连续两只30cm涨停，公募REITs打新火爆

在僧多粥少的公募REITs市场，打新收益经常令人惊叹。

2月27日，全国首单医药仓储物流REIT——汇添富九州通医药REIT在上交所正式挂牌上市，上市首日，该REIT在集合竞价阶段便30cm涨停，随后一度开板并再次封住，在午盘再度开板，截至收盘涨幅回落至28.22%。

前一天（2月26日）上市的华夏金隅智造工场REIT，也在上市首日30cm涨停，公募REITs打新收益十分可观。Wind数据显示，全市场63只公募REITs中9只产品均曾在上市首日涨停。

开盘30cm涨停

2月27日，汇添富九州通医药REIT正式上市，从盘面来看，该REIT在集合竞价阶段便30cm涨停，触及公募REITs首日上市的涨停上限。

随后，该REIT盘中博弈激烈，在10:30左右开板并迅速跳水，10:40左右拉升并再度封板，10:50左右再度跳水，但在下午逐渐回升，收盘上涨28.22%，全天振幅8.91%，成交额9030.11万元。

值得一提的是，汇添富九州通医药REIT从产品上报、获批发行到正式上市均吸引了市场的广泛关注和投资者的热切追捧。公开资料显示，该基金最终募集份额4亿份，发售价格2.895元/份，募集资金总额11.58亿元，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为 0.084%，有效认购倍数达1192倍，创下公募REITs历史新高。

公开资料显示，汇添富九州通医药REIT是国内的首单医药仓储物流REITs产品，其中项目的发起人九州通集团是全国最大的民营医药商业企业，也是医药流通领域的领军企业，原始权益人九州通物流作为医药行业的首家5A级物流企业，拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施，物流网络资源覆盖全国96%以上区域。

基于优质的底层资产，在此前的战略配售阶段，汇添富九州通医药REIT就颇受资金关注，参与战略配售的机构投资者中，不仅有太平洋寿险、太平洋产险、泰康人寿、泰康养老等险资，还有东方证券、银河证券等多家券商，以及华夏基金旗下专户。

汇添富九州通医药REIT拟任基金经理李心宁表示，医药物流行业的未来比较可期。随着中国老龄化的加深，民众对于药品药械的购买需求持续攀升，这直接推动了医药物流行业的进一步发展，业务资源也会逐步向头部优势企业聚拢。“我们也是从九州通集团丰富的资产池中优中选优，最终选择了曾经被评为全国十大国家智能化仓储物流示范基地的东西湖现代化医药仓储物流中心作为我们首批入池的底层资产。”李心宁说道，“从过去三年的运营情况来看，仓库的运营表现良好，净运营收益复合增长率超过6%，租金以及使用率的情况稳步上升。”

公募REITs打新收益可观

除了汇添富九州通医药REIT，2月26日上市的华夏金隅智造工场REIT也在上市首日30cm涨停，公募REITs打新收益十分可观。

Wind数据显示，当前，全市场一共有63只公募REITs，其中9只均在上市首日30cm涨停，22只上市首日的涨幅超10%，仅有4只产品在上市首日下跌。

打新收益的丰厚也越来越推升公募REITs在一级市场的吸金力。据中金公司统计，截至2025 年2 月21 日，我国公募REITs平均网下认购倍数为44倍，公众认购倍数为102倍。从时间上来看，2021-2025 年至今，公募REITs的平均公众认购倍数为30倍、198倍、89倍、57倍、407倍，对应到同时期REITs市场总回报为21.5%、0.9%、-22.7%、12.8%和10.3%，在REITs二级市场表现较好时期，通常会推升后续一级市场认购热情。

在业内人士看来，公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

但需要注意的是，公募REITs通常将较大比例分给战略配售和网下发售，公众发售的份额较小，因此僧多粥少，常常出现极低的配售比例，普通投资者打新的可参与度并不高。

二级市场同样涨势强劲

除了发行市场火热，公募REITs在二级市场的表现也十分强势。

Wind数据显示，截至2月27日收盘，中证REITs全收益指数今年以来已经上涨了7.4%，嘉实物美消费REIT年内大涨27.61%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT等多只产品涨幅超20%。

华夏基金分析称，在经历了2021年受到投资者追捧价格单边上行，以及2022年、2023年的市场调整板块和个券逐步分化后，2024年以来随着底层资产经营趋稳，中国证监会发文允许计入OCI，保险和券商自营需求逐步恢复，债券收益率进入“2时代”，公募REITs的高分红受到更多投资者关注，市场行情修复。

在李心宁看来，公募REITs基金的一大特点就是投资标的主要是具有稳定现金流的基础设施资产，“公募REITs基金主要是通过资产运营所带来的利润来获得资产的增值，同时也为投资者带来收益，基金的收益与底层资产的运营情况息息相关。”她说道。

值得一提的是，政策也在支持公募REITs提质扩容，从而更好地服务实体经济。证监会在2月7日发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，便有两条细则有关公募REITs，一是支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造；二是支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。