莫让“暖心事”变成“烦心事”

本文转自：南京日报

既有住宅已累计加装电梯近1900部，我市进行多元管养探索

莫让“暖心事”变成“烦心事”

建邺区天顺苑小区14个单元全部加装电梯。 南京日报/紫金山新闻记者 段仁虎 摄

□ 南京日报/紫金山新闻记者

集体采写

老旧小区加装电梯是一项重要的民生实事，自2017年启动以来，全市已累计加装电梯近1900部。

如何在建好之后管好，做好加装电梯的“后半篇文章”？连日来，记者走访了解到，加装电梯数量较多的主城各区已纷纷进行了探索。

八旬“管家”与电梯“一本账”

“装上电梯后，出行方便多了！”6月5日上午，记者在秦淮区马府新村小区见到了居民郑凤祥。今年88岁的他精气神十足，在他的带领下，记者体验了加装在马府新村小区11栋二单元的电梯。“大家都很爱惜，想用得更久一点。”郑凤祥说。

郑凤祥的另一个身份，是这部电梯的“责任人”。他告诉记者，小区11栋3楼以上一共有8户人家，因为退休前均为一个单位的职工，邻里关系很和谐。随着大家年龄渐大、爬楼不便，5年前，8户人家合力推动电梯加装工作，也成为整个小区最早加装电梯的单元。

建好后，电梯的管养工作也由当初的牵头人分担。8户人家商定，每户对电梯管理一年，随后移交给下一家，管理的户主当年负责缴纳电费等各种费用，今年正好是郑凤祥“当家”。

“电梯保养费一年3100元，电梯年检费一年400元，每五年交制动力试验费1000元……”郑凤祥拿出他的电梯“账本”，明细和数据记录得清清楚楚。除了固定支出，每个月电梯的电费，他也都一笔笔记在账本上。

同样当起电梯“管家”的还有家住玄武区理工大社区的李国荣。2019年，孝陵卫街200号小区8栋1单元加装电梯投入使用，李国荣一管就是五年。今年85岁的他，已经是本单元“最年轻”的业主。截至目前，理工大社区共有40余部电梯投入使用，“责任人”由当时牵头推进增梯工作的业主代表担任，年纪最大的已过九旬。

谈起电梯的“账本”，李国荣也“门清”，算上维保费、年检费、限速器检测费、零件更换费，加上电费，一部电梯一年花费大约5000元，由出资业主按比例分摊。每次电梯出故障，李国荣都会第一时间通知维保公司，年检的时候他也需要到场，现场签字、缴纳费用。

电梯“管家”也有烦心事

业主代表当起电梯“管家”，这事在主城区并不少见。记者走访了解到，近年来，老旧小区加装的电梯大多登记在个人名下，投入使用后，往往由增梯牵头人继续负责对接电梯维护管养、与其他业主沟通收取费用等工作。

在建邺区天顺苑小区，14个单元加装了14部电梯，6号楼的楼栋长温伟东是当时加装电梯的牵头人，从前期征询到现场勘测、手续审批，他都热心地在楼栋微信群里告知。电梯启用后，温伟东又肩负起后续的委托监督管理和每年4000元电梯维保费收取等工作，小到电梯卡丢失、电梯厢房灯泡损坏，大到电费、年检费用收缴，他都亲力亲为。

“本想着电梯加装好，我们的任务就完成了，但没想到关于电梯的任何事情，居民都习惯性地来找我反映，我就要去跟电梯公司沟通，催维修、盯零件。”温伟东告诉记者，“如果是简单的维修倒也还好，涉及疑难杂症了，有时候电话打过去了，几天都没人来现场查看。”

温伟东的“烦恼”不是个例。天顺苑小区的首台加装电梯交付于2018年，至今已经6年多，早就过了保修期。记者在天顺苑小区走访得知，加装电梯后，由楼栋居民自行管理，未纳入小区物业管理，然而居民并没有电梯管理的相关经验，经常会面对“力不从心”的尴尬，在电梯出现故障后，易出现应急响应不及时等问题。

“就像我们这个单元，半夜电梯出现异响，一直叫到天亮才能电话报修。没有专业的保养人员，一旦发生故障，响应太慢，存在安全隐患。”9栋居民刘建山说，专业的事情就应该交给专业的人去做，他们更希望由有资质的维保单位托管，不仅省去居民的许多办事流程，也可以避免一些不必要的麻烦。

管好加装电梯的多元探索

个人管理不够“专业”，一旦发生故障无从下手；业主代表或者管理人更替，少部分电梯更是存在脱保现象……如此种种，都是加装电梯使用中出现的问题。去年，国家市场监督管理总局发布74号令，共有产权电梯要委托给物业公司、维保公司或者电梯托管公司作为使用单位管理电梯，一方面让居民“少操心”，另一方面也提升使用安全性。

从业主代表到专业公司，加装电梯管理怎么“移”？在玄武区农科院社区第一书记唐春红看来，出于电梯设备使用安全考虑，由专业机构管理加装电梯是大趋势。目前，农科院社区已建成电梯61部。建成后，各业主代表委托农科院物业公司进行管理。根据每部电梯的情况，物业分别建账、定期公示。唐春红还牵线引入电梯广告，将广告收入作为电梯维修基金，减少业主的实际支出。然而，日益增加的加装电梯数量，对物业而言管理压力也更大。接下来，物业准备召开业主大会，讨论加装电梯后期专业化维保问题。

同时，我市也正在探索建管一体的全周期托管模式。易加梯南京分公司负责人刘丹萍告诉记者，参考电梯普遍使用生命周期，企业推出“15年全周期托管”电梯加装方案，即在电梯加装的同时，将15年期维保工作统一委托给有资质的建设单位，在业主缴纳相应费用后，由该单位负责电梯质保、日常管理、管养维修、相关费用支出等；对于已加装的电梯，也推出了一年期、十年期等不同时间的打包托管方案。

截至目前，栖霞区、玄武区的部分小区已率先试点全周期托管方案。玄武区增梯办负责人周英明介绍，为确保资金安全，玄武区建立监管账户对维保费用进行托管，由维保公司每年凭借特种设备监督检验报告核验，才能发出拨款指令，收到一年度的电梯维保费用。

加装电梯后期如何“管”也受到了多方关注。业内专家建议，对于有专业物业的小区，通过厘清权责、增缴物业费等方式，可由加装电梯申请方业主与小区物业达成管理协议，落实管理使用单位对电梯的日常维护和安全管理责任；对于物业托管小区，可指导申请安装电梯的业主通过成立自管组，设置电梯维保专项基金，专门用于电梯的日常管理、维保和年检，将电梯交由专业的第三方公司进行管理。

在秦淮区马府新村，1栋三单元的唐亚丁既是该楼栋电梯的“责任人”，也是玄武区政协委员。围绕老旧小区加装电梯后续管养，他打算深入调研后形成调研报告，与政府、企业等联动，探讨出切实可行的方案。

记者 邓露洁 卫凌云 田诗雨

通讯员 周兴