青岛、济南，楼市难了……

01

山东双子星，楼市仍在下跌

在去年四季度由一线城市开启新一轮救市之时，我便分析过青岛楼市，并给出了尴尬的评语。

因为去年10月份数据出来后，一线城市集体冲高，而青岛不增反降。尽管11月份的青岛，成交量也上来了，但增幅有限，而且全年成交量仍缩水了不少。

克而瑞数据显示，全市新建商品住宅供应368.75万㎡，同比下降40.7%；成交740.35万㎡，同比下降21.2%。

来源：克而瑞青岛

不过，全年新建住宅成交价格成交均价15123元/㎡，居然还同比上涨1.5%。

我也不知道他们怎么计算的，因为按照克而瑞的公布，青岛下辖的7区3市只有崂山区均价上涨了5.9%，其余都在下跌，市南区、市北区、李沧区这三个市中心地带，跌幅都在两位数。

来源：克而瑞青岛

崂山区新建商品住宅成交量占全市比重由23年的4.9%提升至24年的5.9%，仅凭借一个成交量只占全市5.9%的崂山区，价格同比上涨5.9%的幅度，就能带动青岛全市均价上涨1.5%？

也是个谜一样的算法。

国家统计局披露的数据显示，2024年11月份青岛新房同比下跌6.9%，二手房同比下跌8.8%，新房与二手房均在下跌。

青岛的二手房表现优于新房，这也是当下绝多数中心城市的常态。

去年全年，青岛二手房成交了6.67万套，相比上一年增长8.4%。

来源：克而瑞青岛

济南方面，新建住宅年度成交创下了新低。

克而瑞数据显示，2024年济南市辖区新建商品住宅成交3.32万套，总面积442.4万m²，成交金额约773亿元，相比上一年，下降30.1%、30.7%、32.8%。

来源：克而瑞山东

二手房的表现，也好于新房。

山东省官媒“大众日报”指出：

从贝壳数据来看，2024年二手房成交量相对平稳，整体比2023年好一些。自9月底新政出台以后，济南贝壳10月二手房成交量环比增长超60%，10月至12月这三个月成交量基本上是持平状态。

济南区域，2024年二手房成交同比上涨14.78%。

同样的，根据国家统计局披露的2024年11月份数据显示，济南新房同比下跌6.5%，二手房同比下跌10.1%。

02

二手房虹吸新房

二手房整体表现远高于新房，这是这两年中国房地产市场的一大重要改变。

中心城市，基本都如此了。

深圳去年的二手住宅成交量54487套，新建住宅成交37972套。

来源：每日楼市早读

来源：每日楼市早读

广州的二手房成交面积在2022年首次超越新房，2024年二手房占比扩大至59%。

杭州去年二手房成交了9.44万套，新房只有5.35万套。 成都二手房成交了23.13万套，新房9.94万套，二手房是新房的两倍多。

差距最大的是上海，去年上海二手房成交量21.4万套，新房5.02万套，二手房是新房的四倍。

二手房现在能够碾压新房，主要有三个因素：

第一，二手房降价更有诚意。

新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。

而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。

以青岛和济南来看，2024年11月份，青岛的二手房价格同比跌幅8.8%，新房同比下跌6.9%；济南二手房同比下跌10.1%，新房同比下跌6.5%。

二手房价格跌幅均大于新房。

第二，二手房和现房，比期房安全。

在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。

第三，房地产进入了存量时代。

随着人口见顶和城市化速度放缓，这今年商品房的开工规模与速度都在跳水，房地产市场库存量高企，基本进入了存量时代。

新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。

在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。

所以，本号一直在呼吁各地城市，尊重市场自主调节行为，不要过多行政干预，放松乃至放开限跌令，才能促进商品房的成交。

目前无论是从宏观经济、就业、收入环境，还是房地产行业暴露出的问题，以及供大于求的局面、人口不断减少的局势来看，房价都只有下行一条路可走。

不要和趋势对抗。堵不如疏。就像人的身体一样，气血顺畅，顺其自然，才健康。人在对抗疾病的时候，使用的药物，一般都是调理气息，活络经脉，尽可能疏导。

万事万物，都遵循这个理。房价下跌，非要强行干预，房企受苦，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。

最关键的是，阻挡房价下行，并没有达到他们想要的效果。

新房价格不降，根本卖不出去，土地卖不出去，开发商就无法回款，无法偿还债务，无法去拿地。

所以，本号认为，诚意降价，才能对抗二手房的虹吸，才能释放风险，至少局面不会像现在这么僵。

03

青岛、济南，谁的跌幅更大

回到青岛与济南身上，透过数据来看看山东省这两座双子星，这几年谁的跌幅更大。

根据济南市统计局披露的数据来看，济南的成交量和成交额均从2021年开始下跌，2023年商品房成交面积1170.2万平方米，相较于2021年下跌了24.%。

当年的成交额1553.5亿元，较2021年下跌了20.6%。

客观来说，相比其他中心城市，济南的跌幅是真小。而且通过其公布的销售额和销售面积计算的均价，基本没跌，2022年微跌了一点点，2023年反倒是冲破了1.3万元。

制图：城市财经；数据：济南市统计局

与济南相比，青岛对楼市的感知先知先觉，成交面积在2016年就见顶，2016年至2018年维持在相对高位，2019年开始肉眼可见地下跌，到2023年成交面积为1460万平方米，相较于2016高点下跌了23.2%。

