仲量联行：吸引多元投资的上海产业园区市场激发产业思维提升

中新网上海新闻10月24日电(记者于俊)全球领先的商业地产服务和投资管理公司仲量联行24日发布《迎风笃行，拓新谋远—2023年上海产业园区市场发展与展望白皮书》，显示相关园区市场正吸引多元投资，并激发了前沿产业的思维提升。

仲量联行中国区研究部总监姚耀介绍：“上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展，经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引了众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。”

仲量联行梳理了近200个产业园区项目中超过3600家企业，并对100余家企业租户进行调研，结合60余份投资机构调研结果，深入了解当前园区租户的需求，并探究了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。

五大行业园区需求旺盛 产业复合成为租赁新动能

白皮书显示，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏五大行业是上海产业园区的租赁需求动力。过去两年，五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%，推动上海在优势行业引领全国。

随着产业间更深度地交叉融合，全新的产业类型有望在创新中诞生，这种融合将为传统产业的转型升级提供更多机遇，向上海产业园区市场的持续发展注入新动能。新兴领域作为未来产业发展的重要力量，也将焕新上海产业园区的租赁分布格局。

租户软硬件需求升级 园区需纳入产业思维

在经济结构化转型的大背景下，产业园租户对降本增效的关注度明显提高。通过问卷调研发现，企业更加注重物理空间对产业资源和生产要素的调配，越发强调不动产策略通过优化整体的物业选址、空间布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使办公场所能够服务于企业的长久发展。

在选址考量上，以往企业主要考虑租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等因素。当下企业选址对于租金成本的敏感度有所上升，对配套设施、企业品牌形象、人才资源的关注度提升最为显著。同时，浓厚的科研氛围能够为企业提供更多合作渠道，更加受到重视。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人指出，伴随租户的产业需求多元升级，产业服务在项目运营中的重要性不断增强，是否能为入驻企业租户提供丰富的产业资源将成为产业园区经营者的核心竞争点，园区经营者需将资管服务纳入产业思维，提高与租户需求适配性。

89%投资者将追加投资 产业园投资策略多元提升

据调研：投资者即便在短期内的市场承压情况下，依然对上海产业园区保有投资热情。在受访的投资者中，超过七成已布局该细分市场，89%在未来3年将追加投资或考虑收购产业园区物业。他们并在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等方面都更加考虑产业要素。

在产业红利和短期供应压力共同影响下，当前的产业园区投资市场呈现四大主要趋势：板块甄别愈加重视产业定位；行业类型成为评估物业租户的核心考量；财务测算趋于谨慎保守；产业视角催生特有投资方式，包括自用型企业的售后回租、产业自用企业与资本联合投资开发、以及PE+RE私募股权与不动产基金相结合的模式。

投资者的策略多元化持续提高，采用核心型及核心增益型投资策略的企业数量正在逐渐增多，接近62%的投资机构更倾向于核心增益型的投资策略，已超越传统的增值型或机会型的投资策略，而倾向于核心型投资策略的企业也超过半数。

仲量联行警示，产业园区的长期持有性对投资机构的资管能力提出更高要求，考验持有者的运维能力。园区投资者需要将产业视角贯穿投资的各个环节，方能聚势突围、行稳致远。(完)

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编辑：于俊