醴陵市人民政府关于规范农村住宅建设的通知

醴陵市人民政府办公室

关于印发《醴陵市进一步规范农村村民建房的实施方案（试行）》的通知

各镇人民政府、街道办事处，市直各单位：

《醴陵市进一步规范农村村民建房的实施方案（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

醴陵市人民政府办公室

2023年11月2日

醴陵市进一步规范农村村民建房的实施方案（试行）

为进一步加强农村村民建房管理，改善人居环境，建设美丽乡村，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《株洲市农村村庄规划建设管理条例》（以下称《条例》）《株洲市农村村庄规划建设管理条例实施细则》（以下称《实施细则》）等法律法规规定，结合我市实际，现制定如下实施方案。

一、工作目标

以全面实施乡村振兴战略为指导，坚持“政府主导、村民自治”为基本原则，进一步规范农村村民建房。按照“一张村庄规划图、一份村规民约、一份村民建房承诺、一张建房审批表、一份房屋验收单”的要求，加强村民建房安全质量管理，促使农村村民新建房屋风貌协调、彰显特色、安全宜居，确保农村建房整体风貌逐步统一规范。

二、工作原则

（一）坚持规划先行。从农村实际出发，强化规划先行、合理布局的理念，逐步编制“多规合一”实用性村庄规划。按照“因地制宜、经济适用、简便易行”的原则，力求符合农村实际、满足农村需求、体现农村特色，合理规划村庄布局。

（二）坚持先批后建。坚持“先规划、后审批、再建设”的村民建房审批程序，坚决打击违规建房。严格执行村民建房“一户一宅”，严格控制村民建房面积，鼓励村民拆旧建新，按规划异地新建的，必须拆除原有旧房，并将旧房宅基地交村集体经济组织统一规划使用。（建房审批流程图、审批表见附件1、2）

（三）坚持风貌统一。充分考虑地方特色建筑文化和村民实际需求，组织编制《醴陵市农村住宅建筑推荐图集》。镇（街道）、村（社区）引导和推广村民建房按推荐图集建设，实行房屋规划设计，外墙面、屋面瓦等统一风貌。

三、工作措施

（一）编制村庄规划。市自然资源局指导、组织各镇（街道）编制城镇开发边界外行政村“多规合一”实用性村庄规划。各镇（街道）负责组织动员、规划编制、规划方案审议、成果质量把关以及规划实施监督。“多规合一”实用性村庄规划须依法依规依程序报市人民政府审批，有序实现“多规合一”实用性村庄规划全覆盖。

（二）规范建设图集。市住建局在广泛征求乡村群众意见基础上，牵头组织编撰《醴陵市农村住宅建筑推荐图集》。各镇（街道）大力推广《醴陵市农村住宅建筑推荐图集》和施工设计图样，免费供村民选择，组织各村（社区）召开村民代表大会选择外形、外貌协调统一的样图。农村新建、改建、重建房屋以自然村为单位统一风貌，房屋层数原则上不超过三层，建筑总高度不超过12米。

（三）加强监管督促提升农村建房质量。市住建局负责建立工匠管理、评选、审核制度，加强农村建设工匠队伍培训，增加基层专业工匠的数量和质量，确保全市农村住房由有资质的施工企业或培训合格的工匠承建，引导使用新型建筑材料和工艺，定期抽查各镇（街道）农村住房建设施工的安全管理。市住建局制定全市建房质量监督和验收工作技术标准，各镇（街道）督促各村（社区）在建房施工过程中对照标准组织工匠进行现场质量复核。

（四）强化基层自治。各镇（街道）按照“规划→审批→建设→验收→发证”程序做好村民建房工作，组织指导各村（社区）召开村民大会（或村民代表会议），将规范村民建房统一外观风貌、使用新型材料、提升房屋质量等事宜纳入村规民约（见附件3）。村民申请自建房屋时，必须与村（居）民委员会签订《自建房承诺书》（见附件4），选择有资质或培训合格的工匠严格按要求、按图纸施工。各村（社区）成立村民建房监事会，对本村（社区）建房质量和违规建设情况开展监督报告和组织自拆行动。

（五）加强监督管理。各镇（街道）是规范村庄规划和村民建房审批监管、查违控建的责任主体，市自然资源局、市住建局、市农业农村局、市城管局严格按照相关文件要求履职尽责。村民建房必须“一户一档”，各镇（街道）严格落实日常巡查“六到场”制度（即选址踏勘、定点放线、基坑基槽验收、工程重要节点、主体结构完工和竣工验收到场）。切实加强村民建房质量安全监管，确保村民新建房屋的质量和安全，达到办理施工许可要求的，依程序办理施工许可审批（见附件5）。推行村民新建房屋施工公示牌制度，明确建房户主、建房地点、建造户型及层数、占地面积、批准单位、批准时间、外观风貌、监管人员和监督电话等事项，接受群众监督（建房验收表、巡查记录表见附件6、7）。

四、工作要求

（一）加强组织领导。成立醴陵市规范“多规合一”实用性村庄规划和农村村民建房工作专班，市委常委、市人民政府常务副市长任组长，分管自然资源、住建、农业、城管、林业的副市长为副组长，市财政局、市自然资源局、市住建局、市农业农村局、市城管局、市乡村振兴局、市林业局等相关部门主要负责人为成员，专班办公室设在市自然资源局，定期召开会议研究部署工作。各镇（街道）根据实际成立相应机构。市直相关职能部门按要求加强协作，密切配合。

