浙江省发布全国首个推进城镇老旧小区自主更新指导意见 会带来怎样的变化？提供了哪些经验？

本文转自：央广网

央广网北京4月13日消息（总台记者任梦岩 杨少鹏 江山台记者毛梦瑶）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，近日，浙江省发布全国首个推进城镇老旧小区自主更新的指导意见。针对城镇“老破小”改造难题，浙江探索把决定权交给小区居民。

政策聚焦“原拆原建”，也就是说，相较于传统的征地、拆迁、安置流程，老旧小区的居民可以自己掏腰包，自己当甲方，找具备资质的企业将老楼拆除，再原址新建。这样的老旧小区开发新举措，会带来怎样的变化？这一创新举措，为全国城镇老旧小区改造更新探索提供了哪些经验？

在浙江省杭州市的浙工新村，共有14栋多层住宅，这些住宅已经有40年房龄，其中4栋是C级危房。一到台风天，住户们经常在半夜被叫醒，转移到附近旅馆避险。“家里的财物怎么办？”“房子会不会倒？”日子过得提心吊胆，居民们改造的意愿也愈发强烈。去年5月，小区成立了居民自主更新委员会，向政府提交自主改造申请，基本上全体业主都同意。

居民喻阿姨算了笔账：他们的房子原先只有60多平方米，建设费每平方米1300多元。重建后能扩充20平方米，这部分按市场评估价出资，如果再买一个车位，一共要出近100万元。但喻阿姨觉得，可以继续住在杭州市的核心地段，还和几十年的老街坊做邻居，这样很值。“我们当时提出来，新房的套内面积不能少于旧房的套内面积，大家强烈反映能不能够扩一点。它（政府）是按照新商品房的基数的七折给我们，黄金地段价格是35000。看你的经济实力，你可以拿到多少（大）房子，你就拿多少房子。”喻阿姨说。

有了浙工新村这个先例，这两天，杭州不少老旧小区也在谈论“原拆原建”的事。在上城区金钱巷社区住了30年的吴阿姨说，前几年小区有过拆迁计划，不过需要搬迁到远离市中心的地方，大家都不同意。这几天听闻有老旧小区“原拆原建”的事情，内心很激动。“现在是窨井盖不好，还有污水管都塌下来了。如果是改造的话，肯定要全都重新搞过。（我们）肯定喜欢在这里原拆原建的，住的地方已经很习惯了。”吴阿姨说。

不过，“原拆原建”并不容易，需要100%业主同意才行。作为浙江省最早采取自主更新模式的老旧小区之一，江山市永安里小区改造项目于2017年启动，一期已于2022年1月交付，364户业主顺利入住。3栋17层高楼与周边尚未改造的5层老旧楼房形成鲜明反差，小区业主委员会主任毛立勇告诉记者，当年，小区里十几栋老旧的五层住宅楼被评为D级危楼，居民紧急搬迁后，再进行原址拆除重建。如今，居民们交口称赞的新楼，当初作出决定时，也经过了反复的动员。“有些老百姓肯定‘想不通’，我这个房子都能住的，你评为危房，现在又叫我搬走，造好房子回迁的话又要花一笔费用，也有人想不通的。我原来有5层房子，新造的三栋房子，每一栋都是17层电梯房的，电梯房就不是这个原址，都打乱掉了，所以就是抽签了，分房方案也是花了不少时间才能研究确定下来的。”毛立勇说。

其实像此类原拆原建的小区改造，在北京、广州等地也有尝试。浙江省近日出台的全国首个指导意见——《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，将于5月1日起实施，意见明确了相关流程和政策支持。政策的一大亮点就是自愿、自主，简单来说，就是以居民为主导，由居民自愿提出更新申请，更新方案由居民协商提出，资金也由居民承担。

浙江省住房和城乡建设厅副厅长姚昭晖介绍，目前，浙江省2000年以前的城镇房屋有72.12万栋，其中1990年以前的有20.85万栋。建成年份较早的住宅由于建设标准较低，加之失修失管等因素，以往的环境提升改造模式无法解决老旧小区危旧住宅的难题。“目前城市建设已经从原来的快速扩张期逐步进入存量更新期，就是以存量为主的时代了。这也就意味着，我们原来城市建设更多关注是怎么建，要转向新阶段，逐步要花更多精力去研究如何维护已经建成的物业了。”姚昭晖表示。

那么，是不是意味着只要老旧小区居民一致同意，老楼一拆，就能建新楼，还可以借此机会多建几层？姚昭晖介绍，所有的拆改都要经过地方政府审批后才能实施。“第一，所有的自主更新项目都必须报经老旧小区所在区级以上政府批准并纳入自主更新计划后才能实施，不是你想怎么干就可以怎么干，不是业主委员会办个房产公司就能自由地开发。第二，地方政府要根据省里的政策制定一个具体的实施政策，包括具体的审批程序，因为省里政策规定的程序只是大的原则，还有包括建筑扩面可以扩到什么程度，都要按地方实施性政策去操作。不是说你想怎么弄就怎么弄，不是说假如我这个房子现在3层，拆了以后造15层，然后把12层给卖掉了，还是要按照政策规定来。”

改建之后的新楼，居民房产证又该怎么处理？姚昭晖介绍，根据杭州市有关部门初步商定的办法，浙工新村自主更新项目目前是采用不动产权证书变更的方式办理，原有土地使用年限不变。“杭州市浙工新村自主更新项目采用的是‘拆一建一、以证换证’，该小区原有548套房，拆掉重建后尽管建筑面积扩大了，但建成的套数不变，还是建548套，然后居民持老房产证到不动产登记机构去办理变更，变更一下房号（重建房号肯定会变）和建筑面积，换成新的不动产证，但不动产证上土地使用年限不变，剩余40年还是40年。”姚昭晖说。

姚昭晖告诉记者，目前来说，最有难度的还是业主统一思想的问题。尽管老旧小区可以依据《中华人民共和国民法典》相关规定决定启动自主更新项目，但与代建机构的协议还必须与每一个业主签订，此类拆改最终还必须经过全体业主同意才行。随着自主更新方式的推广，会有越来越多的成功案例。“江山市永安里片区一期的项目是364户，统一思想花了21个月。一期建好以后老百姓都很满意，所以二期的160户只花了28天就把所有的协议全部签了。”

姚昭晖介绍，以杭州、江山两地的案例来说，拆改都涉及增加房屋面积，也就是说都提高了建筑容积率，按照传统要求，这是需要居民补缴土地出让金的，《指导意见》则突破了这一点。“现有的一些规则，已经不符合新阶段的发展形势了，我们就要去改革。我们这个文件其实最大的突破就是像杭州浙工新村自主更新项目，就是扩大了建筑面积（每套不超过20平方米），但没让居民补缴土地出让金，就相当于用土地空间要素来激励居民自主改造危旧房，保障老百姓改善生活，也是保障城市安全，实际上是这么个概念，这个是最关键的。”