万科，钱包越鼓越低调

受再融资细则限制，第一大股东深铁虽现阶段无法参与定增，但后续仍有机会通过竞价方式增持万科股票

文｜张欣

编辑｜王博

去年年会，万科董事会主席郁亮还在警醒高管团队“黑铁时代”来临了，甚至订机票也不敢坐头等舱。而今，一股政策暖风为万科送来了充足粮草，战时紧张的气氛一扫而光。

2月9日，郁亮在2023年内部年会，直呼“微光已变曙光”。

2月13日，万科A （000002.SZ） 公告称，拟开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元。这是自去年11月底，房企股权再融资重启以来最大规模的定增。

《财经十一人》梳理公告发现，150亿的募集资金中，计划105亿元投入到11个房地产开发项目，45亿元用来补充流动资金。这11个项目主要位于二线的核心城市，预估项目投资收益率从3.8%到13.6%不等。

按照现有股权设计，增发前，深圳地铁集团有限公司 （下称“深铁”） 持有万科股份32.43亿股，占总股本27.88%，为万科第一大股东。此次增发数量将不超过11亿股，占目前总股本的9.46%。

数据来源：万科公告

据《财经十一人》测算，若深铁不参与此次定增，150亿元足额增发，深铁持股比例将下降至25.47%，但其仍是万科第一大股东。

定增的发行方式一般分为竞价和锁价。一位央企投融资人士告诉《财经十一人》，依据再融资细则规定，若非公司控股股东、且非外部战略投资者，要以竞价形式确定定增发行对象。这意味着，深铁虽然无法在当前阶段就被提前确定为发行对象，但程序上仍有机会后续通过竞价方式参与定增。万科方面亦向《财经十一人》确认如此。

由于万科股权分散的设计，即便深铁参与定增后，也达不到控股股东的标准，万科仍无控股股东和实控人，公司的控制权不会发生变化。

2022年11月，多部委“三箭齐发”，从信贷、债券、股权三方面支持房企融资需求。

融资解绑后，多数房企都行动了起来。“确实有这么一个（融资）窗口期，体现了监管部门对行业的支持，加上大股东深铁也非常支持。”万科总裁祝九胜谈到。

2022年12月，深铁就曾向万科董事会提请配发不超过公司已发行股票数量 （A股/H股） 的20%。以万科A目前约2050亿元的市值为基础测算，当时深铁发起的股权融资规模约在410亿元。

去年年底，万科还陆续发布公告称，拟新增不超500亿元直接债务融资工具；已获得14家银行超3000亿的授信额度；发行共计37亿元的中期票据。

此外，天风证券报告显示，2023年年初至今，万科共有337亿元的中期票据在银行间交易商协会接受注册。

《财经十一人》统计，上述约有4000亿元的股债等多样化的意向性融资。一位房企融资中心负责人认为，这笔钱在一定程度上能帮助万科降低负债率，优化资本结构，提高抗风险能力。

不过钱包鼓了之后，万科在投资端也大概率会保持审慎投资态度。因为，冒进拿地让这家公司在2021年经历了13年来的首次净利润下滑，几近腰斩。

2018年-2022年，行业逐渐紧缩时，万科却开启了一波逆势拿地，其中包括32亿元接手华夏幸福的多个环京项目。

财报显示，2018年-2021年，万科拿地金额分别达：1316亿元、1610亿元、1349亿元、1401亿元。

从销售方面看，2018年-2020年，万科销售金额同比增加分别为12.3%、3.9%、11.6%。2021年-2022年这一数据则同比分别下降18.4%、33.6%。

拿地支出，叠加销售低迷，影响了万科的负债率。自2018年以来，万科的资产负债率维持在80%左右，一度达到84.6%。当然，万科的财务水平比大多数房企健康。但如果定位是行业第一梯队优等生，万科在投资端自然要更加谨慎。

财报显示，同时期龙湖资产负债率均在75%以下。

2021年业绩会上，郁亮曾反思，万科团队认为环京楼市已达触底，未来有反弹空间，但没想到后续市场剧烈下降。这宗交易后被郁亮总结为因误判形势而导致的投资失误。

为减少这种失误，防止部分地方公司投资追高冒进，错估市场潜力拿下自己消化不了的项目，万科决定改变区域分散自治的情况。

2021年9月，万科在内部成立开发经营本部，削弱区域公司拿地权限，将之收编至集团，加强风险把控。

据悉，经过一年多的试运营，现在，万科高层对于经营本部表现较满意。未来，万科经营本部将继续把控区域拿地权限，投资思路仍是加强集中管控，将资金投放至更安全、优质的区域项目中。

而对于投资的具体标准，2022年祝九胜曾表示，新投的地集中在人口流入地区，平均净利率大概能达到12%以上。

爱徳地产研究院数据显示， 2021年下半年开始，万科开始放缓投资步伐。由于一线城市地价较贵，且一线城市进入城市更新时期，万科在一线城市拿地寥寥，投资重心主要在二线城市。