41.5%的多套房家庭，未来会面临什么问题？李嘉诚真“说中”了？

不久前，国家统计局揭晓了2023年全年楼市数据，其中的几组数据令人深思：

1、2023年1-12月商品房销售面积的年度同比跌幅达到了8.5%，相较1—11月，跌幅还扩大了0.5个百分点，连续8个月呈现下跌趋势；而商品房销售额的年度同比跌幅也达到了6.5%，与1—11月相比，跌幅扩大了1.3个百分点，且自下半年起，连续6个月呈现下跌态势，跌幅还在不断扩大。

2、在2023年12月，商品房销售面积却实现了41.6%的环比增长。这一增长背后的原因，与开发商为完成年度业绩、保障资金链稳定而进行的降价促销策略密不可分。全年来看，商品房销售面积累计达到了11.17亿平方米，创下了自2012年以来的新低；而销售额则累计为11.66万亿元，创下了自2016年以来的新低。

3、2023年，全国房地产开发投资总额为110913亿元，较上年下降了9.6%；房屋新开工面积为95376万平方米，同比下降了20.4%；而房屋竣工面积则达到了99831万平方米，同比增长了17.0%。

从这些数据中，我们可以得出以下几个结论。首先，2023年全年的楼市数据表现并不理想，市场观望氛围浓厚，开发商对于拿地与建房的态度趋于谨慎，当前的房地产投资环境仍然不容乐观。其次，在楼市调控政策的持续推动下，“保交楼”策略取得了显著成效，竣工面积的增加意味着烂尾楼盘的数量正在减少，楼市正在朝着更加稳健的方向发展。

进入2024年，虽然各地都在加大救市力度，各地买房的人也在增加，但是卖房的人也越来越多。根据诸葛找房数据显示，1月份我国十大关键监测城市的二手房市场挂牌总数超过200万套。与上月相比，这一数字上升了1.6%，而与去年同期相比，更是激增了惊人的81%。在这些城市中，深圳的挂牌量增长尤为突出，同比涨幅高达200%。

这一现象清晰地揭示了，面对日益严峻的炒房现象，投资者们已经开始着手抛售多余的房产。二手房挂牌量的增速已明显超越成交量，换句话说，市场上的房源正在以“越卖越多”的趋势增长。这不仅是炒房群体对于市场变化的敏感反应，更是房地产市场调控政策效果的直观体现。

近两年以来，越来越多的炒房客纷纷抛售多余房产，这一现象的背后蕴藏着怎样的原因呢？主要原因在于，当前的住房供应已经过剩，而需求却在悄然减少。据央行2020年公布的数据显示，我国城镇家庭的住房持有率高达96%，其中31%的家庭拥有两套房产，更有10.5%的家庭持有三套及以上的房产。这样的数据无疑揭示了楼市的现状。而房地产巨头李嘉诚曾对楼市发展趋势作出过精准预测，他强调房子终究是用来居住的，而非投资工具。面对国内房价持续高涨的态势，他警告说，未来五年内，房地产市场可能会经历一场深刻的变革，因此炒房客们需要保持高度的警觉和谨慎。

随着房价的回调，对于占据总数41.5%的拥有多套房的家庭而言，他们可能会在未来面临以下三大严峻考验：

1、房产增值放缓甚至下跌，资产缩水风险逐渐凸显

知名地产专家冯仑曾强调，炒房投资者必须综合考虑高房贷利率、住房折旧率以及持房成本等多重因素。只有当房价每年上涨超过9%时，房产投资才能保持盈利。然而，随着楼市的逐渐降温，许多城市的房价已经出现了下跌趋势，特别是在一些偏远地区，由于人口流失，房价更是持续低迷。

尽管有人可能认为一线城市的房产仍然具有投资价值，但实际情况是，即使是这些城市的核心区域，也难以保证房价能达到每年9%的涨幅。在大多数情况下，房产价值的增长已经趋于平缓。更为严峻的是，这类高价值房产往往价格超过千万，超出了大多数炒房投资者的经济承受能力。而对于那些真正有经济实力的投资者来说，他们的投资目标早已转移。因此，对于多套房家庭而言，房产增值放缓甚至下跌无疑是一个巨大的挑战。

2、二手房市场流动性降低，出售难度加大

房产投资的盈利逻辑在于“低价买入，高价卖出”。然而，目前二手房市场已经面临供应过剩的问题。短短一年内，二手房挂牌数量近乎翻倍，而购房需求却在不断减少。这意味着未来二手房的流动性将进一步降低，难以出售将成为常态，这将对投资者的套利计划产生严重影响。

此外，对于有住房改善需求的家庭来说，当前的市场环境也提出了新的挑战。在过去房价高涨的时期，许多家庭出于结婚等需求，或是担心未来房价继续上涨，而选择了购买小户型。然而，随着家庭成员的增多和生活品质的提升，他们往往有换房的需求。然而，在当前二手房市场流动性较差的情况下，这类家庭需要提前规划，以避免未来可能面临的难以出售或需要折价出售的风险。

3、房产税落地后，持房成本会进一步增加

长久以来，房产税的讨论的话题一直很多，而现今，其已经步入了实质性的落地阶段。比如在2021年，财政部携手其他三大部门，齐聚北京，共同召开了“房地产税改革试点座谈会”。在这次会议上，首次清晰地勾勒出了“试点”的蓝图。年末的高层会议也顺利为这一方案点亮了绿灯。公开资料表明，目前已有26座城市荣登数字化转型的榜单。

对于那些投身炒房投资的人来说，房产税与空置税无疑是楼市调控的两大“得力助手”。这是因为它们直接为持有多套房的人增加了经济负担。从已经实施房产税的发达国家可以观察到，这种政策在消除房价泡沫方面展现出了显著的效果。一旦房产税正式登台，持有多套房的人将不得不面对更高的持房成本。而二手房流动性的减缓，更可能使他们陷入“房产积压”的困境。