“下这么大的雪，路上没有积雪，更没有结冰。”临近中午，业主开始陆陆续续来到物业服务中心，缴纳物业费。

“业主主动来缴物业费，就是对我们最大的认可。”物业中心客服人员赵长云说，2022年7月1日，他们正式接手小区前，物业缴费率不足40%，而现在跃升至92%。

赵长云至今仍记得去年6月30日，他们和原物业来办交接，有业主被困在了电梯里，出来后第一件事是到物业要赔偿。

当他们正式进驻小区后，第二天就联系济南水务集团更换了长期塌陷损坏的井盖；第三天清理了楼道里堆积的杂物；第五天解决了地下车库井箅子一压就歪斜的问题；清理排水沟，给独居老人送菜、送药……

“这物业行，能给业主解决问题。”69岁的业主李玉英说，现在小区出入方便、楼道干净、车辆有序停放。让李玉英最满意的是，物业还在小区建了电动车停车棚和充电桩。

在裕园社区党委书记刘云香看来，小区之所以发生如此变化，得益于信托制物业服务模式的推行，重构了财产权属关系，重塑了业主与物业之间的信任关系。在物业中心张贴的小区收支明细表上，物业费、停车费、车位服务费、公共区域收益，以及物业人员工资、办公费、清洁费、电梯维保费、佣金等，一目了然。

“白杯子”与“黑杯子”

信托制物业，就是运用信托理念，重构物业管理关系，将原来业主和物业公司双方的买卖关系，变成以业主大会为委托人、物业公司为受托人、全体业主为受益人的三方信义关系，通过公开透明、开放参与、信义为本的制度机制，实现业主权益和小区公共利益的最大化。

信托制物业并非我省首创。为解决老旧居民小区物业服务矛盾纠纷，早在2018年，四川省成都市就开始研究信托制物业服务模式，截至目前，成都市采用信托制物业服务模式的小区已达300余个。今年，成都市“党建引领信托制物业解纷工作法”还入选全国104个“枫桥式工作法”。此外，武汉、合肥等地也已试点。

“信托制物业和传统物业服务模式就像白杯子和黑杯子。”刘云香指出，传统的包干制物业就像黑色杯子，物业费收支不透明，容易产生矛盾；而信托制物业重构了物业费权属关系，将物业费以及停车费、电梯广告收入等小区公共收益设为属于全体业主的共有基金，物业公司按照约定比例提取酬金，剩余部分全部用于小区服务。

“这改变了过去物业费属于物业公司营收，且物业公司完全说了算的状况，小区里的事儿业主自己说了算。”刘云香介绍，三箭和平嘉园小区信托制物业服务模式运营一年多来，物业实现了扭亏为盈，目前小区账户结余6万余元。

山东如彬物业管理服务有限公司总经理王庆辉算了一笔账。为提高小区服务质量，他们聘用了保安、保洁、维修工等12人，月工资支出在3.7万元左右，再加上小区电梯维保、消防维保、电费等支出，每月的花费在5万元左右。尽管物业缴费率大幅提升，但小区物业费较低，且入住率不高，他们不得不想方设法增加物业收入：地上重新划车位、盘活地下闲置车位……因为改变了财产权属关系，这些在很多小区都难以推行的营收举措，获得了小区业主支持。而他们按照每月总支出的10%收取佣金，旱涝保收。

资金透明是关键

“信托制物业是一种新生事物，成功推行的关键是资金透明。”三箭和平嘉园小区业委会主任程彦军认为，如何将物业费、公共收益等用于社区服务，需要全体业主监督。

如今，济南市首个信托制物业信息公开小程序正在加紧完善。正式上线后，业主就能实时查看小区财务状况，包括年度预算、物业费缴纳情况、电梯广告费和停车费等公共收益等，钱花到哪儿去了、花了多少一清二楚，每一笔支出都会有财务凭证。物业公司、业委会很难再“暗箱操作”。

“目前来看，在规模较小、物业收费标准较低、物业与业主矛盾较为突出的老旧小区尤为适用。”济南市住房和城乡建设局物业管理处负责人介绍，这种模式还需要一个强有力的社区党组织支撑。信托制物业服务模式形成了职责明晰的社区治理共同体：社区党组织是“监察人”，从物业服务管理的“局外人”变为监督物业公司的“当事人”；物业公司是执行者，是为业主服务的“管家”；全体业主是委托者，也是监管人，小区怎么管，业主说了算。

“在三箭和平嘉园试点成功后，我们又推动辖区东方新天地小区引入信托制物业服务模式，目前来看，效果也不错。”刘云香介绍。

今年9月，济南出台物业管理工作16条“行规”，其中就明确要求不断推动物业服务创新，对矛盾纠纷突出的老旧住宅小区开展信托制物业服务试点，实现业主权益和公共利益的最大化。