深度 | 上海土拍市场上演“疯狂”一幕

上海土拍市场上演了一幕久违的疯狂。

8月7日结束的上海第四批次土拍中，绿城以封顶价48.05亿元、楼面价13.1万元/平方米、溢价率30%竞得徐汇区斜土街道滨江宅地，并打破8年前的全国单价地王纪录。

除徐汇地块外，此次土拍还涉及另外4宗住宅用地，分别位于浦东、虹口、青浦、奉贤。

5宗地块起始总价97.7亿元，共吸引11家房企参拍，最终全部成交，总揽金109.48亿元。绿城、浦开、保利发展、奉贤新城等央国企成功拿地。

绿城补仓上海

8月7日下午竞拍的徐汇区斜土街道滨江地块是5宗地块中热度最高的，共有7家房企或联合体报名。

地块起拍总价36.96亿元，起始楼面价10.08万元/平方米，仅起始价就已经超过了前面提到的8年前诞生的融信上海地王项目。

也许是估计到地块会引发“哄抢”，尽管上海自今年第三批次起就已经取消最高限价、恢复价高者得的土地竞价方式，但这宗地还是设置了30%的最高溢价率。

在经过72轮竞价后，地块触达上限30%溢价后开启摇号，最终绿城以总价48.05亿元、楼面价13.1万/平方米摇中。

据出让公告显示，徐汇滨江地块出让土地面积1.67万平方米，规划建筑面积约3.67万平方米，容积率2.2。另外，地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房，未来可以打造大户型、高总价的瞰江大平层。

2021年10月，小米集团耗资15.5亿元竞得该宗地块，并缴纳了3.1亿元的保证金。但因拿地后2年未开发，该幅地块在今年3月被上海市规划和自然资源局重新收回，并列入了徐汇区今年的土地储备计划中。重新上架出让的地块容积率由3.0调整为2.2，土地性质也由“商办”变成“住宅”。

据业内人士测算，触限价成交后，地块保本售价需17万元/平方米，定价18-19万元/平方米，房企才能获得一定盈利空间。

目前板块内新房价格天花板为地块南侧的启元，其今年入市均价为17.8万元/平方米，但从地理位置可以发现，启元是一线江景，而绿城地块江景被部分遮挡。地块北侧的楼盘为汇元玺，均价13.1万元/平方米，与绿城地块楼板价相同。

除了徐汇滨江地块外，绿城在当天还拿下了虹口江湾地块，保利发展、绿城、象屿等3家房企报名参拍了该地块。但虹口江湾地块的土拍过程并不算激烈，在经过24轮出价后，绿城以总价12亿元、溢价率6.48%、楼面价48447元/平方米竞得。

江湾地块的土地出让面积仅1.02万平方米，规划建筑面积2.48万平方米，地块本身不大，还被分成了3个小地块，也许会影响未来整体居住品质。

作为长三角的重点布局城市，绿城在上海的可售项目已经不多，因此急需补仓。公开数据显示，今年前7月，绿城权益拿地金额已达到228亿元，仅次于建发房产，位列行业第二名。其中，有173亿元拿地金额投资在长三角，在杭州的拿地金额为96亿元，上一次在上海拿地还是一年前。

冷热分化明显

尽管有徐汇滨江地块刷新了地王纪录，但整体来看，5宗地的成交楼面价整体呈现下滑趋势。

剩余的3宗地块均为底价成交，其中，上海奉贤新城公司以底价竞得奉贤区奉贤新城11单元A02C-03地块，成交价25.5亿元；上海保利以底价竞得青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块，成交价4.28亿元；上海浦开集团以底价竞得浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块，成交价19.62亿元。

与以往房地产联动价上涨以稳房企预期不同，土拍取消限价回归市场主导后，仅部分优质地块竞争激烈，多数地块低溢价或底价成交，导致楼面价相比周边反而出现下滑。

具体来看，上海四批次供地中仅徐汇滨江地块厮杀激烈，3宗底价成交地块楼面价下滑、主要为城投托底，有溢价率的地块同样下滑明显。比如引起3家房企争抢的虹口江湾地块，成交溢价率仅6.48%，与去年12月中建东孚拿下的相邻地块相比，楼面价相差近7000元/平方米。

可见，在市场去化压力加剧的背景下，房企对拿地投资的资金安全边际标准更为严格，出价更谨慎保守的同时，也更注重未来利润空间。

对于被房企热捧的徐汇滨江地块，也有业内人士认为，虽然滨江板块拥有醇熟的商业、教育等配套设施，且具有丰富的文化和经济价值，板块内住宅项目具有较高的豪宅基因，但项目周边也不乏竞品，且项目单套总价预计在4000万元左右，这种体量的项目想要获得较高的流速往往很难。目前上海流速较快的项目在1500-2500万元左右，如果全部开发成4000万元左右的大户型，对于房企的现金流将会是一种挑战，需要谨慎去应对。

从本轮土拍的竞拍房企名单来看，依然以央国企为主，民营房企仅有绿城和宸嘉发展参拍。总体来看，上海本轮土拍仍然延续冷热分化的格局，拍地房企也更加理性。