REITs火爆不输QDII，最高溢价近53%

在QDII基金接连披露溢价公告之际，REITs基金也是溢价“高发区”。

在板块整体升温后，截至1月16日，溢价率最高的基金为华夏北京保障房REIT，升水率高达52.95%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT升水率也超过了五成，嘉实中国电建清洁能源REIT、银华绍兴原水水利REIT、红土创新深圳人才安居REIT等其余三只产品升水率超过40%，但也有多只产品贴水率超过20%。

有公募基金认为，当前二级市场REITs经过一轮估值抬升和行业轮动以后，估值处于相对合理水平，派息率对机构配置盘仍有吸引力，预计市场或将维持震荡上行的走势。但短期要防止行业轮动、价格分化对绝对收益带来的负面影响。可考虑逢低参与REITs一、二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。

REITs全线升温

据统计，自从2024年12月10日至今，在一个月有余的交易日里，中证REITs全收益指数已经涨幅高达7.86%。

在此期间，嘉实京东仓储基础设施REIT领涨板块，涨幅高达25%，12月27日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布公告，京东集团创始人、董事局主席刘强东作为基金原始权益人之一致行动人，拟在二级市场增持该基金不超过1亿元，此次消息提振该基金在二级市场的净值强力反弹。其次华夏华润商业REIT、红土创新深圳人才安居REIT两只产品涨幅也逼近20%，即使步入2025年，在权益市场集体下挫的背景下，中证REITs全收益指数涨幅也达到了3.31%，其间，更有多家基金公司因旗下REITs近期二级市场涨幅过多而发布公告提示风险。

有公募基金人士认为，当前REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，较高分红的公募REITs吸引力加大。此外，恰逢跨年节点，跨年资金抢跑以及市场上对利率敏感性较高的固收类资金对高股息资产配置需求增加，推高公募REITs市场持续走强。

中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金，随着更多资金的入市，公募REITs的长期投资价值必将获得更多投资者的认可。

二级市场的火热还带动了发行端资金的涌入。1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍。1月3日发布的基金份额发售公告显示，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额（0.35亿份）的140.96倍，为近两年公募REITs项目网下询价倍数新高。

折溢价差距明显

在行情逐步升温之时，折溢价在REITs产品中也较为常见，且差距十分明显。截至1月16日，溢价率最高的基金为华夏北京保障房REIT，升水率高达52.95%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT升水率也超过了五成，嘉实中国电建清洁能源REIT、银华绍兴原水水利REIT、红土创新深圳人才安居REIT等其余三只产品升水率超过40%。

而华夏中国交建高速REIT贴水率超过45%，中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速公路REIT等基金也有不同程度的折价。

华宝证券认为，尽管2024年公募REITs二级市场整体表现优异，但不同行业之间的表现仍有分化。随着常态化发行的推进以及底层资产细分领域的扩容，REITs市场规模、流动性有望进一步提升。后续建议重点关注稳定性与确定性较高的资产类型，同时观察经济修复以及部分行业筑底企稳情况。

招商基金认为，当前二级市场REITs经过一轮估值抬升和行业轮动以后，估值处于相对合理水平，派息率对机构配置盘仍有吸引力，预计市场或将维持震荡上行的走势。后续看，如参与战略配售、网下配售投资，需要精选基金。短期要防止行业轮动、价格分化对绝对收益带来的负面影响。可考虑逢低参与REITs一、二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。

公募基金：预计有更多“首单”项目纳入发行范围

1月13日，中国证监会召开2025年系统工作会议，总结2024年工作，深入推进巡视整改，研究部署2025年重点工作。中国证监会党委书记、主席吴清出席会议并讲话。还强调强化功能发挥，有力支持经济回稳向好。制定资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见。抓好“创投十七条”“科创板八条”等落地实施，发展多元化股权融资，培育壮大耐心资本。提高产业债融资比重，加快REITs市场建设。

在刚刚过去的2024年，REITs新发产品数量、规模创历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，2024年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，2024年新发数量等于过去三年总和。与此同时，底层资产业态逐渐丰富。2024年，首批消费REITs、首只水利REIT发行上市、首只跨海大桥REIT陆续上市，首只农贸市场REIT，首只热能REIT申报获批。

中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场的逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破，随着更多类型资产的入市，REITs市场有望进一步提质扩容，服务实体经济，盘活存量带动增量的能力更加显著。