武汉一小区部分业主成立“自治小组”驱赶物业公司，律师称或涉嫌违法

近日，网传一份由武汉市硚口区宝丰街道办发布的通告称，辖区内一小区发生物业公司被“自治小组”清场事件。

红星新闻记者采访获悉，此前，硚口区宝丰街道同馨花园一期部分业主成立“自治小组”强行驱赶物业公司工作人员，后街道办介入，称“自治小组”不能代表全体业主做出决定。近期，小区业主就自治事项进行投票，最终未通过调整物业区域单独管理。

受访律师向记者表示，在未按法定程序变更物业管理区域的情况下，部分业主私下成立“自治小组”清退物业公司的行为或涉嫌违法。

小区现“自治小组”驱赶物业公司

街道办介入

网传由武汉市硚口区宝丰街道办事处1月3日发布的《关于依法依规保障同馨花园一期居民小区物业管理服务的通告》显示，2023年12月31日，同馨花园一期居民小区发生物业公司被清场事件，导致居民小区无物业服务，影响了小区居民正常生活，同时因缺乏物业管理也带来了消防、电梯等安全隐患。

宝丰街道办发布通告 受访者供图

同馨花园多名业主向红星新闻记者证实了网传通告的真实性。他们告诉记者，小区出现的所谓“自治小组”成员名单并不明确，该小组此前还代表小区业主发布了“不向物业公司缴纳物业费、转由‘自治小组’收取物业费的公告”。去年12月31日，“自治小组”成员“强行驱赶”物业公司工作人员，导致小区环境一度混乱。

记者了解到，同馨花园一期小区的物业公司系浙江绿升物业服务有限公司武汉分公司。3月8日，该公司工作人员告诉红星新闻记者，同馨花园小区一、二期近年均由其公司提供物业服务，近期，同馨花园一期部分业主提出不要物业公司“想自治”，因此出现被清场的情况，“具体情况以街道发布的通告为准。”

有同馨花园业主告诉记者，“清场事件”发生后，今年1月2日，当地街道办组织相关部门听取了小区各方居民代表意见，对小区物业管理提出了数条意见。“随后在业主群发了那份网传的通告，也在小区布告栏贴了通告。”

该通告称，“目前宣布成立的同馨花园一期‘自治小组’，并没有经业主大会由业主表决同意成立。因此，‘自治小组’不能代表全体业主做出决定。”

关于单独成立同馨花园一期业主委员会的问题，通告称，应当听取区房管局的指导意见，按法定程序进行，在取得同意变更物业管理区域意见，厘清同馨花园一、二期之间公共收益及债务后，通过召开业主大会方式由业主表决成立同馨花园一期业主委员会。

投票后未通过自治事项

仍由原物业公司管理

近日，记者联系宝丰街道办事处核实相关情况，工作人员称，小区业主已经就此事走完了相关投票表决流程。

记者获取的一份宝丰街道硚北社区居委会3月1日发布的通告显示，2月29日，硚北社区组织同馨花园一期业主对自治事项进行了意见征求。小区总户数192户，参与投票150户。其中，投票同意61票，反对76票，弃权9票，无效4票。此次投票结果未通过同馨花园一期调整物业区域单独管理。

硚北社区居委会发布通告 受访者供图

3月8日，硚北社区居委会工作人员向记者确认了上述通告的真实性。

在同馨花园一期居住多年的张先生参与了2月29日的投票活动。他告诉红星新闻记者，小区一期的大多数业主之所以反对“自治”，是因为小区一期体量太小，根据以往的经验看，很难找到合适的物业公司来管理，“而不要物业公司，则又会出现‘自治’那几天的混乱情况。”

记者注意到，《武汉市物业管理条例》第四十四条规定，物业服务期限届满后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

3月8日，浙江绿升物业服务有限公司武汉分公司工作人员告诉记者，目前，同馨花园一期仍由该公司管理。

多名同馨花园业主介绍，因小区第四届业委会主任汪某某在小区重大火灾隐患整改工作中存在推进不力的情况，2021年8月，宝丰街道办责令汪某某停止履职，由业主大会决定终止其委员职务。后小区业委会其他四名委员相继辞职，业委会也不复存在。截至目前，小区并未成立新的业委会。

“目前，我们非常希望完成对上届业委会账目的审计，以便成立新的业委会，让小区的管理恢复正常。”这些业主表示，这几年，他们曾多次就上届业委会的账目问题向相关部门反映过情况。

律师解读：

实践中分割物业管理区域非常困难

宝丰街道办事处发布的通告还称，任何个人和单位均无权违法主张其权利。对妨碍、阻止物业公司依法提供物业服务，影响小区秩序、带来安全风险、导致安全事故的行为，依据有关的法律、法规严肃处理，对于情节严重的，将依法追究刑事责任。

北京盈科（上海）律师事务所律师谢王钢长期从事物业相关法律服务。他在接受红星新闻记者采访时表示，同馨花园一期部分业主成立“自治小组”清退物业公司可能涉嫌违法。

“一期业主和其他部分业主，属于一个物业管理区域，不能单独成立业委会等‘自治小组’，除非一期业主变更物业管理区域，将其所属的房屋及设施独立出来，成为一个单独的物业管理区域。”谢王钢表示。

北京安科律师事务所高级合伙人张猛律师同样表示，由于“自治小组”不能代表业主委员会，清退物业公司的行为并不合法。当然，业主委员会选聘或变更物业公司，也有法定的程序和要求。根据《民法典》规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业等事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

律师称小区业主的行为或违法，图为民法典资料图

小区业主若想变更物业管理区域，需要经过怎样的程序？

谢王钢介绍，一般要区房屋行政管理部门牵头，听取乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会、村民委员会的意见，还要结合实际情况，并经过业主表决才行。“考虑实际情况，如果物业共用设施设备是共用的，则无法进行分割。实践中要分割非常困难，我个人没有见过实际分割成功的案例。”

谢王钢还提到，根据《民法典》第二百八十四条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，也即业主确实可以选择不要物业公司进行“自治”。

“此前也有一些业主自治的案例，但总体来说非常少，尤其是成功的。”谢王钢解释，因为业主委员会本身就是一个比较松散的组织，且会三五年更换一次，是业主利用业余时间来处理小区公共区域问题的。另外，相较物业公司，业主在物业管理方面并不专业，前者有完善的管理制度、专业人员和设施设备等。