杭州再赌一次

上周，全杭州的贝壳人激动得像过年，都在转发一条成交消息：

1.6亿的桃花源，挂牌三天就成交了。

其实，这套别墅已经挂牌一年了。不过贝壳朋友们的目的达到了。他们精准地传递出两条信息：

钱多，速来！

春节后，杭州几个热门板块，继续烈火烹油。

赶着春节前交付的申花馥香园，二月份已经卖出了40套二手房。按最高的成交价算，单价高达7.75万。到了3月，馥香园成交的一套大平层，单价又涨了7600元。

同处申花的伟星项目，两套139平米同户型房子在20多天里相继成交，第二套涨了近50万。

在“炒房第一区”钱江世纪城，一位华润亚奥城业主在业主群里激动地宣布，他刷新了亚奥城单价。而且房子从挂牌到卖掉，只用了：

一天。

套现成功后，他在业主群里发了红包，红包封面文字是“祝亚奥城越卖越高”。

奥体的澄品138户型，1月初还只能卖1000万，进入成交价已经到了1245万带车位，涨幅高达20%。

杭州核心地段次新房不仅成交喜人，而且大多数已经站上了8万单价。中介们的喜报每天都会更新，日日见喜。

就连还未正式交付的嘉里馥源庭，中介内部已经出现挂牌，191平1600万，单价8.34万，比新房售价每平方米：

贵了三万元。

刚刚开通的杭州西站，让温州人到杭州看房的路程缩短到了两小时。高铁的早班车上，很多都是来杭州看房的。

杭州好像又回到G20前夕了。

1

2024年10月9日，杭州新房全面取消限价，这座城市头上的紧箍儿，彻底取下来了。

十几天后，钱江新城二期最后一宗限房价宅地，绿城和华润将地价拼到5万每平米，成为杭州新地王。

此后，地产商们在杭州拿地的狂热被彻底点燃：

逢土拍必地王。

奥体、钱二、申花、滨江区政府、城东新城、东新、临平新城，从城市核心到区域核心，地价被不断刷新。

2月下旬，大家的安琪儿地价纪录只保持了五天，就被华润打破，城东新城地价也被推到了5万，已经超过了限价时代的面包价格。

杭州的操盘手也很懂得吊观众胃口。

很多人以为杭州挂出的奥体水电新村已经是压箱底的土地了。结果，杭州的箱子深不见底，又陆续挂牌了海潮TOD、蒋村低密等地块。

杭州的绝版地块，比兽爷的前女友还要多。

地产商朋友都被吊成翘嘴了，有朋友粗略算了下，开年仅仅两个月，杭州卖地销售额超360亿，比重庆全年都多了，是广西去年全年的两倍。

地王都不能丢份儿，地产商们憋足了劲儿要把房子造大，把总价做高。这才开年，目前杭州市场预售的千万级豪宅已经有：

近7000套。

包叔查了下，杭州历史上千万级豪宅卖得最好的2023年，7200套，是上海的一半。2024年，杭州千万豪宅成交跌到了4700套，只是上海的五分之一。

天量的豪宅供应，吃下去了，就是中国第三城；吃不下去，就会一直是上海后花园。

2

上周六，去年的杭州地王绿城玉澜月华示范区开放。

刚一开放，总价1500万起的样板间，电梯间都要排队。看房的人实在太多了。玉澜月华的销售周一发了通知，预约参观客户验资从300万提高到500万。

结果很快，验资处也排起了队。有购房者吐槽：

大家都有印钞机吗？

今年2月份成交前10楼盘里面，超过4万单价的楼盘占了6个，绿城另一新房项目咏湖云庐叠墅，也让市场大开眼。总价1300-3510w的盘，吸引257组家庭，中签率：20%。

新房限价取消后，第一个领预售证的中冶锦绣公馆以近8万的单价试水首开，一房难求。二开时，单价又涨了近3000元。

春节后，新的预售证领出了，比上次开盘又高了2500元。

第二个破限价的项目是中海钱江湾。虽然已经被认为是稍微有点过时的产品了，但中海还是自信地定价高达9万/平方米入市。

但浙江人的财富厚度，还是让中海管理层破防了，仅剩的76套江景房中签率仅16.14%，选房当天直接售罄了。

中海的朋友说，钱江湾售罄后，集团领导很不满意，质问他们：

为什么定价不高一些？

现在，杭州地王开发商们最苦恼的，是该定什么价格？华润、绿城和滨江的领导的想象力，和浙江人民的购买力，在进行激烈对抗。

华润的朋友说，安琪儿拿地后，他们到现在也不知道：

房子该卖多贵才合适？

这一轮的追涨杀跌，实在太残酷了。

3

过去几个月，杭州出现了六小龙，阿里股价也大涨，新一轮城运似乎要来了。

在一个确定性稀缺的年代，杭州是为数不多能够提供确定性的城市，虽然仅限于少数区域，但这已经足够了。

3月的前十天，杭州成交量成交同比190%；另一方面，最新国家统计局数据，杭州二手房价格指数环比其实还在下跌，但楼市已经进入一种诡异的模式：

一边是印钞机，一边是碎钞机。

市中心新房解除限价，让一部分人赚得盆满钵满；但更多的二手房主只能出货止损，以价换量。两股力量交织在杭州上空，赢家决定接下来的走势。

有人说，杭州目前最惨的是两批人：

2019-2022年买房子的人；2023-2024年卖房子的人。

一位中介放出了和业主谈判的视频，227平米的房子，在大厂工作的业主要挂940万，说自己正面临被优化的风险，中介则一直劝他挂890万。

3月6日，杭州余杭翡翠城一位业主召集了周边五公里的近200位中介到家里集中踩盘，准备了零食、饮料、水果和红包。

她告诉中介，7天内成交者，奖励18888元；15天内成交者，奖励10888元。

现在杭州带看热度第一的小区是云城的杭与城，成交热热闹闹，但成交价就没有那么乐观了，几乎都与买入价齐平，也就意味着业主要亏掉这几年的利息。

成交价一直起不来，业主们很心急，有人在业主群里呼吁不要亏本销售，理由是小阳春到了开学季到了，刚需没得选了：

大家屏牢。

传统意义上的刚需客，却真的不太着急买房了。前几天，一位海外留学的年轻人回国创业，看房的时候，他先去看了杭州的人才专供房：

市场价六折。

他很满意，说没必要自掏腰包去买房。

包叔之前说过，前段时间“杭州六小龙”中的一家曝光了创始人家庭地址，董事长住拱墅万家花城、CEO住马塍路32号小区、首席技术官住西湖金色蓝庭，都算不上板块内特别好的小区。

4

前几天，杭州核心区一个大热门项目，包工头跑到楼顶，抗议开发商用车位抵工程款。

该项目已经于去年年底交付，二手房已经要涨疯了，但造房子的人，并没有吃到红利。

一位精装修公司跟包叔抱怨，现在想拿开发商的订单，就要接受抵车位。工抵房还好，车位一交房就几乎跌到了骨折。去年杭州最大的开发商，有两个项目都拿车位来抵款。

杭州的地产开发，已经完全进入了工业模式。政府源源不断提供原材料，产量飙升，好卖的产品，开发商就迅速出手，不好卖的部分，就甩手给供应商们。

资金回笼，马上再投入下一个项目。

谁也不知道，这个游戏什么时候会结束。

从操盘手到开发商，再到普通人，所有人都在趁着游戏没有结束的时候，出货。

罗伯特·席勒在《非理性繁荣》里说：

人们具有过度自信的天然倾向。