追问原拆原建① 老旧小区怎样自主更新？

追问原拆原建② 浙工新村的成功为什么要花十年？

追问原拆原建③ 下一个“浙工新村”会是谁？

追问原拆原建④ “泼天的富贵”终于要轮到“老破小”了？

追问原拆原建⑤ 不用自己出钱，两层老屋怎样变身十五层公寓？

4月的杭州，暖风劲吹，蛰伏了一个冬天的行道树，披上了嫩绿的新装，这是希望的色彩。在街边大树掩映下的老旧小区，也迎来了属于它们的“重生希望”。

这个希望，叫做自主更新。日前，浙江省住建厅发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，通过政府引导、业主出资，实施老旧小区危旧住宅的整体拆除重建，为老旧小区解危改造探索一条新路子。

这是全国首个推进城镇老旧小区自主更新的指导意见，敢为人先的浙江，又一次站到了春潮之上。

从“要我改”到“我要改” 业主是自主更新的主体

在中国过去30多年的城市化进程中，拆迁是老旧小区改造的最常见模式。跟拆迁由政府主导不同，浙江推出的自主更新模式，主体是全体业主，主要原则就是业主自愿自主，且需自筹重建资金，原拆原建，政府则负责统筹推动和服务保障。

比如在项目申请上，业主自主更新意愿集中的住宅小区，可以成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新实施主体，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请。

自主更新实施主体根据当地政策和条件，组织编制更新方案，包括组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，由业主共同做出实施决定。

建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担，政府通过加强政策激励来提高居民开展自主更新的积极性。

比如，按照地方政策规定，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施；增加的住宅面积、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本；可以申请使用其名下的住房公积金，减免城市基础设施配套费、经营服务性收费等相关费用。

自主更新主要包括五步流程：提出项目申请、制定更新方案、组织审查审批、开展施工建设、组织联合验收。在此基础上，要求各地政府坚持因地制宜，一事一议，强化各个流程优化和部门监管，尤其是施工方面、工程质量等方面的监管。

哪些小区可以申请自主更新？《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划的，可以申请试点。

所谓的拆改结合型住宅，适用于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，主要包括三种：房屋质量总体较差，且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋的；以无独立厨房、卫生间等的非成套住宅（含筒子楼）为主的；存在地质灾害等其他安全隐患的。

原拆原建需因地制宜 更多问题等待细则解答

在这份自主更新的《指导意见》出台之前，浙江已经有两个老旧小区完成了原拆原建的试点，一个是位于杭州的浙工新村，另一个则是衢州江山的永安里社区。不过，两者在建设资金筹集方面并不完全相同。

浙工新村的整体更新费用约5.3亿元，其中4.7亿由业主自己筹集，主要来自改建成本、扩面成本和车位成本，剩余部分由政府用到老旧小区改造上的旧改、加梯、未来社区改造等专项资金解决。坚持用地性质不改变，不重新供地、不补交土地出让金，拆548户建548户，做到“去房地产化”。

而永安里社区的更新资金，除了原有住户承担的改建、扩面、储藏室成本外，还有一部分来自新房出售。永安里社区通过提高容积率来增加房屋套数，多余房屋按套补缴土地出让金，出售后的收益用作弥补建设资金。

自主更新作为新生事物，需要各地因地制宜进行探索。按照《指导意见》要求，试点所在地县（市、区）政府应制定城镇老旧小区改造自主更新试点相关政策和条件，也可由设区市政府统筹制定相关政策和条件，鼓励各地结合地方实际开展多种形式和不同规模的自主更新项目。

目前，杭州老旧小区自主更新的细则还没有正式公布，但这并不影响居民们积极进行试点申报的热情，像闸弄口新村、翠苑二区北区、九莲新村、木庵小区、曙光新村等老小区，都已经开始意向调研，动作快的甚至完成了项目申请的初步工作。

不过，尽管有浙工新村这个珠玉在前，要想真正实现原拆原建并不容易，“光是达成全部业主的一致意愿就很难，业主的经济情况、年龄构成、房屋状况等各方面都有差异，实际需求也不尽相同。”业内人士指出。

这份《实施意见》的实施时间是今年5月1日。同时，自主更新的产权关系、规划政策等各方面也需要进一步完善，众多问题需要等待地方实施细则公布后才能得到答案。

自主更新 这些问题等待答案

1.业主支持的最低比例是多少？

2.大型老小区能否按幢分批进行重建？

3.扩面面积的单价如何计算？

4.个人拿不出重建资金怎么办，是否会有金融支持？

5.过渡期间的居住问题如何解决，是否会有补贴？

6.刚买的二手房就要自主更新，有没有赔偿？

7.原拆原建能否提高容积率？

8.能否多造一点房源拿出来卖，减轻重建成本？

9.重建回迁后如何分配房源？

10.重建后新房产权年限如何计算？

11.不扩面的话，新房产证上能否变更建筑面积？

12.重建后新房产权证的名字能否变更？