刚刚拿了地王的绿城，重申“不冒险”

8月6日，绿城中国以约13.1万/平米的地价赢下上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块竞拍，刷新全国住宅单价“地王”。20天后，8月26日下午，在绿城中国2024中期业绩发布会上，董事会主席张亚东表示，绿城下半年会延续“确定性为先，不冒险”的策略，坚持底线思维和谨慎稳健，在保障安全的前提下，预计全年的毛利润率会低于去年，集中在一二线城市拿地，也是因为“安全”。

中报数据显示：

今年上半年，绿城中国营业收入为695.62亿元（人民币，下同），比去年同期上升22.1%； 实现毛利91.04亿元，比去年同期减少8.2%；毛利率为13.1%，比去年同期下降下降4.3%；公司股东应占利润20.45亿元，比去年同期下降19.6%；利润相关数据呈现全面下降； 上半年实现总合同销售金额约1265亿元，合同销售面积约591万平方米。其中，自投项目累计取得合同销售金额约人民币854亿元，合同销售面积约280万平方米，相比去年同期分别下降13.1%、16.9%； 截至6月30日，在手货币资金751.33亿元，创历史新高； 年中总员工数量为9158人，比年初减少245人。

8月26日收盘时，绿城中国股价上涨3.59%。

中期业绩发布会现场

1/4销售额来自重难点库存去化，增收不增利

据国家统计局发布的数据，今年1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

绿城中国的销售数据要好于行业整体情况。今年上半年，总合同销售面积约591万平方米，总合同销售金额约1265亿元。其中，绿城集团自投项目累计取得合同销售面积约280万平方米，合同销售金额约人民币854亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约608亿元，权益比较2023年同期提升7个百分点，至71%。

其中，杭州、北京、浙江地区在绿城自投总销售额总位居前三。杭州地区项目实现物业销售收入369.27亿元，占比57.9%，位居首位。北京地区项目实现物业销售收入75.68亿元，占比11.9%，位居第二。浙江（不含杭州地区）地区项目实现物业销售收入72.85亿元，占比11.4%，位居第三。

绿城管理层认为，上半年绿城“跑赢同行”的主要原因是公司针对项目进行了快速调整，首开项目提速，并实行指标前置，续销项目“精准施策”，对车位、商办等难点库存重点去化重点优化。上半年，仅重难点项目去化就达到215亿元，约占自投项目总销售额的1/4。

而重难点项目销售占比高，以及约1/3结转收入来自于2021年获取的土地，导致了绿城中国利润率的明显下降。

绿城2024中期业绩核心数据

中报数据显示，上半年绿城中国实现毛利91.04亿元，比去年同期减少8.2%；毛利率为13.1%，比去年同期下降下降4.3%；公司股东应占利润20.45亿元，比去年同期下降19.6%。

对项目计提减值和亏损的金额再次增加，是绿城利润下降的另一个主要原因。今年上半年，绿城合计计提资产的减值及公允价值变动损失净额为17.5亿元，是去年同期的2.8倍。这也是绿城此前控股股东变更之后从高减值拨备下降之后的再次上升。

绿城管理层表示，未来会加强存货的精准化管理和存货去化效率的管理，但预计今年全年公司利润情况不会出现修复反转，原因是2021年至今所获取土地集中在一二线城市，地货比偏高，为了保障销售去化速度和现金流的安全性，会导致利润率有一个阶段性的低位，但随着2023年下半年至今的项目进入结转期，特别是今年上半年新拓项目的净利润超过10%，未来公司整体利润率会有2-3个百分点的回升。

净负债率上升3.4%，借贷成本下降

今年上半年，在预期“过苦日子”的共识之下，有借贷条件的房企纷纷敞开融资，一方面通过更低利息的融资置换存量负债，另一方面通过增加借贷来补充现金流。而具有国资背景的绿城总负债也因此有所增加。

绿城中报数据显示，截至6月30日，绿城总借贷1483.14亿元，比去年底微增21.72亿元，净负债也相应的增多约5亿元。其中，增加最多的是“银行及其他借款”，从年初至6月底增加约84亿元。

随着银行贷款等融资渠道的利息不断下降，用低息贷款置换存量高息借贷已经成为房企对冲开发利润下降的主要方式之一。

上半年窗口期内，绿城也多次发债。其中，在一级市场发行共人民币51.34亿元，包括三年期中期票据人民币40亿元和一年期供应链ABN人民币11.34亿元；二级市场方面，债券估值收益率波动下降，市场信心增强；完成境外融资置换8.17亿美元。

受新增借贷的影响，绿城上半年的总借贷加权平均利息成本，从去年同期的4.4%下降至4.0%，总利息开支对应下降2.42亿元，至36.98亿元。但净资产负债率上升3.4个百分点，至67.2%。

提速、提效、加推，全年销售额约降1成

虽然销售和利润双降，净负债率上升，核心指标不及去年同期，但绿城的表现好于整体市场。绿城“跑赢同行”的经验主要有以下几点原因：

首开项目指标前置。上半年前置供货6个项目，超额实现销售额约人民币57亿元。杭州宸岸印月里3次开盘21天清盘，前置供货，超额实现销售额约人民币17亿元；义乌凤起潮鸣首开热销约人民币35亿元，溢价12%，88套千万级合院首开售罄。 项目提速，紧抓政策窗口期，加推适销房源。2024年上半年，绿城新项目从拿地到开工、经营性回正周期平均分别提速0.4、2.1个月至1.7、9.5个月，运营效率总体提速14%。重点城市提速显著，杭州拿地至经营性回正周期由8.8个月提速至7.1个月，西安拿地至首开周期由6.7个月提速至3.5个月。 降本增效。除了整体融资利率下降之外，绿城上半年推动组织扁平、职能融合、管控优化。“集团－城市”两级管控进一步落地，两级管控单元占比80%。“提质增效”成效显著，人均效能超12500平方米╱人，同比提升5.5%。上半年行政开支16.9亿元，相比于2023年同期减少1.34亿元，下降7.3%。

对于下半年，绿城管理层表示，上半年是政策发力的半年，给各界形成了市场不稳政策不止的预期，预计下半年的政策会继续发力，一线城市松绑，二三线城市加码发力，但是市场需要时间来进行消化，城市间会继续分化。

在全行业承压的背景下，绿城管理层预计公司今年的全口径销售规模下降10%左右，相对上半年有所提速。

2024年下半年，绿城中国自投项目可售货值约1690亿元（不含2024年8月及以后新获取项目当年可推盘货值），可售面积约688万平方米，可售货源充足，且一二线城市占比达79%。

“二手房占比70%左右，消化了大部分刚需需求，所以绿城主要还是做改善产品。”绿城管理层透露，在土地市场上，下半年会更加谨慎，对新增项目要求有两位数以上的利润率，去化好的话才会放低利润率要求。

截至2024年6月30日，绿城中国共有土地储备项目151个（包括在建及待建），总建筑面积约3193万平方米，其中权益总建筑面积约为2064万平方米；地上总可售面积约为2143万平方米，地上权益可售面积约为1372万平方米。其中，57%位于市场热度较高的长三角区域。