房地产发展，积极转型“新模式”

本文转自：新华日报

多条楼市重磅政策组合出击，各方反应热烈 ——

房地产发展，积极转型“新模式”

近日交付的南京安居绿洲保障房项目E地块。 本报记者 范俊彦 摄

□ 本报记者 刘霞 刘春 白雪 王晓映 崔昊 李达

“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。”5月17日上午，国务院召开的全国切实做好保交房工作视频会议传出强劲信号。当日下午，国务院新闻办公室举行政策例行吹风会对此进行详解。同一天，央行推出4项重磅新政：设立3000亿元保障性住房再贷款，首套房、二套房最低首付比例下调5%，个人住房公积金贷款利率下调0.25%，取消商业性个人住房贷款利率下限。

政策组合拳的社会效应显著，各方反应强烈，不少城市当日随即推出“因城施策”的举措。受房地产政策利好刺激，股市房地产板块17日午后再度爆发，带领A股三大指数集体走强。截至当日收盘，沪指涨1.01%，深证成指涨1.10%，创业板指涨1.12%，万科A、荣安地产、金地集团、保利发展等20余只房地产股涨停。沪深两市成交额达到8874亿元，较上个交易日放量396亿元。

高层定调：保交房与促购房并重

近来，房地产市场受到高层密切关注。4月30日召开的中央政治局会议强调，继续坚持因城施策，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议，为未来一段时期住房与房地产工作指明了方向。省住房和城乡建设厅相关负责同志昨在接受本报独家专访时表示，将坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作安排，会同省有关部门指导地方抓好此次会议精神和相关政策文件贯彻落实，促进房地产市场平稳健康发展。一是扎实推进保交房工作。指导地方在确保按时完成剩余保交楼任务的同时，抓紧摸排其他在建商品住宅项目，建立已售难交付项目台账，制定“一项目一策”实施方案，按照市场化、法治化原则分类处置。用足用好城市房地产融资协调机制，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”、商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。二是着力消化存量商品房。指导商品房库存较多的城市，用足用好再贷款等支持政策，结合实际组织地方国企以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房等，多措并举防范化解风险。三是加大住房消费支持力度。指导地方在落实好国家层面最新出台的降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等政策的同时，优化完善征收拆迁房票安置、住房“以旧换新”政策，大力推进改善型住宅建设，满足不同群体合理住房需求。

南京市住房保障和房产局相关负责人表示，按照国务院专题会议部署，南京市正有力有序做好保交房各项工作，研究落实构建房地产市场发展新模式的落地举措。下一步，将重点围绕消化存量房产和优化增量住房精准发力，充分发挥房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，用好保障性住房再贷款政策，拓展保障性住房有效供给，促进房地产市场平稳健康发展。

17日下午，保利江苏房地产发展有限公司发布消息：保利即将参与存量房“以旧换新”活动。保利江苏房地产发展有限公司总经理闫志强告诉记者，近期南京“卖旧换新”活动引发热烈反响，市场以及客户关注度极高。保利积极发挥企业担当与影响力，主动承接市场热度，果断下场参与。

个人房贷：利率下调至历史最低

5月17日，中国人民银行发布《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》以及《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，同时与国家金融监督管理总局共同发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。

根据上述通知，自5月18日起，住房公积金贷款利率下调0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

经过此次调整，公积金贷款利率将触达史上最低水平。这意味着，未来居民购房，如使用公积金贷款，首套房可享受2.85%的超低利率；如使用商业贷款，首套房可享受最低15%的首付比例。取消商业性个人住房贷款利率下限，意味着各城市根据实际情况，在适当的时候还可以进一步下调住房贷款利率。

“我们已经买房了，公积金利率会降到2.85%吗？”房地产新政策推出后，不少业主群立刻“炸了锅”。为此，记者咨询了建设银行等的工作人员，对方回复存量住房公积金贷款利率将于明年1月1日起调整。

苏州已积极响应，下调公积金贷款利率。对于2024年5月18日前申请且未发放的、以及之后申请的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率。对于存量个人住房公积金贷款，自2025年1月1日开始执行调整后的利率。

吴女士公积金贷款100万元，还款期限30年，明年元旦降低利率后，月供可减少135元。她兴奋地和记者分享：“过去4年，我还贷压力越来越轻，商贷利率从‘6’字降至‘3’字头，每月商贷也少还超1000元。”

