认房不认贷10天后的北京楼市刚需购房将进一步释放

8月31日，中国人民银行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，再次引起人们对楼市的激烈讨论。9月1日，北京、上海也开始跟进落实“认房不认贷”政策。

北京“认房不认贷”政策推行十天以来，红星新闻记者采访了北京多位房产中介公司的工作人员、有意向购房或已经购房的北京居民。十天以来，有人已经选择“出手”买房，也有人因为担心首付虽降但今后要承担的贷款利息仍继续观望。

据央视新闻，从“认房又认贷”到“认房不认贷”，一字之别的背后，是13年来我国房地产市场供求关系的变化，也是政策层面适时调整优化的结果。据不完全统计，在过去的10天时间里，至少有24个城市全面执行了“认房不认贷”的政策。

“认房不认贷”利好将如何释放？

住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛：背景可以从两方面来看。一是从房地产市场的发展情况来看，大家都知道今年一季度市场销售明显回暖，受多方面因素影响，4月份以来，市场成交放缓，市场预期也出现转弱的迹象。

二是从满足居民的住房需求来看，我们现在还处于城镇化快速发展的后半阶段，去年我们国家的城镇化率是65.2%，距离城镇化稳定阶段还有发展空间，相应的刚性需求还是有比较大的增量。另一方面，城市当中有房的群体，也还有着比较大的改善居住条件的需求，所以从满足刚性和改善性需求的角度来看，也是政策出台的重要背景。

浦湛表示，国家层面出台了“认房不认贷”的政策以后，北上广深四个一线城市积极在落地，已经全面落实了“认房不认贷”的政策。从过去房地产市场发展的过程来看，四个一线城市其实都是房地产的热点城市，它们对周边城市乃至更大区域范围内的城市，甚至是全国，都有非常明显的“风向标”作用。另外我们也要看到，随着房地产市场发展，特别是在目前的发展阶段，城市之间的分化更为显著。2018年开始，我们的房地产调控政策实际上就采取了“因城施策”“一城一策”的调控机制。在这一机制下，城市要结合各自房地产市场的发展情况，来完善优化调整调控政策。

浦湛表示，政策出台以后，我们也在密切观察。我们认为市场的反响总体上还是积极的。有市场机构也做过调查。调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市可能增幅会更高。从政策实际落地来看，我们觉得有着刚需和改善性需求的购房者，积极入市的迹象还是非常明显的。一些市场机构的调研显示，带看量还有成交量，都是有比较明显的提升。

展望

刚需购房将进一步释放

此外，北京青年报记者注意到，由于开发商项目定位、剩余房源情况不同，售楼处现场的情况和成交数据也有很大差别。比如，有的楼盘并没有出现“连夜购房”现象，但客户到访量确实有增加。“我们平时周末的到访人数是20到25组，9月2日有35组。但成交数据没有明显的大幅提升，这不能说市场不热或者新政没有效果，更多的原因是与我们项目自身的货量有关系。”某楼盘相关负责人解释，之前一直在售的热销户型是两居室。剩余的两居户型只有15层和16层共十套左右，价格上高区比低区的普宅会贵一些，有需求的购房者可选的空间就小了。

该负责人进一步介绍，9月就要交房的项目是临近地铁的现售楼盘，但目前在售的主要是总价700万左右的四居，更适合改善型需求的人群。改善型需求的客户不会像刚需人群那样有了购房资格会马上入手，他们有更多的考虑空间，比如想要置换但二手房还没有挂牌出售，所以成交量没有立竿见影，上升也没那么快。从目前接待的客户来看，首次置业人群对两居室、低总价、普通住宅比较关注。此外，还有一部分是之前没有计划买房的人群也在看房，但却对政策、购房资格的了解不是很清晰，对于是否要购买也不确定。

对此，有业内人士也表示，每次新政策落地后市场各方都需要一定的时间消化，“认房不认贷”的调整，很大程度上减轻了刚需和改善型购房人的购房成本和负担，相信随着时间推移，包括首套房和改善型购房的刚需会进一步释放，包括北京在内的各地楼市成交量、市场活跃度等方面会有更好的表现。

（中国小康网综合红星新闻、央视新闻、北京青年报）

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9月1日，继广州、深圳、上海之后，北京正式宣布在全市范围内执行“认房不认贷”新政。这一利好政策一出，朋友圈瞬间刷屏。

资料图

记者上周末走访本市多家售楼处发现，新政落地后，的确出现了看房人增多、短期成交量有所回升的现象。但连夜提价只是极个别现象，大多数楼盘仍延续价格优惠，购房人还需保持理性心态。

