如何加强业委会的规范管理

本文转自：三明日报

●雷贤伟 王育忠

据去年3月市城管局统计，三明市已经成立265个业委会。《福建省物业管理条例》规定：“业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，依法维护业主合法权益，促进小区和谐。”但是一些业委会成立后，存在滥用职权，不服从社区的协调管理，伤害业主和物业企业合法权益的现象，有些业委会甚至与某些物业企业暗中交易，在组织物业企业招投标中，严重违反有关法律规定，设置不合理和歧视性的准入条件，故意设置模糊的招投标价格，随意制定招投标程序，有明显的“量身定做，内定围标”现象；还有个别业委会在业主中散布对物业企业的不满情绪，鼓动更换物业企业，给物业企业带来很大的困扰。这些现象影响着全市物业管理行业的健康发展。可是，由于现行法律法规对业委会的运作缺乏监管依据，业委会处于监管盲区。为此，要创新管理机制，加强和规范对业委会的管理，走出一条适合三明物业行业实际的新路子，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务企业规范化建设。

一要规范业委会筹建工作。由于业主参与度不高，小区召开业主大会、成立业委会困难，一些业委会未按规定依法成立，选举过程中候选人的确定随意性大、资格审查难，业主对候选人缺乏基本了解，业委会与业主、物业企业缺乏有效沟通和解决纠纷的渠道。有的小区虽勉强成立业委会，但日常工作缺乏业主的支持和监督，部分业委会成员行为不规范，导致业委会号召力与执行力不强，未能发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。因此，要从源头上加强业委会建设，必须规范业委会筹建工作。

二要明确业委会的权利、责任和义务。要明确业委会的社会属性，确定业委会成员的权利、义务和责任，实行权责利挂钩，在物业小区内实行公开招聘。属地社区要组织、指导辖区内小区成立业委会，社区要加强对业委会筹建、换届及日常工作的指导和监督。对候选人条件进行严格考核，及时纠正违规行为，充分发挥业主中党员干部的作用，让有公益心、责任心、遵纪守法的业主进入业委会，要严格依法、有序组建业委会，规范业委会工作规则，确保业委会的产生符合相关法律法规，符合有关程序。

三要改革创新物业小区的管理机制。业委会要负责监督物业管理规约的实施，反映业主的诉求，在与物业企业协调过程中，不能既当运动员又当裁判员，做出影响公平公正的裁决。因此，要改革创新管理机制，在社区居委会设立物业企业与业主的协调机构，建立业主投诉热线电话。社区居委会作为政府的基层组织，具有一定的行政资源，一方面可以监督双方履行物业管理规约，促使物业管理和服务正常运行；另一方面能够在业主与物业企业之间起到桥梁和纽带的作用，缓解矛盾，促进双方和谐合作。

四要强化业委会成员的业务培训。要在社区党组织领导下，加强对业委会成员法律法规和物业管理知识的培训学习。业委会成员要明确工作职责，认真履行义务，切实担负起责任，及时、正确、合理反映业主诉求、意见和建议，引导业主遵守规约，协助物业企业履行合同，协调物业与业主的矛盾解决。业委会成员要在业主中起表率作用，模范遵守小区物业管理规定，推进业主自治自律，提升业主文明素质。

五要密切业委会与物业管理企业的沟通。要采取有效措施建立健全沟通渠道，发现矛盾及时解决。业委会要主动让业主了解、参与物业服务环节，向业主进行爱护小区公共设施、设备，养成良好行为规范的宣传，形成互相监督，同心共建小区和谐物业的良好氛围；使业主懂得怎样自觉履行业主权利和义务，抵制物业管理服务中的不文明行为，既维护业主的合法权益，又引导业主支持物业管理工作。在社区指导下，业委会、物业企业密切协作，发挥各自优势，相互支持配合，推动小区物业服务水平提升和社区文明建设。

六要加强对业委会工作的监督领导。按照《福建省物业管理条例》的规定，街道、社区居委会有责任监督领导业委会履行职责，要督促业委会依法依约为业主提供服务，兑现服务承诺，履行义务职责，自觉接受监督和检查，完善并落实投诉处理机制，建立以问题为导向的工作机制，把业主反映的问题作为改进服务的方向，把业主评价作为衡量服务质量的标准，提高问题快速处置能力，促进投诉问题解决，提升服务水平，提高业主满意度，避免矛盾激化，使业委会成为维护稳定社会秩序的重要力量。

七要规范业委会工作，提高自我管理的能力。积极学习外地成功经验，如给予启动资金支持、引入业委会委员服务薪酬机制等，提高委员的工作积极性。街道、社区应加强对业委会财务收支的监管，指导业主大会和业委会对公共物权收益、筹集的工作经费以及补助费、专项维修资金等资金，制定规范的收支使用制度并严格遵守执行。街道、社区要督促业委会在年度或换届时委托第三方机构对小区物业财务进行审计，并将审计结果在物业区域内进行公告，接受业主的监督和质询。

八要规范业委会招投标管理办法。建议制定《三明市物业管理招标投标办法》，进一步规范业委会招投标工作，从而推动和促进我市物业管理行业健康有序发展。

九要建立物业管理工作联席会议制度。《福建省物业管理条例》规定，由乡镇、街道负责召集物业管理部门、公安派出所、社区、业委会、物业企业等方面的代表，建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理中遇到的问题，随时解决业委会与物业管理方面的问题，使业委会更好地发挥作用。