我爱我家南京研究院市场分析师黄守娟说，这些政策落脚点仍在需求端，对于购房者而言是绝对利好，一是首付下调，入手门槛变低了；二是利率下调，购房成本减少了。预计接下来南京新房、二手房市场都将迎来一轮看房小高潮，成交量也有望增加，房价预计会出现筑底趋稳的态势。

土地出让：南京今年宅地供应减半

5月17日，南京市2024年度国有建设用地供应计划发布——2024年南京市住宅用地计划供应265公顷，其中商品住宅用地计划供应240公顷，较去年减少51.3%。

4月30日自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求各地及时调整宅地供应量，合理控制商品住宅去化周期较长城市的商品住宅用地供应。据统计，目前已发布《2024年度国有建设用地供应计划》的北京、上海、广州、成都、南京、合肥、苏州、厦门等热点城市中，除北京、成都与去年持平外，其余6个城市的供应规模均有不同程度的缩减，其中苏州市区减量规模达63.5%、降幅最大，南京、厦门减量规模均超五成，上海减量12.9%。

减量供应是南京助力房地产市场企稳发展、理性回归的政策之一。“此次调整意味着南京迎来10余年来最大规模的住宅供应收缩。”南京市房地产业协会首席研究员汪明宇说。记者查阅自2011年以来南京的商品住宅供地计划发现，2022年以来，南京已逐年减少商品住宅用地的供应：从2021年最高的710公顷，小幅减量至2022年的660公顷，后大幅减量至2023年的493公顷，今年在去年的基础上再减一半，同时共有产权住宅用地、市场化租赁住宅用地、经济适用房住宅用地全部停止出让。

减少住宅用地供量也是在响应市场呼声。包括南京在内的全国不少城市楼市均面临商品住宅去化趋缓、二手房价格下滑的困境，住宅供需关系失衡。去年下半年以来，不少在宁房企呼吁住宅用地减量供应，给市场盘整休养空间，从土地供给端助力住宅去库存。从今年南京商品住宅用地已成交情况来看，截至目前，南京全市成交商品住宅用地仅有13幅、62.29公顷，比去年同期的82.70公顷，下降24.7%。

减量的同时，南京土地供应也在提质。通过住宅用地的精细化供应，南京引导高品质改善型住宅差异化供应，满足居民更高品质的住房需求。南京市土地储备中心近期到北京等城市进行住宅用地招商推介，大部分地块的用地指标可根据市场需求进行优化调整，超六成为容积率低于1.5的低层住宅用地，未来可售房地产面积降幅将更大。

政策叠加：系列“组合拳”逐渐显效

今年以来，围绕房地产，从中央到地方，在金融、土地、落户、放开限购等方面出台了一系列支持政策。此外，国企还积极作为，以直接收购的方式开展存量房“以旧换新”，满足市民住宅置换需求。

在金融层面，房企融资渠道逐渐打开，贷款利率降至历史低点。在土地供给方面，南京、苏州已进入“供缩时代”。在住宅产品方面，江苏省住建厅发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》，对改善型住房提出全新设计要求。在需求端，南京都市圈9个城市住房公积金已实现互认互贷，外地户籍人员在南京购房即可办理落户。苏州今年1月份全面取消住房限购，南京也在去年9月份取消住房限购。此外，各地纷纷出台“卖旧买新”契税补贴、房票补贴等一揽子房地产促消费政策。

发源江苏的收购模式“以旧换新”被视为对改善性置换非常有效的一招“妙棋”。去年11月，苏州太仓成为全省首个尝试以国企收购的方式支持市民存量住宅“以旧换新”的地区，引起市场好评。这种“以旧换新”模式对旧房的出售有“兜底机制”，增加换房的确定性，提高市民置换的成功率。随后，苏州市相城城投集团、海安市、南京安居集团跟进“太仓模式”。其中，南京安居集团的“以旧换新”活动由于收购范围大、新楼盘房源多，在南京引起热烈响应。

这一套政策“组合拳”打下来，指向的目标是：供给减少，需求增加，产品品质提升，购房成本降低，从而稳定市场预期。

汪明宇说，这两天市场上传来了越来越多积极的声音，一些热门板块的二手房房价企稳，业主心态向好。他认为，当下南京的房地产市场进入筑底趋稳的阶段。政策“组合拳”逐步显效，大量真实购房需求将进一步释放。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，央行的重磅政策对首次置业者释放强烈信号。这一轮持续、密集的政策利好，应该会增强市场信心，对市场情绪起到稳定作用，让楼市成交量阶段性恢复。由于土地缩量供应，未来新建商品房市场可能以改善和高端改善为主。