【民生面对面】如何破解业委会成立难、运作难？多方建言来答题

小区物业服务关系千家万户，是事关群众幸福生活的“关键小事”。但在现实相处中，业主对物业服务不一定都打高分。当业主与物业产生矛盾纠纷时，作为全体业主发起的民间自治组织，业主委员会为群众“代言”解决问题。

业委会的职责是维护小区居民权益，与物业保持密切沟通，监督物业服务。2023年，“天眼问政”栏目多次报道物业与业主的矛盾纠纷，例如：物业未与业主协商修建垃圾站，物业不顾噪音影响设置休闲广场，物业随意使用小区公共区域……但是解决纠纷的过程中，很难见到业委会的身影。

业委会在发挥实际作用中存在哪些困难？业委会应当怎么接受监管和指导？记者就群众呼声展开了调查走访。

居民诉求多 业委会难成立

2023年12月1日，在贵阳市云岩区中天社区举行的“我为群众办实事 天眼问政进社区”活动中，有居民提问：“想要更换业主委员会，需要具备哪些条件？”

关于成立业委会的情况反映，“天眼问政”栏目不是第一次收到。

不少网友提出“小区居民想成立业主委员会，遭到了物业的阻扰，应该怎么办？”的求助。

一边是居民不断涌现的诉求，一边是成立业委会的重重障碍，原因何在？

贵阳市南明区亨特国际小区物业经理曹先生认为，现在，大型小区居住人数越来越多、邻里关系愈发陌生是导致业委会难以成立的客观因素。

“亨特国际也成立过业委会，后来因为业委会与业主间产生矛盾，被业主大会解散，至今没有重新成立。”他说，像花果园、未来方舟此类的超大楼盘，一个物管区域内住户多达数千人，要组织成立业委会，难度可想而知。

对于已经成立的业委会来说，工作开展难度更是不小。

担任贵阳市云岩区盐务街金仓社区业委会主任8年来，李华玉深谙业委会工作的强度高、难度大。

“业委会属于民间性质的社会组织，没有薪资也没有固定的工作时间，尤其像我们小区没有物业公司，完全靠居民自治，需要处理的事情更多更杂。”

李玉华举例，在小区进行一些公共区域项目改造时，会涉及费用问题，业委会成员挨家挨户上门做工作，大多数居民都是支持理解的，但也有解释很久还是很难打消居民疑虑的情况发生。“当个别居民的利益与小区整体的利益发生冲突时，特别需要多沟通多交流来化解矛盾。”李玉华说。

记者了解到，像李玉华这样热心又专业的业委会成员，少之又少。

部门：业委会选聘需居民表决 可在住建部门备案

走访中，与物业矛盾重重的小区居民很关心这些问题：在未成立业委会的前提下，怎么让物业离开小区重新选择物业？成立业委会的条件是什么？主管部门如何对业委会开展监管和指导？

对此，记者采访了贵州省住建厅。该厅回复称，小区申请成立业委会以及在未成立业委会的请况下申请更换物业管理公司，两者先决条件相同。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

省住建厅表示，住建部门作为行业主管部门，主要对业主委员会开展备案工作，这是一种告知，并不具有行政许可性质。因此，只要业委会的选举及换届选举程序合法合规，行政机关只受理备案工作，无权对法律赋予业主依法选出的业主委员会的权利义务进行确认或者否定。

在监督监管方面，业主大会、业主委员会作为基层自治组织对具体事务拥有自主管理权，相关部门只对违法法律法规的决定进行处置。根据《贵州省物业管理条例》第四十一条：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。

省住建厅表示，对行政机关来说，法无授权不可为。在推进业主委员会建设过程中，应履行法律赋予“指导和监督职责”，要把握要点、守住边界，服务不缺位、管理不越位，融入基层社会治理体系，构建共建共治共享格局。

