转售农村闲置住宅，这些协议不受法律保护

本文转自：农村大众报

永久购买？遗赠协议？

转售农村闲置住宅，这些协议不受法律保护

农村大众报记者郑希平

农村闲置住宅。（资料片）“现在网上有一些回收农村闲置房子的，靠不靠谱啊？”近日，家住烟台市区的陈海在某短视频平台上，时不时刷到各地一些专门从事农村闲置住宅买卖的“中介人员”发布的视频。“中介人员”声称，农村住宅可永久购买，后续所有收益都归购买方，这让既向往田园生活，又想进行资产投资的陈海心动了。 随着城镇化发展提速，大量农民进城，不少农村住宅因此闲置。如何盘活再利用这些资源成了新课题。那么房屋中介涌入农村住宅市场，是否是一种正确的“破题”方式呢？

在陈海的介绍下，记者以农村闲置住宅出售方身份，联系到了从事农村住宅中介交易的唐云生（化名），唐云生的网络标签是“盘活乡村闲置资源 助力乡村振兴”。

唐云生介绍，自己之前一直从事房地产中介服务，随着农村闲置住宅盘活成为一种趋势，拥有客源的他，将精力转移到了农村住宅的中介业务上。与城市住宅相比，农村住宅价格低，既可以托管、售卖，也可以全款买进再转售。“购置回来的住宅，一部分转卖给专业旅游单位做民宿，另外一部分地段好的房子，则转售给有需求的城里人。”

不同的房子，受地理位置、周边环境、道路交通、院落大小以及房屋新旧等因素影响，价格各不相同。“双方签订正式房屋契约合同，同时为了避免后续出现纠纷，该房屋的相关继承人要签署放弃继承声明。”唐云生表示，合同中也规定房屋交易属永久性买卖，房屋的不动产证等有效证件，一并转交给买方；未来房子无论是遇到拆迁还是转售，后续收益全部归买方享有。除了签署契约合同，有的还要房屋售卖方签署遗赠协议或者继承协议，放弃未来房子所有权、收益权，以确保购买方的收益。

中央农村工作领导小组办公室、农业农村部曾印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，通知提出，鼓励盘活利用好农村闲置宅基地和闲置住宅，国家支持和鼓励通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等，租赁合同的期限不得超过二十年。那么，中介所出具的永久出售合同，再加上卖方的遗赠协议等，是否就能说明农村闲置住宅所有权发生了变更呢？

对此，泰和泰（济南）律师事务所杜明君律师认为，房产中介和出售方签署的所谓永久出售以及遗赠协议等，都是违反我国目前关于农村房屋及宅基地相关法律法规的，因此属于无效。

杜明君律师进一步详细解释，2019年，国务院办公厅曾下发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。”“盘活是出租，而不能进行出售，农村的住宅、宅基地是不能出售给城里人的，这是法律上明确的规定，一直没有改变。”杜明君说。

杜明君表示，根据目前的政策规定，农民的房子和宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，但这只是对基于亲缘关系的宅基地上房屋流转的特殊认可，并不意味着在没有亲缘身份关系的人之间可以通过遗赠形式合法取得宅基地上的房屋。“民法典中虽然规定了遗赠制度，但为了避免农村房地资源的流失，不具有本村集体经济组织成员身份的非亲缘关系人，不得通过遗赠的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权。”

由此可见，中介声称的永久出售以及遗赠继承方式，在法律上都是站不住脚的，购买方后续的收益也没有法律上的保障。那么，为什么在网上还有回收农村闲置房屋中介的生存空间呢？

一名业内人士点出了其中原由：农村老宅的价格不高，购买也花费不多，部分购房人除了自己想回归田园生活、有居住需求之外，也有人想囤积居奇，期待后续政策有所松动。投资几千、几万元入手一套农家院，一旦未来政策出现变化，无论是拆迁征地，还是在宅基地上翻建房屋，所产生的收益都可能物超所值。

“国家对于农村房子和宅基地相关的政策法律红线，是不可逾越的，也不可能提供未来投机的政策法律空间。”该人士指出，城里人“购买”农村闲置房屋，从短期长期看，无论是政策法律风险，还是未来和村集体、村民的矛盾风险，都是不可控的。相比之下，“租赁的方式，各方面的权益受到法律的全方面保护，也能实现农村闲置住宅的有效盘活，真正为乡村振兴助力添瓦。”