探索置换新途径，释放改善性需求

本文转自：新华日报

南京存量住房“以旧换新”活动引发市民关注

探索置换新途径，释放改善性需求

□ 本报记者 刘 霞

4月27日，南京宣布加入存量房“以旧换新”行列。由南京安居建设集团收购市民的存量住房，首批试点限额2000套，目前可置换位于建邺区、栖霞区、江北新区、江宁区、秦淮区、溧水区的14个新房项目。公告发布后，大量市民拨打服务热线或前往现场咨询，被列入置换名单的新房楼盘迎来看房热潮。

首日咨询现场火热

4月29日上午，记者来到位于安德门大街的安居集团“以旧换新”咨询现场，气氛十分火热。

现场工作人员告诉记者，目前开通服务热线、微信公众号“南京房产微政务”、现场接待3种方式接受咨询。“活动首日，约有2000多人咨询。市民最关心的是价格评估问题，以及自己的住房是否符合‘以旧换新’条件。”

记者在现场工作人员提供的可置换新建住宅项目名单上看到，房源已增加到14个项目。各项目销售顾问都在现场，市民在门口登记时可填写意向楼盘，随后安排相应项目销售顾问进行接待。如果市民有看房需求，可立即安排看房车到楼盘现场。咨询热度较高的是位于建邺区的3个项目以及位于栖霞区的颐和四季府等项目。

现场，市民李女士正在对位于建邺区的颐和铂樾府的户型、价格进行咨询，她和销售顾问约定“五一”小长假首日前去看房。她告诉记者，自己有一套位于建邺区的房子，住了十几年了，孩子即将中考，便萌生了换房打算，“本来想等孩子中考结束后再考虑换房的事，现在有‘以旧换新’，省去卖房的麻烦，打算先锁定一套新房。”

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，当前新房市场以改善需求为主，大部分群众需要将手上旧房卖出才有资金买新房，而眼下旧房难卖，有些房源网上挂几个月都卖不掉，看房人也很少。南京安居集团推出的“以旧换新”，直接收购二手房，既缩短二手房出售周期、简化出售流程，又免除卖房中介费，同时购买的新房源也有不同程度优惠，而且新房项目数量多、分布广泛，因此受到市民欢迎。

尊重市民意愿诚意足

早在去年9月，南京出台的房产新政“宁六条”便推出支持市民卖旧房买新房的“换新购”服务。其操作方式为，购房者与开发商、中介机构同时签订协议，如约定时间内旧房未售出，则新房认购金可退还，购房者无需承担违约风险。该服务被业内称为存量住宅以旧换新“帮卖模式”。

但该模式受到二手房能否顺利销售的限制，且参与“换新购”的房源项目不断更新，整个流程实施周期较长。此次由国企直接收购存量住房的模式，被业内称为以旧换新“收购模式”。该模式直接破解二手房销售难点，更有针对性。

“以旧换新”要求，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。活动对存量房要求为，位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内的成套住宅，没有面积、房龄限制，收购范围包容性极强。此外，在存量房价格评估环节，从信用好、业务强的评估机构组成的名单库中随机抽取3家评估机构，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估，取排序中间的评估值作为最终收购价格，换购人无需承担评估费用。

此次“以旧换新”活动在存量房价值评估和收购范围方面都颇有诚意。南京安居集团有关工作人员表示，试点的目的是让市民实现成功置换，无论是旧房收购环节还是新房销售环节都将尊重市民意愿，不必担心评估价偏低或新房销售价过高的情况。

南京市房地产业协会首席研究员汪明宇认为，此次首批收购2000套存量房是一次“试水”，收购价格将成为重要指标，这个价格代表着公信力，也会成为同小区其他住宅销售的参考。

各地市场反应冷热不一

去年下半年以来，江苏各地以不同路径探索存量住宅“以旧换新”，市场反应冷热不一。

去年11月，太仓成为全省首个尝试以国企收购的方式支持市民存量住宅“以旧换新”的地区，受到市场好评。12月11日，苏州市相城城市建设投资（集团）有限公司发布“收旧购新”活动方案，收购存量住宅，并拿出该集团旗下企业开发的新建住宅供市民置换。

记者注意到，在太仓“以旧换新”活动前两批试点中，所收购的存量住宅有一定条件限制，例如建筑面积不大于144平方米，一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%等。今年1月，太仓市对政策进行调整，包括可多套旧房置换一套新房，旧房学区学位可保留两年，旧房置换总价由原来的不得高于所购新房总价的60%提升到80%。据了解，太仓“以旧换新”活动实施以来，一批市民完成房产置换。

相城区“以旧换新”活动充分吸取太仓的经验，但提供的可置换新建住宅项目仅有3个，市场反应平淡。南通市主城区实施的住宅“以旧换新”与此前南京“换新购”活动类似，居民与房地产企业签订认购意向书锁定新房房源，待售出旧房后房款抵作购买新房的首付。据了解，目前通过这种方式实现成功置换的市民并不多。

今年年初，海安市在城区核心区试行商品房“以旧换新”政策，由国企收购市民存量住宅，置换资金以“房票”形式一次性兑换，定向购买当地一套新房。与太仓、相城不同的是，可供置换的新房房源更多，有国企开发的项目也有民企开发的项目。海安计划今年实施“以旧换新”100套，截至4月初成交15套。

中指研究院数据显示，去年以来全国已有30多个城市支持“以旧换新”，越来越多的国企、央企入场参与收购。

国企收购的存量住宅将如何处置？据记者了解，在太仓、海安等地，回收后的房源，由专门成立的资产管理公司负责运营。此外，政府还优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。据相关人士透露，此次南京安居集团“以旧换新”活动收购的存量住宅，将由安居集团旗下企业进行运营，其业务模式预计以租赁为主。