帮办·说法 | 签完合同得知房屋“多”出1.91平方米，卖家老人想多要20万差价算违约吗？

本文转自：周到上海网老伴过世后，九十多岁的邹老太（化名）继承了黄浦区某处的房屋，因为种种原因，一直没有更换新产证。直到和买家签了《房地产买卖合同》，邹老太前往不动产登记中心办理相关手续时，工作人员告知房屋内档材料面积登记有问题，领取的新产证显示，房屋实际的面积比此前登记的多出了约1.91平方米。

因这突然“多”出来的1.91平方米，邹老太希望买家能增加20余万元的房款。双方协商无果，邹老太也拒绝办理网签及房屋交付手续，买家只好将邹老太诉至上海黄浦法院。

意外“多”出的产证面积

2022年3月初，邹老太与买家通过中介公司签订了《房地产买卖合同》，约定出售的房屋建筑面积为71.8平方米，房价款共计430万元，并约定签约当天支付35万元定金，网签时再支付290万元，过户当天支付342万元装修补偿及5万元尾款，另有100万元通过贷款支付。

合同签订后，买家按照约定支付了定金35万元，本想着能顺利走完后续的流程，谁知，邹老太却以房屋面积登记错误为由要求买家增加房款，双方协商未果，只能对簿公堂。

原来，系争房屋的原不动产权证书载明的权利人为邹老太的老伴，房屋建筑面积为71.8平方米。老伴去世后，邹老太继承了这套房屋。为了这次交易，她前往不动产登记中心办理继承过户手续，却被工作人员告知系争房屋内档材料面积登记有问题，领取到新的不动产权证书时，邹老太一看，系争房屋的面积记载为73.71平方米，对于为何出现这样的情况，邹老太说，工作人员未告知具体的原因。

在寸土寸金的黄浦区，多出的1.91平方米的价值可并非一个小数目。邹老太希望买家能按照单价“补”上这20余万元差价。邹老太的女儿通过微信与中介工作人员沟通时提到：“明天要去拿证，拿到后晚上还是什么时候坐下来谈一谈。其实谁也没有违约，是我们签合同的主体物面积发生了变化，可以协商继续履行，也可以解约的，卖房挂出去必须要写上面积和金额这两大要件，买房不可能不看产证面积的，你说呢……”

卖方老人坚持“补差价”

买家自然是不愿意平白无故多出20余万元，但是又同邹老太协商无果，眼看协商陷入僵局，交易流程也止步不前，买家只好把邹老太诉至黄浦法院，要求判令邹老太继续履行房屋买卖合同，并按照约定对于耽搁的交易进行违约补偿。

邹老太方面则不同意买方的诉讼请求，她认为，合同的签署存在重大误解，因房屋面积登记有误，导致她对面积有重大认识错误，在设置挂牌价和成交价时作出不真实的意思表示，本身在签订和履行房屋买卖合同中均不存在过错，继续履行合同对她不公平。若买方希望继续履行，则应按照房屋实际面积73.71平方米，以每平米10.75万元为单价，按照总房价792.53万元签署网签合同，而老人不存在故意违约的事实，即使构成违约也应依法调整违约金计算标准。

法院：未约定“多退少补”无权要求补差额

产证更新后多出的1.91平米是否要“补差价”？

对此法院认为，双方在房屋买卖合同及协议书中就房屋转让价款仅约定了房屋总价，并未约定每平方米的单价，结合二手房买卖中房屋一般按套计价的交易惯例，应认定双方就系争房屋是采取按套定价的交易方式，双方在合同中也未约定有关房屋价格需以实际面积“多退少补”的条款，故邹老太无权要求买方就房屋建筑面积的差额增加房屋价款。

邹老太虽抗辩认为系争房屋建筑面积登记有误，导致其在签署合同时对面积发生重大认识错误，构成重大误解，但鉴于系争房屋原权利人为邹老太的老伴，老伴去世后，系争房屋由邹老太继承， 理应对系争房屋的相关情况有清楚的认识，况且系争房屋的面积误差仅占房屋实际建筑面积的约2.58%，并不会对房屋实际使用造成根本性变化，故邹老太的相关抗辩意见法院不予采纳。

在邹老太无权要求增加房款并与买家协商增加房款未果的情况下，其擅自拒绝履行系争房屋买卖合同显属违约，因此买家要求继续履行合同的诉请，法院依法予以支持。因邹老太构成违约，买方要求邹老太承担违约责任、赔偿损失，于法有据，法院亦予以支持。

最终，法院判决《房地产买卖合同》继续履行，邹阿姨向买方支付违约金5万元。

来源：周到上海 作者：姚沁艺