2025年合肥楼市情况如何？记者采访：二手房量涨价跌，新房量跌价平

大皖新闻讯 刚刚过去的2025年，合肥楼市表现如何呢？1月上旬，大皖新闻记者走访合肥楼市多个板块并采访业内机构。贝壳研究院数据显示，2025年合肥二手房市场实现成交量同比增长9.5%，成交均价同比下降19.6%的“量涨价跌”态势；新房市场则受供应收缩与需求观望影响，成交均价同比微增0.6%，整体表现为“量跌价平”。

分析师认为，目前市场政策在一定程度上提振了市场信心，2026年合肥新房或将保持成交低位运行，二手房预计将持续“以价换量”。

二手住宅：量涨价跌，刚需人员趁势入场

2025年12月，合肥市民陈先生在滨湖新区完成了二手房过户手续，这套93平米的三居室成为他在合肥的第一套住房。“观望了整整一年，终于等到了合适的价格。”陈先生告诉记者，他在包河区一家制造企业工作，结婚三年来一直租房居住，2024年底就开始筹备买房，但当时滨湖新区同户型二手房报价超出了他的预算。

随着2025年二手房价格持续回调，陈先生关注的房源报价逐步下降。“12月初房东把价格降了，比年初便宜了不少，这个价格已经完全在我的承受范围内了。”陈先生说，作为刚需购房者，他最看重性价比和通勤便利性，这套房源距离地铁口较近，通勤时间能控制在40分钟内，便很快与卖家达成了协议。“现在政策也宽松，首套房贷款利率还有优惠，感觉是刚需入场的好时机。”陈先生说道。

贝壳研究院数据分析显示，2025年合肥二手住宅成交量同比增长9.5%，成交均价同比下降19.6%，整体呈现脉冲式冲高后盘整的运行态势，政策驱动效应明显、阶段性需求集中释放的特征突出。从区域来看，滨湖新区以12.3%的成交占比位居区域榜首；其次是包河区和庐阳区，分别占12.0%和11.6%。

房价方面，所有区域均价均出现回调，其中滨湖新区跌幅最大，同比下跌22.1%。从议价空间来看，2025年二手住宅平均议价空间同比上涨 4.6 个百分点。自2021年以来，议价空间不断攀高，这一趋势反映出市场已进入“买方主导、价格博弈深化”的阶段。

从市场预期来看，挂牌持续逐月降，供给渐入再平衡。2025年新增带看与客源量双双上涨，客户看房意愿回升。业主预期方面，新增挂牌量增长反映业主卖房意愿增强，但受房价持续下行以及市场供大于求影响，业主对房价的实际预期减弱。

一手住宅：量跌价平，改善型需求持币观望

与二手房市场的刚需活跃不同，新房市场则呈现“量跌价平”的平稳运行态势，改善型需求成为市场主力，且对房屋品质要求更高。“现在换房更看重居住舒适度，宁愿多等几个月，也要选一套性价比高的好房子。”市民徐先生从事金融行业，目前居住在蜀山区一套60平米的两居室，随着家庭人口增加，改善住房的需求日益迫切，2025年开始频繁看房。

徐先生表示，他先后看过包河区、蜀山区多个新房项目，最终将目标锁定在包河区一个主打绿色智慧的楼盘。“这个项目是小高层设计，容积率低，而且配备了全屋智能系统和社区养老配套，很符合我们的改善需求。”徐先生告诉记者，虽然当前新房价格相对平稳，但他仍在等待合适的入市时机，计划在2026年春节前后入手，“现在开发商优惠力度还可以，听说春节期间可能会有额外折扣，再等等更稳妥。”

贝壳研究院数据显示，2025年新房市场供应与成交双降，供求比为0.83；新房成交均价同比微增0.6%。从区域来看，包河区以32.5%的成交占比位居区域榜首；其次为瑶海区和新站区，分别占13.3%和11.6%。从库存来看，2025年合肥市区商品住宅库存同比下降9.5%。

市场判断：二手房将持续以价换量

对于2026年合肥楼市走势，贝壳研究院分析师认为，进入2026年，合肥新房或将保持成交低位运行，而二手房预计将持续以价换量。一是价格已成为驱动成交的核心变量，当前市场价格下行已触及部分刚需客群的心理价位，带动部分观望需求释放。二是卖方预期普遍趋于现实，为促成交易主动调整挂牌价格并扩大议价空间。三是市场供大于求的格局短期内难以扭转，高库存持续强化买方议价优势，价格竞争仍将是促成交易的主要手段。

大皖新闻记者 徐琪琪 实习生 江戎

编辑 崔恒