万科再次卷入风暴中心

万科再次成为市场关注的焦点。

今日有媒体报道，万科企业股份有限公司执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。

市场层面，今日万科有五笔境内债券因跌幅超过两成，而出现临时停牌。有市场消息称，万科在与投资者交流中表示，目前无延长债券到期时间的计划。

对此，万科方面向记者表示，针对2025年将要到期的公开债务，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。

在此之前，万科与新华资管方面融资事宜，引发市场关注。

万科于1月9日披露，公司控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司融资，公司为该笔融资提供连带责任保证担保，担保期限为全部债务履行期限届满之日起2年。

“截至目前，本次融资余额20.4亿元，经协商，本次融资到期日调整至2026年12月31日。”万科方面表示，其继续为本次融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保金额20.4亿元。

分析师告诉记者，万科今日债券出现波动，或与万科今年将迎来债务兑付的小高峰有一定关系。

“考虑到万科2025年到期的资本市场债务有所增加，加之公司销售额和现金流生成降低，万科今年在公司运营方面仍面临一定压力。”惠誉分析师表示。

亿翰智库地产分析师王玲指出，万科2025年将面临到期和回售债务的高峰，公司债与中期票据总额215.9亿元，占存续债券余额的比例接近50%。2025年万科到期的中期票据共有8笔，均为2022年发行，合计总金额207亿元。

而据标普信评数据，万科2025年到期的公开市场债券本息合计约300亿元，截至2024年6月末，其未抵押的投资性房地产账面价值约735亿元。

今年1月，万科将有一笔规模不小的债券即将到期。据DM数据，“22万科MTN001”将于1月27日到期，这笔债券余额30亿元。

今年2月16日及2月25日，万科有两笔债券到期，这两笔债券余额总计50亿元；今年三月，其也有两笔债券到期。

分析人士指出，万科未来一年公开市场债券兑付，高度依赖于良好的外部环境，其债券偿付首要依赖于未来销售环境能否回暖，但目前压力仍然较大。万科不断出售资产补充流动性、减少拿地及存量项目去化难度不断升级，削弱了其长期的竞争优势。

“最近几年，房企面临较为严峻的融资环境，万科销售困难，企业现金流处于快速消耗状态。”王玲称。

据亿翰智库监测数据，截止2024年9月底，万科的货币资金总量约797.5亿元，较2023年末的998.1亿元减少200.6亿元，有息负债合计3276.1亿元，一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债为1166.3亿元，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率约68%。

“一方面，债务偿付依靠销售回暖，另一方面，其偿付债券仍需依赖于处置资产和经营性物业的增量融资。然而，万科项目端融资仍面临着较大压力，虽然‘白名单’能够帮助公司解决项目建设资金问题，但公司部分项目较为下沉，去化难度较大，项目端有融资偿还压力。2025年1月其控股子公司已经出现20亿元债权投资计划展期的情况，我们预计未来项目端的融资风险可能呈高发趋势。”标普信评分析师称。

该分析师同时认为，万科持有的大量经营性物业，可以作为经营性物业贷增量融资的重要抓手。此外，万科所拥有的经营性物业资产和股权，通过资产处置加速变现，也是其管理流动性和降低杠杆的另一种重要方式。

“从某种程度上说，包括万科在内的很多企业可能遇到了最为艰难的挑战，当前环境下更多是走一步看一步。业界希望，万科能熬过去，闯过这一关。”王玲表示。