成交额在2018年登上2000亿元之后，后面几年虽有下跌，但整体仍在2000亿之上，2022年为2180.1亿元。

而根据青岛市统计局公布的销售额与销售面积计算的均价，2019年之后没怎么跌过，2022年还创下新高，为13939元/平方米。

制图：城市财经；数据：青岛市统计局

将青岛、济南放在全国范围内的中心城市对比来看，两座城市这点跌幅，可谓异常坚挺。

就与过去一个月所写过的郑州、大连、沈阳、长春、哈尔滨、南宁、昆明、杭州等城市来说。

郑州的情况是，2023年郑州房屋销售总面积2028.6万平方米，相较于2018年的高点，下跌了45.4%。销售额1748.4亿元，相较于2019年的高点下跌了48.6%。

制图：城市财经；数据：郑州市统计局

大连2023年的商品房销售面积只有309.6万平方米，相较于2013年的高点，下跌了74.7%，商品房销售额相较于2013年的高点下跌了64.2%，堪称膝盖斩。

均价从高点时期的1.37万跌至2023年年末的1.17万。

制图：城市财经；数据：大连市统计局

哈尔滨2023年的商品房销售面积和销售额分别跌至388.6万平方米、333.7亿元，相较于2017年高点，分别下跌了68.8%、68%。

均价从高点时期的9920元/平方米跌至2023年年末的8587元/平方米。

制图：城市财经；数据：哈尔滨市统计局

沈阳商品房销售面积20 23年跌至533.9万平方米，较2012年高点下跌了78.4%，销售额跌至570.7亿元，较2020年高点下跌了63.6%。

均价从2021年开始下跌。

制图：城市财经；数据：沈阳市统计局

长春的商品房销售面积2023年跌至572.2万平方米，相较于2019年高点下跌了57.4%，销售额跌至483.98亿元，较2019年高点下跌了58.9%。

制图：城市财经；数据：长春市统计局

昆明统计局披露，2023年昆明市商品房销量749.4万平方米，相比于2019年1916.23万平方米的高点，下跌了60.9%。

制图：城市财经；数据：昆明市统计局

2020年南宁商品房1837.59万平方米，销售额1581.21亿元。2021年分别下滑至1494.08万平方米、1240.28亿元。到2023年下滑至952.6万平方米、724.1亿元。

2023年的销售面积与销售额相比于2020年的高点，双双腰斩。

制图：城市财经；数据：广西统计局

杭州方面，2021年杭州商品房销量创下历史第二高，仅次于2016年，而销售额则创下了历史之最。

2022年势头戛然而止，销售面积和销售额双双跳水，销售面积较前一年下跌了37.7%，销售额下跌了31.2%。

2023年仍处在低位，销量回到了2015年，但销售额仍处在高位。

制图：城市财经；数据：杭州统计局

青岛与济南虽然从各自统计局反映出的新房价格没跌，但从更能反映市场真实变化的二手房价来看，跌幅非常大。

仅过去一年，济南的二手房均价就从2024年年初的1.53万跌至去年九月份的1.35万，年底回到了1.39万。

来源：贝壳找房

青岛的二手房均价从2024年年初的1.47万跌至10月份的1.32万，年末回到了1.36万。

来源：贝壳找房

04

青岛、济南，还会跌吗

从宏观环境、人口和供应角度来看，这两座城市，短期下跌压力仍在。

第一，宏观环境依旧充斥着不确定性。

这一点，也是我在分析北上广深杭楼市的时候反复提到过的。

后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则还是躲不过药效顶多维持三个月的惯例。

第二，供应量依旧很大。

青岛方面，随着这两年土地成交跳水，青岛的商品房库存量有所下降，2024年3月份为1358 万平方米，低于武汉、成都、西安，位居全国第四。

中指研究院披露数据显示，截至2024年9月底，青岛新房住宅可售库存约157214套，可售面积约1858.76万㎡，去化周期约21.56个月。

来源：克而瑞青岛

除了新房，还有十多万套挂牌的二手房。

济南方面，济南统计局公布的库存量数据显示，2023年末济南的商品房库存量452.3万平方米，创历史新高。

制图：城市财经；数据：济南市统计局

在供应超大的同时，青岛的刚性需求基本见顶。

之前，有人梳理过青岛的库存量。

根据青岛统计局数据，1994年青岛户籍人口有204万户，那时候的城镇化率应当在50%以上，那么1994年青岛最少也应该有100万户城镇人口，对应的房子在100万套左右。

1995年至2021年，27年间，青岛总的住房销售套数大约就是250万套。

也即，目前青岛不算农村房子、小产权房、军产房等特殊性质的房子，青岛市面上的存量住房至少也得有350万套。

这是已经有主的，还有数十万套空置房、期房等，合计下来，青岛住房总库存有400万套左右。

按照第七次人口普查数据显示，青岛1000多万人，365.7万户。

也就是说，青岛的房子已经对其人口实现了全覆盖， 不缺房子，相反 空置率 很高。

当然，这些住房居民中，也不是个个都买了房。2012年青岛新闻房产披露过一个数据：

当年6月中国人民银行发布的《中国居住小康指数》报告中，青岛的房屋自有率高达78.7%。

当时就有8成青岛人有自己的住房，经历了上一轮牛市的疯狂去库存，如今的青岛房屋自有率必然更高。

这也就意味着，青岛的刚性需求基本已经见顶。目前支撑青岛楼市的，基本是改善需求。

第三，人口站在了负增长边缘。

从人口增量角度来看，青岛和济南已经处在了人口负增长的边缘。

2023年末，青岛与济南的常住人口增量已经跌至2.94万人、2.2万人。在中国人口负增长加快的背景下，两座城市未来的常住人口，大概率会进入收缩通道。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

从以上三个角度来看，青岛与济南其楼市短期下行压力，依旧在。