■新盘普遍延续价格优惠

北京执行“认房不认贷”的消息刚发出不到两个小时，家住丰台区的王先生就接到了3个来自销售和中介的电话以及数条微信，提醒“机不可失”。他注意到，当晚长安润璟、德贤御府、北京壹街区等楼盘纷纷打出“不打烊”促销海报，通州璀璨公元项目甚至在宣传海报上醒目标注“明日全线上调2%”的字样。

记者就此咨询璀璨公元售楼处时，销售人员回应，项目开盘时有1%的验资优惠和1%的认筹优惠，9月2日是按原定计划收回了开盘优惠，这一行为与“认房不认贷”政策无关，只是刚好赶上了这一时间节点而已。

长安润璟、德贤御府售楼处明确表示，项目没有涨价，原有折扣都在。北京壹街区项目销售人员称，4日起会收回折扣，如果周末签约，109平方米的房子大概还能有个三四万元的优惠，收回折扣原因是正在清盘，没剩什么房源了。

昨天上午，记者来到已开盘一年多的中海兴叁号院售楼处，沙盘前正围着四五位顾客。销售小赵告诉记者，该项目一直按照每平方米7.3万元的政府指导价销售，没有涨价。小赵说：“近段时间没什么优惠，可能有的中间户还会有几万块钱优惠，但是这个一直都会有，跟政策没什么关系。”

通州融御项目售楼处人员也表示，目前项目没有价格变动，部分在售房源还是有一定优惠，比如30天内首付齐全、完成网签将各有两个9.9折。另据了解，长安悦玺、朝阳一墅等项目也没有调价，与之前的价格一样。

“虽然新政落地，但房价上调不现实，通宵营业、收回折扣更多是针对客户买涨不买落心态制造的营销噱头。”一位从业10余年的中介刘鑫告诉记者，当前“卖一买一”的改善性购房是主流，但延期的单子比较多，“客户订了房，打算出手的二手房挂一年都卖不出去的大有人在。”

■周末售楼处看房人大增

今年前7月，北京新房成交39932套，较2022年同期上升15.16%，累计成交规模虽赶超去年，但相较2021年及2019年同期仍有一定差距。因此，开发商和中介均对“认房不认贷”的新政落地效果寄予厚望。

刚刚过去的这个周末，不少改善型楼盘迎来了久违的热闹场景。中海兴叁号院售楼处的销售表示，“认房不认贷”政策出台后，看房的客人明显增多了，以往晚上7点至8点就能下班，现在到了9点还有客人。据介绍，项目房源最小面积是118平方米，以改善和置换的客户居多。

主打高端的永定金茂府售楼处更火爆。记者昨天在现场看到，沙盘区、洽谈区和样板区都有好几位意向购房者，销售们步履匆匆，刚接待完上一位客户，新来的客户就已经在门口等着了。

销售人员表示，新政落地后的第一个周末比上周末的访客量多了大概两三倍，项目剩下的50余套房源在这几天就卖出了30套。“现在来看房的基本都是购房意向比较强烈、新政落地后重新拥有首套房贷款资格的人，还包括一些之前因为没有在约定周期内凑齐首付款被清退掉的客户。”

在北京，非普宅二套房首付比例此前为80%，如果按新规重新获得首套资质，首付就直降为40%。这名销售给记者算了一笔账，以176平方米的房子为例，二套情况下，首付需要1300多万元，现在按首套申请贷款首付降到了660多万元。

近段时间来过该楼盘看房的王女士告诉记者，她近期正准备置换，凑巧碰上了新政策。“不仅首付筹款压力小多了，首套的贷款利率也更优惠，能省下不少钱。”但王女士也表示，首付大幅降低也意味着后期还贷压力大增，她还得再跟家人好好计划一下，不会急于出手。

■二手房市场延续平淡行情

相比新盘的火热，二手房市场并未因新政落地而出现明显变化。

“没有加班，还是8点就正常下班了！”位于望京澳洲康都小区的链家中介门店商圈经理李松强告诉记者。

澳洲康都小区拥有30多平方米到200平方米之间各种户型的房源，刚需和改善需求都有。“认房不认贷”新政落地后，李松强感觉到买房人和卖房人的咨询量稍有增加，上周的签约量也比以往稍多了一两单，但依然不如3月前的水平。目前个别房源出现业主提价情况，但都不着急成交，着急卖的房源依旧有往下议价二三十万元的空间。

“当前，受家庭结构变化、育儿、入学等因素影响，北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求，大量改善型群体在较为严格的信贷政策压制下，难以通过置换方式满足自身的住房需求。”北京链家研究院院长高原分析，从更好满足居民正常刚性及改善性置业需求的视角来看，对首套认定标准进行调优正当其时。

新政出台后，北京房地产市场将依旧以稳为主。高原分析，随着利好政策的预期实际落地，前期持币观望的群体可能入市，进而促成市场稳步回暖。

（原标题：北京楼市有望稳步回暖）