高位被套的二手房东，彻底被抛弃了

一年一度的两会终于闭幕了。

关于房地产，除了过去常提的稳房价，收储，城中村改造这些之外。

住建部今年还额外提出了“未来 住宅层高标准将提高到不低于3米”等诸多新的建筑标准。

以前国标的层高要求是不低于2.8米，去除楼盘厚度之外，一般只剩下2.6-2.65米之间。

有个别开发商更极致，净高2.5米的都有，一进去就让人觉得很压抑。

今年住建部已经开口了，未来通通抬高20公分。

这一条其实不应该说是新标准，我记得最早在2022年的时候住建部就曾经提过建议，只是一直没有落地。

只能说现在调整这些建筑标准是大势所趋，改善已经成为新房市场的主流。

不仅仅是层高，两会上住建部长还提到了，将会大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品， 着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题 。

而这也意味着，未来，一批批不断迭代新标准的房子陆续即将登场了。

为了适应市场的需求变化，有很多城市在住建部喊话之前已经开始行动了。

比如苏州，去年就已经发文件整改。

住宅层高不应小于3.0m，改善型住宅层高不小于3.15m（144平以上的户型）；

扩大阳台的进深，鼓励设置空中花园；

入户门门洞高度不应小于2.3m，宽度不应小于1.2m，并应采用子母门；

改善型住宅应设置独立的储藏室；

厨房面积不能小于6平方；

设置净水系统；

小区设置灯光型导视系统和防高空坠物监控系统；

厨房设置专用的空调；

建筑外立面采用保温材料等等……

今年苏州已经有超过 6个新规后的项目落地了，大部分都是洋房和小高层，秒杀市面上的二手房。

当然以上规则还正在完善当中，相信后面会有越来越多城市按照住建部的要求出台新房的建筑标准。

在过去那个缺房子的年代，为了在短时间内解决十几亿人口的居住难题。很多建筑标准都定得比较低。

包括得房率，楼层的高度这些。

虽然说一线城市土地稀缺，楼房密度高些，但要过于密，购房者依旧是不愿买单的，至少你要是这个城市的主流。

为什么绿景白石洲在深圳南山如此核心的位置，依旧不好卖，70多层的层高啊，神仙来了估计脚都会抖。

其实，这两年，住建部不断强调要建“好房子”，所有的建筑标准都升级。这两年的新房很明显都跟过去不一样了。

因为我经常去各个城市去踩盘，我自己感觉，建筑新规从去年开始，产品迭代已经很快了。

2024年上市的产品明显比之前好些了。

而本轮会议住建部又再次强调“好房子”的概念，估计各个城市接下来的产品会越来越好。

给我的感觉就是：

完了，这下市面上那些老旧的二手房算是彻底被抛弃了。

就像当年绿皮火车突然全换成高铁一样， 相当于重构一个市场，重新设置一个新的标准和偏好。

除非地段和学位、品质都很能打的次新二手房，否则未来二手市场真的拼不过新房。

这背后其实就是在割二手房业主的肉，放他们的血。

现在二手房之所以比新房更加受欢迎主要是因为两个原因，

价格降到位

现房，所见即所得。

但是未来这两点都会被新房市场一一击破。

首先是价格，在过去高公摊面积的时候，建筑面积130平左右，使用面积才能够达到100平。

但按照现在的新规：

一套建筑面积89平的房子，使用面积最高可以达到106平！

一套建筑面积100平的房子，使用面积最高可以达到120平！

一套建筑面积140平的房子，使用面积最高可以达到170平！

我们来计算一下中间的差价。

新规套内106平的房子，建筑面积89平，单价2万，总价178万，套内实际单价1.67万。

按照过去公摊面积来计算，同样套内106平，建筑面积130平，单价2万，总价要260万，套内单价2.4万。

算下来同样使用面积的房子单价，新房比二手便宜了近一万元一平。

房价越高，中间差距就越大，如果仅看建面单价，大家相差无几，但是一看套内面积单价，差距就很大了。

现在的新房除了超高的得房率之外，容积率也是非常低的，随着7090政策的逐渐瓦解，低于2%容积率的产品也会陆续上场，更别说两梯两户这些都是属于基操了。

作为购房者你会怎么选？肯定是新房啊。

以上这些最大的获益者肯定就是准备上车的购房者，但是最受伤的则是过去十年上车的二手房业主。

就像新能源车的车主一样，去年20万还买不到激光雷达，智驾，今年比亚迪统统给你上，配置全都拉满，价格不到10万，老车主直接哭晕。

但没办法，这就是市场竞争，为了抢占市场开发上只能内卷起来开发更好的产品。

现在无论是更新建筑标准，还是提高得房率，最终的目的都是为了维护新房市场稳定，二手房嘛，先走一边。

毕竟对比来看，卖出一套新房产生的价值，比二手房大多了。

卖出一套新房的得益方，除了开发商，还有地方财政，农民工，装修家电家私等等……

而二手房的受益者只有房东和中介，要是装修好的话，直接拎包入住，如今二手房交易税很多也取消或减少了。

从经济学的视角来看，也要优先保住新房，牺牲二手。

所以二手后续想要卖房，产品上你是没办法竞争的过新房的，唯一的杀手锏就是降价。

也就是说二手房业主还要被持续的被割血，当然有些城市这个过程已经完成的差不多了，比如去年深圳的二手房跌倒2017年，基本上和新房的价值差非常相近，后续就很难有下跌的空间。

但有一些没有完成筑底，和新房差距不大的话，尤其是地段一般的老旧二手，估计后续还会继续迎来下跌。

因为从资产角度，房子有一个最大的资产衰退的因子，叫做“折旧”。

只要房子20年房龄，基本价值就断崖式下滑。

当然新房品质越来越高，对老旧二手房必然有冲击。

可是，从另一维度讲，大家也别一味要买新规产品，现在谈4代住宅，其实问题和缺点也非常多。加上很多开发商也是鬼精鬼精的，给你包装一些新品质，但是价格就给你抬高。

未来新产品在品质上到底有多高溢价，是很多因素决定，比如衡量是什么地段，如果是豪宅地段，产品品质的权重更高，刚需地段，品质权重低一些。

所以，并不是说未来的房子价值一定比现在的房子价值高，更重要的是是你花了多少钱，买到了什么价值的东西。