拖欠物业费引发物业纠纷案件占比高

本文转自：江淮晨报

拖欠物业费引发物业纠纷案件占比高

合肥市两级法院3年来新收物业服务合同纠纷案件35130件

◤7月25日，合肥市中级人民法院召开新闻通气会，介绍2020至2022年合肥法院物业纠纷审判工作情况。三年来，全市两级法院共新收物业服务合同纠纷案件35130件，结案35109件。结案标的额由6656.6万元增至9769.5万元。在全市受理的物业纠纷案件中，因拖欠物业费引发的纠纷占比超过97%。◢

因拖欠物业费引发纠纷占比超97%

合肥中院民二庭副庭长王养俊介绍，合肥中院对全市两级法院近三年审理的物业纠纷案件进行了梳理总结。

2020年收案8815件，2021年收案12338件，2022年收案13977件。其中，一审审结该类案件中适用小额诉讼程序的有27036件，占比78.63%。一审以调解或撤诉结案的共26517件，调撤率为77.13%。

在全市受理的物业纠纷案件中，因拖欠物业费引发的纠纷占比超过97%，剩余不足3%的物业纠纷系因业主更换物业公司、业主行使知情权以及业主不满增值物业服务约定、小区公共收益、业主违章搭建、物管用房管理引发的纠纷。

在因业主拖欠物业费引发的纠纷中，业主拒缴物业费的抗辩理由主要包括：物业服务质量存在瑕疵、房屋质量或公共区域设施存在问题、物业公司未尽到安全保障义务、小区环境噪音污染问题、小区车位租赁困难等。上述抗辩理由中，以物业公司服务存在瑕疵为由进行抗辩的占比最高，达70%以上。

总体来看，合肥市物业服务合同纠纷呈逐年上升之势，物业纠纷案件涉众人数多、群体性强，纠纷容易形成恶性循环。

物业纠纷矛盾根源在于前期规划

“物业纠纷虽然表现为物业公司与业主的矛盾，但其中部分矛盾根源在于前期规划以及开发商遗留问题。”王养俊介绍，前期规划问题突出表现为车位规划不合理、高架噪音污染、楼间距过窄、小区毗邻污染源、小区商住不分等问题。此外，因开发商产生的墙面渗漏水、门窗变形、基本配套设施不完备、公共环境与售房宣传手册不符、电梯运行故障、水管堵塞等问题长期无法解决，导致业主产生怨恨情绪并以拒不交纳物业费方式对抗。

法院通过案件梳理认为，部分业主因缺乏法律知识，无法清晰分辨物业服务企业的责任范围，出现任何问题都以拒交物业费的方式要求物业公司解决。但实际上，物业服务企业作为提供物业服务的主体，有些问题不属于物业服务企业解决的范畴。

此外，业主委员会的成立和有效运行也是物业纠纷成因之一。从案件审理和调研情况来看，目前合肥地区成立业委会的小区比例不高，且部分小区即使已经成立了业主大会、业主委员会等组织，但由于各种原因，上述组织往往形同虚设，难以发挥真正作用。

形成“齐抓共管”良好格局

面对这一现状，合肥法院建议积极构建由房管、发改、市场监管、规划、公安、司法等部门组成的协同共治机制，形成齐抓共管的良好工作格局。

面对易引发物业纠纷的停车难、高架噪音污染、楼间距过窄、毗邻污染源等规划问题，规划、住建等部门应加强规划的科学性、民主性、合法性、前瞻性，避免问题出现后积重难返。面对开发商遗留问题监管不力的现状，主管部门应落实相关规定，强化对开发商监管力度。在服务质量方面，建议由房管局牵头，建立由市场监管局、法院、公安、街道社区等多部门共同参与的物业服务企业“红黄牌”制或“黑白名单”制度。

同时，及时推进全市住宅小区业委会及业主大会的成立及有效运行，对已具备成立条件的小区及时组织成立；对成立条件尚不成熟的小区，加强业主大会和业委会的筹备和培育工作；对成立业主大会确有困难的小区，及时成立物业管理委员会代替业委会行使权利。

合肥通客户端-合报全媒体记者 王晓峰 实习生 韩佳辉

▶典型案例

物业公司拒绝撤场多部门联动完成撤场交接

2023年初，合肥市高新区某小区召开业主大会，决定不续聘原物业公司，授权业委会公开重新选聘物业公司。业委会通过第三方招标确定新的物业公司后，发函致原物业公司，要求按期撤离小区并做好交接工作。然而经多次沟通、协调，原物业公司拒绝撤场。

之后，高新区管委会相关部门主动介入，约谈原物业公司，要求按照业主大会表决结果执行，配合做好新老物业交接。通过及时有效的行政介入处理，控制了矛盾冲突，原物业公司完成了撤场交接工作。

绿化用地改为儿童乐园法院判决恢复原状

余某系合肥市瑶海区某小区17幢101房屋业主，该小区17幢楼宗地图显示17幢和16幢之间系绿化和景观池，17幢楼的东面系绿化用地。2017年，物业公司在小区张贴改建公示，15天期满后，物业公司以业主未提出异议为由，自行将16幢楼和17幢楼之间绿化、景观池改成儿童乐园，并在17幢楼东面绿化上增设了水池。余某要求物业公司恢复小区绿化和景观池原状，在与物业公司多次沟通未果后，提起诉讼。

法院审理后认为，业主对建筑物专有部分之外的共有部分享有建筑物区分所有权，物业公司未经法定程序即对小区的公共部位进行改造，属擅自变更小区共有部分的规划用途，侵害了业主对共有部分的物权，遂判决物业公司恢复原状。

侵犯业主知情权法院判业委会公布相关情况

葛某系蜀山区某小区业主。2019年5月14日，该小区召开业主大会，选举产生业委会，任期为2019年5月23日至2024年5月22日，并表决通过了管理规约、业主大会议事规则。葛某要求小区业委会公布小区公共收益、物业服务合同、业主大会及业委会所有决议及会议记录、专项维修资金的筹集及使用情况，在与小区业委会沟通未果的情况下，提起诉讼。

法院经审理后认为，业主对房屋维修基金的使用情况等事项具有知情权，故判决小区业委会在小区公告栏公布小区的公共收益、物业服务合同、业主大会及业委会所有决议及会议记录、专项维修资金的筹集及使用情况，并允许葛某复印、拍照。

安装充电桩遭拒法院判决物业公司应配合

姚某系合肥某小区业主，购买了该小区地下产权车位。2020年11月，姚某购买一辆小型电动车，在与电力部门沟通安装充电桩事宜时，电力部门告知其安装充电桩需提供物业公司允许充电桩施工的证明材料。姚某为此多次与物业公司沟通，因遭物业公司拒绝，诉至法院。

法院审理后认为，姚某对其购买的车位享有专有使用权，该权利包括在其停车位上停放新能源汽车并安装便于使用设施。故判决物业公司于判决生效之日起七日内，为姚某出具允许在该小区车位安装充电桩施工的证明材料，并协助姚某安装充电桩。