“一户不抽”142户原地幸福升级

本文转自：新民晚报

历史风貌区里的小梁薄板改造，创上海成套旧改“三项纪录”

“一户不抽”142户原地幸福升级

本报记者 姚丽萍

端午快来了，畅想两年后的端午，老房完成改造，老邻居们重回野花园，在新家包粽子，要面子有面子，要里子有里子，幸福！这是复兴坊野花园小区“70后”居民傅蓉的心愿。

昨天下午，在衡复历史风貌保护区复兴中路565弄21-22号、23号、24-25号复兴坊野花园小区，旧住房综合改造项目二轮签约启动首日，就迎来100%签约生效。这是黄浦区首个在历史风貌保护区推进的旧住房改造项目，创造了全市旧住房成套改造中居民参与度最高、征询至签约生效时间最短、签约完成速度最快等三项纪录。

在历史风貌保护区，老房子改造“一户不抽”，如何提升居住品质，重塑区域风貌，让“里子”“面子”相得益彰，原地幸福升级？

量体裁衣

复兴坊里，有花园洋房，有新式里弄，也有人称“小梁薄板”的房屋，这基本是砖混结构，主要特征是梁小板薄、楼层低矮、厨卫合用、抗震设防低等。野花园小区21-22号、23号、24-25号就是小梁薄板，住着142户居民。野花园小区，乍听有点怪，再听听，很有历史感。这里曾是复兴坊里的公共花园，岁月远走，无人打理，就成了野花园，到了上世纪五六十年代，为解决住房问题，小梁薄板凑成了野花园小区。小梁薄板要改造，居民们却说，虽然是老破小，虽然自家不是文保或历保建筑，可这里是历史风貌保护区呀，隔壁就是大名鼎鼎的思南路，交通、就医等等要论便利，放眼全上海，“阿拉也是一等一地好”。

“旧房改造，当然要，抽户后异地安置？不要不要！如今，一户不抽、原地升级，改造后回搬，阿拉很欢迎！”昨天下午，见证了100%签约生效，“50后”居民徐文卿非常高兴。旧住房成套改造，常遇见的一道选择题就是：抽户异地安置，还是全部改后回搬？这道选择题，在野花园小区变成了“一户不抽”的单选题，这让旧房改造更不容易。不过，办法总比困难多。复兴中路565弄21-22号、23号、24-25号位于瑞金二路以东、复兴中路以南、思南路以西、瑞金医院以北，有三幢4至5层的不成套职工住宅，房屋建造于上世纪五六十年代，户均使用面积10到15平方米，房屋结构较差，居住空间拥挤，内部厨卫合用，小区配套不完善，整体居住品质较低。

2023年，黄浦区房管局牵头启动“复兴中路565弄项目”的前期研究工作。经第三方专业单位及区内各相关部门评估认定，拟采取原址改建方式实施改造。改造后，原居住面积不减少，通过局部加层、扩建为每户居民配备独用的厨卫设施，实现套内成套，同时将加装电梯、增设地下非机动车库，完善相关配套。

前期意愿征询，不少居民表示交通、就医方便，不愿意抽户后异地安置，只愿接受改造后回搬。然而要满足所有居民原地安置，做到一户不抽，又要为每户增加独立厨卫空间，增量面积哪里来？办法是——巧设计、提性能。

先看看，因地制宜巧设计，实现“一户不抽”。黄浦区规划资源部门提前介入，反复研究，面对房屋间距已近乎规范极限，巧妙运用填平建筑凹处、局部东扩南扩，最终实现“一户不抽”，家家户户全部成套后原地安置。改造后，142户居民，103户实现原位安置，其余32户为同幢同层安置，2户为同幢异层，仅有5户为异幢，且均为优化安置，保障了居民的权益。

“一户一方案”设计阶段，项目组设身处地考虑居民诉求，适老化设施、阳台空间、洗衣机摆放等细节设计，最大程度提升居民的居住体验，尽力为每户居民提供设计方案的最优解，“量体裁衣”让居民舒心宜居。“改造中，所有精巧设计，目标导向都是——建筑性能再升级。”黄浦区房管局城市更新科科长毛嘉毅说，本次改造后，老房的建筑结构选择更为坚固、空间布置更为灵活的钢筋混凝土剪力墙结构；屋面、外墙、楼板均选取防火、隔热的保温材料，安装节能门窗。改造后，还将新增设一个非机动车地下停车库，配备充电设施，消除小区里长期飞线充电带来的消防安全隐患。同时，小区整体环境也将同步改造，小区道路重新整修铺设，绿化升级，由内而外焕然一新。

风貌重塑

小梁薄板，尤其是外墙破旧，墙皮脱了好几层。居民关心改造后外墙长啥样？“答案是：先整体，真石漆混合涂料刷出新墙面；再局部，仿砖涂料刷刷，墙面好似‘砖砌’，一下子就很立体了；再看看周边历史保护建筑的红色面砖，整体风格很协调，时髦的说法是‘很搭’。”永业集团卢湾公房公司项目负责人陆忠明说。

刷个墙，为啥要这么麻烦？因为，这里是衡复历史风貌保护区。复兴中路565弄项目位于衡复历史风貌保护区内，周边有多处优秀历史建筑、文保建筑，因为地理位置特殊，这里的旧住房改造不只改善居住品质，更要统筹项目与周边，实现区域整体“风貌重塑”。

实现这个目标，就要做好两个方面。首先，注重“点”与“面”的有机融合。永业集团会同区房管局、区规划资源局，邀请市规资部门对项目进行了方案评审，明确外立面材质，将立面设计、色彩搭配、装饰元素等融入到街区风貌之中，实现旧房改造与周边历史保护建筑协调统一，又兼具现代的简约和实用。一个难点是，旧房改造范围与周边文保、历保建筑最近距离不足8米，距离越近，越要小心施工。为此，永业集团专门制定施工保护方案，明确保护措施，施工过程中还将对周边保护建筑进行动态监测，邀请文历保专家全程驻扎现场指导监督，确保施工不对周边历史建筑产生破坏，保留历史记忆和特色风貌。

其次，注重“新”与“旧”的动态平衡。旧改地块上，除了三幢不成套职工住宅外，北侧的一幢优秀历史建筑同样也存在房屋老旧、厨卫不成套等问题。永业集团在全市首次实践“同一地块，两种模式”的成套改造路径——结合老房改造项目时间表，对周边优秀历史建筑同步制定了相应的综合修缮计划，让旧住房原址改造、同地块历保建筑修缮同步推进。

同步推进，在有条件的历保建筑楼层通过增设卫生设施、内部分隔等方式实现厨卫独用，解决居民反映强烈的屋顶漏水、设施老化等问题；同时，联合瑞金二路街道推进社区微更新、美丽家园等项目落地，实现街区风貌的整体焕新。

“未来，在这里，街区可漫步，建筑可阅读，还有鲜活的旧改故事可讲述——这，就是老房子要有的新模样！”瑞金二路街道思南居民区党总支书记张传珍说。