小区共有部分的收益，物业返你了吗？

本文转自：人民政协报

前不久，南京市中级人民法院公布一起由小区公共收益所引发的物业纠纷案的终审结果。一审法院认为，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于业主共有，酌定扣除30%合理成本后，判决南京江宁某小区物业公司向业主委员会返还10年间的公共收益124万余元，该案二审维持了一审判决。

有报道称，2022年，苏州某小区物业公司除去各项物业管理费用开支后，将3年结余的近百万元广告公共收入全部分发给业主，每户领取几百元，成为美谈。

小区的公共收入主要有公共区域广告收益、公共停车位收益、通信运营管理费用、小区公共用房出租收益等，这些收益属于全体业主。那么，业主怎样才能拿到这部分收益？如何才能实现物业与业主的和谐共处？记者为此采访了两位法律领域政协委员。

业主诉物业公司返还公共收益案有所增加

全国政协委员，宁夏律师协会会长刘建国介绍，小区共有部分收益问题涉及新旧法交替。民法典颁布前，物权法和物业管理条例均未对小区公共收益作出明确规定，物业公司在实践中一般都是将获得的收益或归于自己以弥补物业管理成本。民法典颁布后，对小区公共收益作出明确规定，小区公共利益在扣除合理成本后属于业主共有。

“八五”（2021—2025年）普法阶段突出宣传民法典后，业主们关注到了这部分内容，开始拿起法律武器维护自己的权益，因此相关案件数量有所上升，2021年尤甚。

刘建国表示，小区公共收益得益于物业公司的管理服务且付出了相当的成本，因此该收益属于全体业主的同时，物业公司应享有合理的回报。近几年，最高人民法院公布的案例在综合考虑公平原则和商业交易原则的基础上明确，物业公司可分配的公区收益为扣除管理成本后的部分，对共有部分收益的分配比例确定为物业公司得30%。

江苏省宿迁市政协常委，宿城区人民法院审判委员会专职委员赵春秀查看了中国裁判文书网，她说，各地确实相继有类似案件裁判，但不是很多。她又搜集了媒体报道的几个案例。如2023年3月24日，安徽阜阳市中级人民法院对一物业服务合同纠纷作出终审判决，祥源物业服务有限公司向业主委员会返还小区公共收益共113.8万余元；3月29日，江苏镇江市润州区人民法院对镇江某小区业主委员会起诉原物业服务公司要求返还停车费、广告费等公共收益及退还多收取的公共能耗费案件，判决深圳某物业镇江分公司退还业主委员会收益共30余万元；5月16日，重庆市璧山区人民法院对一物业服务合同纠纷案一审判决物业公司向小区业委会返还公共收益36680元。赵春秀说，这些裁判结果，有利于引起业主及物业公司的重视，以增强业主的监督意识，强化物业公司的规范管理。

业委会需经业主大会授权方能成为原告

在分析业主明知小区公共收益部分可归自己所有，但物业公司没有返还的情况下诉诸法律并不多的原因时，刘建国认为应该有多方面考量：首先，尽管民法典规定小区公共收益在扣除合理成本后属于业主共有，但并不意味着单个业主就能绕过业主大会直接要求分配收益。需要小区成立业主大会，选举业主委员会。其次，即使选举了业主委员会的情况下，由于法律上没有规定业主委员会可以直接提起诉讼，再加上提起诉讼属于重大事项，需要反映业主的真实意志，因此如果业主大会没有授权，业主委员会也不具备原告主体资格。业主委员会执行业主大会的决定事项，对外履行职责，需要遵循业主委员会章程及工作规则。在相关章程或工作规则中没有明确约定的情况下，业主委员会起诉则需要获得法定人数业主的授权，这就给诉讼带来了极大的难度。此外，要求物业公司返还公共收益时需要提供相关证据，但公共收益收支账目、资料凭证及经营情况等均掌握在物业公司手中，业主收集证据难度较大。

对于少有物业公司向业主返还共有部分收益的问题，刘建国分析认为，物业公司法律意识淡薄是一个方面。另一方面，部分老旧小区原定物业管理收费标准低，但上调费用需要物业公司提出书面调价申请，经居委会组织业委会等会商，召开业主大会经法定人数表决才可以获得通过，难度不言而喻。如今，物业管理服务中的成本上涨，小区公共收益抵扣成本成为必选项。还有一种可能，就是部分小区公共收益可分配利润较少，分到每户业主的金额并不多，物业公司及业主也就没有了积极性。

实现公共收益合理分配需要各方共同努力

如何才能实现公共收益依法依规合理分配？刘建国表示，首先，需要加大对物业公司的普法力度。物业公司不向业主返还公共收益，主要基于物业公司对于共有部分权属的错误认知。法律明确规定业主对共有部分享有共有权，物业公司仅根据合同委托进行维修管理，并不享有该部分权属，公共收益更不归属物业。

其次，物业公司应做好合规经营、做强公区增值服务。物业公司在盈利能力增长的同时，更需要关注合规经营，需要在公区服务领域做好增值服务，根据实际情况合理确定物业管理收费标准，避免使用公共收益补贴物业成本。此外，物业公司在进行物业管理服务时，还需提前做好成本核算的披露，明确公共收益的分配，定期公告收支情况，接受业主监督，从而与业主形成良好的共赢关系，如此也有利于提高物业费交纳率，取得长足发展。

第三，可加强业主自治。培育业主的自治能力，依法成立、规范运行业主委员会，在制定业主委员会行事规则时由业主大会明确授权业主委员会可作为适格主体向物业公司提起公共收益的诉讼。在自治过程中，与物业公司及时沟通交流，做好督促工作，或向物业管理行政主管部门反映，或通过法院起诉等途径维护好业主权益。

“物业公司与业主不应成为对立派，在现代小区治理中，物业和业主的关系当更为密切。”刘建国建议，小区公共收益可以和物业公司进行比例分配，以提高物业公司管理的积极性。

“物业要加强对小区公共空间的运营管理。在上级主管部门的指导下，在取得业主同意的情况下，可对小区可运营的公共空间进行梳理、登记，制定运营方案，通过招标、招商等方式，合理、高效运营，取得最大化收益，更好服务小区业主。”赵春秀说。

同时，可由业主委员会提请业主大会明确小区公共收益的分配、管理和使用方式。物业服务企业应当加强物业公共收益的账目管理，定期在物业管理区域内的显著位置公布收支情况，接受业主及上级管理部门的监督。赵春秀建议，有条件的地方，可经业主大会决定，委托专业机构进行审计。行政主管部门可开展常态化检查考核，调查处理业主的举报，促进物业服务企业财务公开、规范。

“还可以尝试评选物业公共收益管理优质企业。”赵春秀说，可由各地住建部门牵头，每年开展一次物业公共收益管理优质企业评选活动，通过企业自主申报、业主投票、评选委员会表决、经验介绍推广、命名挂牌（如金牌物业、银牌物业）等，让物业服务企业进行“大比拼”“擂台赛”，在此基础上，建立优质物业服务企业名录，定期向社会公布，以激发物业服务企业对公共收益管理的积极性，不断提升物业服务水平。