建议：选称职人员 探索试用期

根据记者走访调查发现，成立业委会的小区比例较低，对此现象，省政协委员、贵州省住房和城乡建设厅副厅长李泽晖认为，“业委会是业主大会选出来的，首先要有发起人成立筹备组组织按法定程序召开业主大会，选举产生业委会，而现在小区居民都身处快节奏的城市生活中，难得既热心公益又有精力和时间的居民去处理。”李泽晖表示，这需要属地街道、社区加强指导，更需要小区里既热心又有公心的居民参与。

召开业主大会的申请发起后，怎么选、选择谁成了难题。李泽晖认为，如何选好人任职业委会是业委会能否发挥实际作用的关键点。业委会候选人的身份和履历情况要让业主知晓并建立信任感。“业委会实质上是为人民服务，公心、公正特别重要，而党员、离退休公职人员有较高政治素养和较为丰富的管理经验，为群众服务的意识也较高，是业委会成员较好人选。”

李泽晖建议，在法律法规允许的框架下可以探索业委会成员的试用机制，例如选举完成后有一段时间的试用期，试用期内大部分业主认可的予以保留，得不到认可的重新补选，通过实际工作效果筛选出更能为广大业主权利发声、履职的业委会成员。

“在未来，会有越来越多的人员构成复杂、业主数量庞大的小区，业主与业委会、物业服务企业间亟须建立良好的沟通渠道，市民对成立业委会的必要性认识也会越深。探索更高效、更科学的业委会管理监督机制，能够更好地实现基层自我管理，保障广大小区居民的切身利益。”李泽晖说。

延伸阅读：

针对广大业主关心的热点问题，贵州省住房和城乡建设厅进行了详细回复。

一、省住建厅作为行业主管部门，如何对业委会开展监管和指导？出台了哪些措施？取得了哪些成效？

答复：小区是我国现代城市居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。2003年国务院《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会、业主委员会，是在现行法律法规框架下，通过集体决策的方式，有效处理小区与物业管理相关的日常事务、维护业主权益、促进小区和谐建设的基层自治组织。

我厅作为物业管理行政主管部门，主要依据国务院《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》和住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》履行监督管理工作，主要开展业主委员会备案工作。业主委员会向房地产行政主管部门备案是一种告知，不具有行政许可的性质。在无明确法律依据的前提下，只要业委会的选举及换届选举程序合法合规，则行政机关无权对法律赋予业主依法选出的业主委员会的权利义务进行确认或者否定。根据“全过程人民民主”的要求，各级政府按照“依法行政”的职责要求，全省各地都积极推进业主委员会的建设，以实现小区“自我管理、自我服务、自我监督、自我约束”的有效治理。对行政机关来说，法无授权不可为。在推进业主委员会建设过程中，应履行法律赋予“指导和监督职责”，要把握要点、守住边界，服务不缺位、管理不越位，融入基层社会治理体系，构建共建共治共享格局。

二、在没有业委会的前提下，怎么让物业离开小区，重新选择物业？

答复：如果小区没有设立业主大会，选举业主委员会，属于前期物业服务，必须履行前期物业服务合同。按照《民法典》规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

三、成立业委会的条件是什么？申报程序？如何监管？

答复：设立业主大会，选举业主委员会条件为按照《贵州省物业管理条例》第二十一条规定：物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（一）交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）交付使用的房屋套数达到总套数50%以上；

（三）首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上；

（四）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

程序：《贵州省物业管理条例》规定，符合首次业主大会会议召开条件，业主书面申请街道办事处、乡镇人民政府组成业主大会筹备组的，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起60日内，会同县级房屋行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的筹备工作。业主大会筹备组应当自组成之日起3个月内组织召开首次业主大会会议，选举业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定在业主委员会成员中选举主任、副主任，明确业主委员会成员职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成员、候补成员基本情况等材料向物业所在地房屋行政主管部门备案。房屋行政主管部门应当将备案情况及时书面告知相关街道办事处或者乡镇人民政府。

监管：业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。业主大会、业主委员会应当配合有关管理部门，与居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会管理工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作。因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同房屋行政主管部门的指导监督下进行财产清算。业主大会筹备组、业主委员会及其成员、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当保守业主秘密，不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动，法律、法规另有规定的除外。

贵州日报天眼新闻记者

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编辑 孙远铭

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