危楼拆除重建须保证户内面积不减

北京市住建委日前编制发布《危旧住宅楼拆除重建技术导引》（以下简称《导引》），对本市危旧住宅楼拆除重建项目实施过程中的技术标准和实施要求予以进一步明确。《导引》提出，危旧住宅楼拆除重建项目可在不增加原有居民户数的原则上，充分利用地上、地下空间适当增加建筑规模，并把（非）机动车位、市政设施、公共服务配套等设计合理融入拆除重建项目中，补充公共服务配套及市政基础设施，进一步完善城市功能。

明确可列入拆除重建项目的条件

对于无法改造焕新的老旧住宅楼，拆除重建成为提升居民生活品质的新思路。不过，此前大部分居民仍对哪些楼房可以列入危旧住宅楼拆除重建项目等问题感到疑惑。

《导引》明确了政策的适用范围：经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧住宅楼等适用于该《导引》。需要注意的是，如拟拆除重建危旧住宅楼为历史建筑，则依据国家和北京市历史建筑保护利用的有关规定执行。据了解，自2020年本市发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》以来，已经先后有光华里5号和6号楼、光明楼17号楼、劲松一区114号楼等试点尝试拆除重建。

《导引》新增了场地评估要求，以提高项目实施的可行性。要求危旧住宅楼拆除重建项目实施主体或实施主体委托单位，应在项目实施前期对项目的土地基本情况、上位规划条件、市政基础设施、公共服务配套设施、住区环境、拟拆除建筑情况等场地评估要素进行资料收集、实地调查和综合评估工作，并撰写评估报告；评估成果应由实施主体进行自查校核后，经专家和有关部门审查批准后存档入库。值得一提的是，《导引》提出的场地评估要素不仅包含土地、规划及建筑情况等信息，还重点关注了项目实施的场地施工条件与实施成本估算，切实提高了项目实施的可操作性。

保证居民户内使用面积不减少

《导引》坚持尊重居民意愿，细化类型衔接相关政策。要求拆除重建项目设计应以满足居民基本使用需求为出发点，保证居民户内使用面积不减少，合理优化户内各功能空间布局。

根据原住宅楼户内是否设置独立厨房和卫生间的建筑特征，《导引》将危旧住宅楼分为简易型住宅楼（房）和套型住宅楼两类。根据本市此前发布的《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》，《导引》明确各类项目套内建筑面积增量要求及厨房、卫生间使用面积控制指标。

其中，非成套住宅套内可适当增加厨房、卫生间面积，厨房使用面积约4平方米，卫生间约3平方米；对于成套住宅，原建筑面积小于70平方米的套型，且原厨房、卫生间面积小于最低标准的，可适当增加达到最低标准。

拆除重建可适当增加建筑规模

《导引》明确要按照《总规》空间布局，分区控制建筑规模增量，要求危旧住宅楼拆除重建项目在不增加原有居民户数的原则上，可充分利用地上、地下空间适当增加建筑规模。

其中，历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区、主要交通干线两侧的危旧住宅楼，应按照北京市相关规定进行腾退置换，引导居民异地安置。

核心区内除历史文化街区和重点地区外的危旧住宅楼拆除重建项目，地上建筑规模增量应严格管控，并经专家和有关部门组织专项评审会审定通过。核心区外除历史文化街区和重点地区外的危旧住宅楼拆除重建项目，地上建筑规模增量原则上不应超过规划许可或房屋登记建筑规模的30%；若超过30%，需结合项目实际需求，并经专家和有关部门组织专项评审会审定通过。

亮点

通过“微改造、微更新”实现城市区域功能提升

《导引》还把（非）机动车位、市政设施、公共服务配套等设计合理融入拆除重建项目，补充公共服务配套及市政基础设施，进一步完善城市功能。

其中，单栋危旧住宅楼的拆除重建项目应充分利用周边场地条件及社会停车场，保证居民使用需求，新配置的非机动车和机动车停车位数量原则上不应低于相关部门认定的原有数量。多栋危旧住宅楼的拆除重建项目应合理优化建设区域内的用地布局，可参照《公共租赁住房建设标准》配置非机动车和机动车停车位。

以街坊为最小建设单元的拆除重建项目应按照《北京市居住公共服务设施配置指标》及《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》配置非机动车和机动车停车位，具备条件的固定车位实现自用充电基础设施“应装尽装”。

拆除重建项目的暖通、给排水、燃气、电气和消防设计应符合现行国家和北京市工程建设设计标准。可根据实际需求情况设置热力站、燃气调压站、小型垃圾压缩站等市政设施，如确有困难，可结合周边地块综合平衡考虑，通过“微改造、微更新”实现城市区域功能提升。

《导引》要求危旧住宅楼拆除重建项目提升建筑的居住品质，补齐适老化和无障碍设计的短板。鼓励增设老少皆宜的室外公共活动场地，补充完善无障碍及适老化设施配置，并应按照住宅建筑的相关国家、行业、地方标准进行智能化设计。在保证配建绿化面积不得低于现状绿化面积的基础上，注重保护古树名木，鼓励利用现有的树木和构筑物，增加立体绿化景观，建设规模适宜、功能合理、生境丰富的室外环境空间。

此外，《导引》还明确了绿建、智能化设计等要求，坚持可持续发展。要求危旧住宅楼拆除重建项目应按北京市绿色建筑要求执行绿色建筑一星级及以上标准。鼓励执行更高星级标准。《导引》坚持可持续发展理念，设计方案和建造方式应统筹拆除及重建工作，符合技术体系可靠、可操作性强、经济性好、对环境影响小的要求，尽量避免二次拆改。危旧住宅楼拆除重建项目应按照住宅建筑相关国家、行业、地方标准进行智能化设计，预留新一代业务发展的接口，提升建筑的智能化水平，增加居民生活的便捷性。

本组文/本报记者赵婷婷

（北京青年报）责任编辑：赵桂金(EK003)