“商改保”REITs首单火爆，网下询价倍数达180.74倍创一年新高

3月14日，汇添富基金官方微信公众号消息，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“汇添富上海地产租赁住房REIT”，基金代码：508055）于3月13日完成网下询价，最终认购价格为2.724元/份，网下询价倍数达180.74倍。据悉，这是我国首单“商改保”（存量商业办公用房改造为保障性住房）REITs项目。

公开数据显示，这一认购倍数打破了今年国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.9倍的纪录，创2023年以来公募REITs市场网下询价倍数新高。

预计募集13.62亿元

汇添富上海地产租赁住房REIT将于3月17日起正式首发。根据基金份额发售公告，101家网下投资者管理的341个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为2.594元/份—2.750元/份，拟认购份额数量总和为1897750万份，为网下初始发售份额数量的180.74倍。经统计，所有网下投资者报价的中位数为2.7500元/份，加权平均数为2.7483元/份，最终确定认购价格为2.724元/份。

中国证监会准予汇添富上海地产租赁住房REIT募集的基金份额总额为5亿份，其中，战略配售初始发售份额3.5亿份，占发售份总量的70%；网下发售初始发售份额1.05亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%；公众发售初始发售份额0.45亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。若本次发售成功，预计将募集资金总额为13.62亿元。

该产品由上海地产集团全资子公司——上海地产房屋租赁有限公司作为原始权益人，以其持有的虹桥璟智项目、江月路项目作为底层资产，上海地产集团控股的上海城方租赁住房运营管理有限公司（简称“城方公司”）作为运营管理机构，汇添富基金作为基金管理人，东方证券作为财务顾问。

汇添富基金经理潘德佳表示，汇添富上海地产租赁住房REIT的发行将对上海市存量用地盘活产生良好示范效应，同时为资本市场参与分享租赁住房市场发展红利提供重要投资工具。该产品所处行业好、主体强、资产优，同时得益于上海地产集团丰富的资产储备，扩募前景也十分广阔。该产品的发行也将进一步助力新市民、青年人实现“进得来、留得下、住得安”的美好生活。

配置性价比凸显

Wind数据显示，截至3月14日收盘，今年以来，全市场60余只REITs产品中，有58只回报率为正。其中，消费类基础设施和园区类基础设施REITs产品表现尤为突出。华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT、华泰南京建邺REIT、华夏大悦城商业REIT的涨幅均超过10%。

在震荡市背景下，REITs的配置性价比正在获得越来越多投资者的关注。业内人士认为，在近期国债利率持续走低的背景下，债券基金及红利产品表现较好，而REITs基金由于相对稳定的分红率，其关注度不断提高，再加上REITs基金具有权益属性，使其具有“固收+”的特征，成为资金关注的对象。“以嘉实物美消费REIT为例，最新季度数据（2024年四季度）显示，其当季现金流分派率达到1.42%，年度为5.73%，相对10年期国债收益率而言，还是非常有吸引力的。”天相投顾基金评价中心的研究人员表示。

谈及REITs近期走强的原因，天相投顾基金评价中心的研究人员认为，一方面是部分REITs的底层资产质量较高，且具有稳定的现金流和抗周期属性，在当前经济环境下具有较高的配置价值，吸引资金大幅流入；另一方面，随着政策支持力度不断提升，若经济持续向好，REITs底层资产的价值或者未来现金流在重新估算后，估值中枢或有较大提升。但是，如果REITs价格短期内拉升过高，而相应的基本面并没有发生变化，需关注预期落空后，标的价格回调的风险。