老房改造带来万亿级风口，多地将2005年前小区纳入改造范围

老旧小区改造绝非“大拆大建”，不等同于城中村、棚户区改造。

近日，“将2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围”冲上微博热搜。

一时间，网友纷纷议论，是否2000年以前建成小区的都算老旧小区、老旧小区到底有多大规模？老旧小区有没有可能会拆迁？

实际上，早在2020年国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》时就提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。今年是“十四五”规划收官之年，这意味着基本完成改造2000年之前建成的城镇老旧小区工作已进入收尾阶段。

记者发现，多地甚至已将2005年之前建成的老旧小区纳入城市更新改造范围中了。

不过，老旧小区改造绝非“大拆大建”，需要拆除重建的城市棚户区，一般不纳入老旧小区改造范畴，城镇老旧小区改造也严禁随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树等行为。

专家测算：涉老旧小区规模达66亿平方米

3月9日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，住房城乡建设部将下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

他话音刚落，“2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造”词条便冲上热搜，引发网友热议。大家都在关心“老旧小区”到底该如何定义，2000年以前建成的老旧小区有多大规模？

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，该研究院统计了1980年以来全国房屋竣工面积历年数据，统计显示，2000年及以前的竣工的房屋规模为当前存量房屋总规模的9%，建面大约为66亿平方米。

实际上，更新老旧小区并不是一个新概念，从2017年至今，“老旧小区改造”已经走过了“试点启动-顶层设计-全面推进”的阶段，“改造2000年以前建成的老旧小区”最早在2018年就已经在相关政策中明确被提出。

2017年12月，住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，会议选取了广州、厦门、长沙、沈阳、宁波等15个城市成为城镇老旧小区改造的试点城市。

2018年4月，住建部等三部委联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确了多项顶层设计，其中明确老旧小区认定的主体标准为“城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，再次明确了老旧小区定义是“城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）”，此外还提及“重点改造2000年底前建成的老旧小区”。

这份指导意见还订立了一个目标——到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

“十四五”规划的最后一年就是2025年，也就是说“改造2000年之前建成的城镇老旧小区”已经进入尾声。

“在部分地区，房龄超过15年、20年的房子，已经算老了。”严跃进说道。

记者发现，不少地区甚至已将2005年建成的老旧小区纳入了改造范围。比如在2020年3月，山东省印发《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，其中提出到“十四五”期末在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。2020年11月，宁夏住房和城乡建设厅也曾表示，2025年前宁夏在全部完成2000年底前老旧小区改造任务的基础上，拟将2005年底前建成的需改造的老旧小区全部纳入改造范围。

住建部在2023年也曾发文指出，各地可结合地方财政承受能力将建成于2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围。

老旧小区改造绝非大拆大建

“新一轮拆迁潮可能又要来了”——近期这样的言论频现网端。

“老旧小区改造绝对不能完全理解为拆迁，这是一种误读”，严跃进对记者表示，“涉及拆迁时，会单列为‘城中村’，一般不说成老旧小区改造。”

严跃进表示，老旧小区改造更多时候是指外立面翻新、加装电梯、供水供电管网翻新等改造和修缮工程。

老旧小区改造并非“大拆大建”，这在正式文件中也已有涉及。

比如2018年住建部等三部委联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中明确，已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。老旧小区改造的内容，则包括“基础设施的更新改造、服务设施的建设改造、公共区域修缮（含建筑节能改造）以及加装电梯等”。

2021年12月，住建部等三部委联合印发《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，其中提出了“2个严禁”：严禁将不符合当地城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入改造计划；严禁以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。

华福证券地产首席分析师陈立对记者表示：“城市更新不等于大拆大建，以‘微改造、提升功能’为主，仅对危房或无法修缮的建筑进行拆除。”

目前，我国城镇老旧小区的改造内容，主要分为三类：第一类是保基本，比如水、电、煤气、供暖、上网等等；第二类是提升类，比如设置活动室、停车场、充电桩等；第三类是公共服务设施，比如建设无障碍设施、适老化设施、卫生服务站、便民快递收取点等。

“毫无疑问，老旧小区改造将带来增量市场、催生新兴业态，形成多层次经济拉动效应。根据我们的报告《城中村改造可以拉动多少投资与销售》测算，新增100万套城中村改造或可带来投资7697亿元、商品房销售额3.48万亿元，若改造分5年完成，则年均或拉动投资和销售1539亿元和6956亿元。”陈立说道。

“会出现很多新产业，比如符合老旧小区改造需求的加装电梯企业、适老化公共设施以及儿童活动场地配套企业都能得到发展，很多企业已经瞄准了这些方向。”严跃进表示。

根据中国政府网公布的数据，从各地摸查情况看，老旧小区改造将拉动投资万亿元级，建材、建筑装修、物业管理以及通信设备等行业都将受益，外墙涂料、塑料管道、水泥、建筑保温材料等多个品类的市场规模将得以扩大。