救市力度越来越大，房价反弹在即？专家：未来房价下跌或成为常态

近期，楼市调控政策的逐步放宽，促使市场上涌现出众多救市声音。多个城市纷纷加大救市力度，力求稳定房地产市场。据粗略统计，截至目前已有四十个城市出台了新的楼市扶持政策。而在今年二月份，全国范围内被监测的一百零三个城市中，高达八十七个城市的房贷利率再度下调，首套房的贷款利率已跌破4%。不仅如此，越来越多的城市开始放宽或取消限购政策，甚至包括一些一线城市。

相较于2022年和2023年，2024年的楼市政策环境明显宽松，这无疑为购房者提供了更多的选择和机会。然而，随着政策的逐步放松，市场上对房价上涨的担忧也逐渐升温。毕竟，在当前的市场环境下，依然有人坚信房价会持续上涨。

例如，北师大教授董某、知名经济学者张五常、中小城镇研究专家李铁以及房改专家孟晓苏等人，他们均持有坚定的房价上涨观点。特别是孟晓苏教授，他曾明确指出，人们对住房的需求依然旺盛，大部分城市和地区的住房供应仍然紧张，他认为，一旦楼市调控政策放松，房价便有可能再次攀升。

董潘教授，这位北师大的知名学者，对于房价的见解可谓独树一帜。他曾向学生们抛出这样一个令人深思的问题：“今日的房价，真的高昂得无法触及吗？”他继续阐述，如果我们把目光投向未来的几十年，我国的城市化进程与发达国家的75%-90%相比，仍有巨大的提升空间。因此，预计在接下来的10到20年里，将有4-5亿的农村人口涌入城市。这些新的城市居民，他们的首要任务便是寻找一个安身立命之所，这无疑会为房价的上涨增添新的动力。董潘教授甚至大胆预测，像北京、上海、深圳这样的大城市，未来的房价可能会上涨到80万元/平方米。

然而，笔者对此持有异议。尽管城镇化进程仍在稳步推进，但我国的人口增长已经出现停滞。根据2023年的数据，全国人口甚至出现了负增长，新生人口仅为902万。此外，住房资源的紧张状况也得到了缓解。根据数据显示，目前我国97%的城镇家庭都有了房子，并且户均超过1.5套。这意味着大部分家庭已经解决了基本的住房问题。同时，我国常住人口城镇化率已超过66.16%，户籍城镇化率也已超过44%。综合考虑，我国的住房资源已经相对过剩，城镇户籍家庭所拥有的房屋数量已足够满足所有人的居住需求。

在笔者看来，尽管专家们对房价上涨的预测有其合理之处，但在人口增长停滞和住房资源过剩的背景下，房价再像过去那样大幅上涨的可能性已经不大。

尽管城镇化进程持续推进，预计未来一二十年内将有数亿农村人口涌入城市。然而，值得注意的是，每年新建成的商品房数量稳定在约700万套，这足以容纳新涌入城市的人口。当然，人口流动和楼市库存是影响楼市发展的两大关键因素，但国家对楼市调控政策的角色同样不可忽视。历史上，每当楼市遭遇困境，我国都会出台一系列利好政策来刺激楼市发展，如2015年实施的降低首付比例、房贷利率、放宽限购、购房补贴以及鼓励购买二套房等“去库存计划”。

进入2024年，尽管楼市救市政策陆续出台，但楼市调控政策的基调仍然是“房住不炒”。住建部副部长倪虹已明确强调：

我们将坚定不移地坚守“房子是用来住的、不是用来炒的”这一核心理念，避免将房地产作为短期刺激经济的工具。相反，我们将通过加强预期引导，因城施策，推动房地产市场的良性循环和健康发展。

当然，最近几个月各地楼市救市力度不断加大，这无疑引发了市场的广泛关注。那么，这些频繁的“救市”政策究竟传达了什么信号？是否预示着楼市即将迎来回暖？对此，有专家指出，未来房产价格下跌或将成为常态。为何救市政策增多会导致房产价格下跌的预期呢？这主要基于以下两点原因：

1、各地救市，这反而说明了目前楼市遇到了很大的困难

房地产行业，特别是在部分城市中，依然扮演着经济的重要角色，其影响深远而持久。然而，楼市的不景气已使民众信心动摇，房屋销售面临前所未有的挑战。特别是对于很多房企，房企的资金链紧张问题日益凸显，楼盘质量、交房延期甚至烂尾的风险持续上升，犹如悬在楼市上空的达摩克利斯之剑。

与此同时，二手房市场的疲软也加剧了楼市的困境。由于房屋销售困难，许多投资者开始大规模抛售二手房，导致二手房价格不断下滑，新房市场亦受到波及。然而，这些投资者囤积的房产流入市场，将对楼市炒作现象产生一定的抑制作用，犹如一剂良药，为楼市带来一丝希望。

2、人们对于楼市的信心逐渐减弱，预示着房屋将逐渐回归其居住的本质属性

救市政策的出台，正是对楼市困境的有力回应。这些政策旨在维护楼市稳定、助力房地产行业渡过难关，同时坚守“房住不炒”的底线，切实保护购房者的权益。对于投资者而言，过去那种全面放开限购、大规模救市的日子已经一去不复返了。因此，尽管救市政策频出，但在当前楼市环境下，其对房地产行业的走势影响有限，部分房价过高的地区仍有回调的可能。

值得注意的是，对于那些人口持续流入的一二线热点城市，随着人口的增长，住房需求将持续增加，房价自然也会有所上涨。这也表明，当前各地救市政策的出台，不仅是对楼市困境的应对，更是对未来楼市走向的引导。在此背景下，我们无需过分担忧楼市调控政策的放松会导致房价的大幅上涨。相反，这些救市政策对于刚需购房者来说是好事情，这给刚需购房者带来了买房希望与期待。在笔者看来，只有楼市保持稳定发展，购房者的权益才能得到更好的保障，楼市也才能迎来更加美好的明天。