（二）加大宣传力度。各镇（街道）和市直各职能部门加强宣传，通过召开会议、电视广播、张贴标语、发送短信、入户宣讲等方式，深入宣传有关规范村民建房政策。积极引导村民切实改变建房陋习，统一建房风貌，杜绝违法违规建房行为，共同建设美丽乡村。

（三）加大财政奖补。市财政每年据实安排专项资金对农村“多规合一”实用性村庄规划和村民建房工作进行奖补，对适用范围内符合规划、经过审批、按图建房、验收合格的农村新建、改建、扩建、重建建房户给予5000元/每户的奖励，各镇（街道）向市财政局申报专项资金，市财政局审核后按程序予以拨付。各镇（街道）可根据实际予以相应配套奖励。

（四）加大执法力度。市直职能部门和各镇（街道）强化联合执法，镇（街道）、村（社区）组织专门力量开展动态巡查，及时发现、制止、查处违法违规建房行为。对违规建房制止不力的，追究镇（街道）、村（社区）和相关市直部门责任人的责任。

（五）加强督查考核。将规范“多规合一”实用性村庄规划和农村村民建房工作纳入对各市直职能部门和各镇（街道）绩效考核的重要内容，每年年底由市政府办牵头组织对各职能部门和各镇（街道）规范“多规合一”实用性村庄规划和农村村民建房工作进行督查考核，在年度内随机抽查70%村民新建房屋进行实地查看，将考核结果进行年度排名，对工作开展不力、成效不明显的，进行通报批评，限期整改。

本方案自印发之日起执行，试行两年。

醴政办发〔2023〕7号

醴陵市人民政府

关于印发《醴陵市农村宅基地和村民建房管理若干规定（试行）》的通知

各镇（街）人民政府，市直有关单位：

《醴陵市农村宅基地和村民建房管理若干规定（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

醴陵市人民政府办公室

2023年11月2日

醴陵市农村宅基地和村民建房管理若干规定（试行）

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》以及《湖南省农村住房建设管理办法》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，特制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内的农村宅基地和农村村民住房的新建、改建、扩建、重建等管理活动。

城镇开发边界、自然保护区、风景名胜区范围内的村庄和历史文化名村不适用本规定。

第三条农村村民使用宅基地建住房应坚持以下原则：

（一）依据规划原则。农村村民使用宅基地建住房应符合各级国土空间规划。

（二）一户一宅原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。建新房必须拆旧房，严格控制占用耕地建住房，禁止占用基本农田建住房。

（三）相对集中原则。农村村民使用宅基地建住房应按规划有计划地逐步向农村居民点集中。

（四）依法审批原则。农村村民使用宅基地建住房必须严格审查建房资格，按程序、权限审批。严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建住房。

第四条切实发挥规划的控制和引导作用。新建农村住房必须符合村庄规划。禁止在基本农田、公益林、生态保护红线、饮用水源保护区范围内以及公路、铁路、电力等相关法律法规中已明确禁止建设的区域新建房屋。

第五条逐步建立与完善宅基地自愿有偿退出机制。对符合宅基地申请条件且没有宅基地并承诺不再申请宅基地的农户，或者主动放弃已有的合法宅基地的农户，逐步建立与完善宅基地自愿有偿退出机制。

第六条强化耕地占补平衡管理。农村宅基地占用耕地的，补充耕地由市人民政府统筹实施，尽可能在镇村区域内落实平衡任务，科学选址，实行先补后占，保持耕地占补平衡。村民自行复垦或开发的零星分散耕地，经市自然资源局确认，纳入年度土地利用现状变更后，统筹安排专项用于村民建房占补平衡。

第七条大力推进农村宅基地复垦。鼓励镇、村或村集体经济组织对废旧宅基地进行复垦并落实栽种。经验收确认的增减挂钩指标和土地开垦指标优先保证村民建房合理需求。

第二章申请

第八条申请宅基地建住房由户主提出。农村村民符合下列情形之一的，可以申请一处宅基地：

（一）农村村民户无宅基地，且符合一户一宅的；

（二）农村村民符合分户条件，且已办理分户手续，确需宅基地的；

（三）原有宅基地采用还基安置方式被依法征收后，需要安置的；

（四）集体建设或实施镇、村建设规划以及进行镇、村公共设施与公益事业建设需要安置的；

（五）受地质影响，居住环境危及生命财产安全需迁建的；

（六）法律、法规规定可以申请建房的其他情形。

第九条农村村民申请宅基地建住房分户应遵照以下基本原则：

（一）独生子女家庭不得分户另行申请宅基地建房；有两个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄且已嫁娶的，并经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠一农业户口子女申请宅基地建房。

（二）夫妻关系存续期间分户的只能认定一户；离婚一年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。

（三）与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户。

（四）丧偶未再婚的（应提供婚姻登记机关证明及注销人口户籍证明）可以认定为一户。

（五）本办法未规定的其他特殊情形，应提交村民代表大会或所在集体经济组织集体讨论决定，经镇人民政府协同农业农村部门审核后公示认定。

第十条申请面积及层高标准。位于城镇开发边界以外中心城区范围以内的，每户宅基地面积不得超过120平方米，其余范围内农村村民每户宅基地面积标准涉及占用耕地的，耕地的每户宅基地面积不得超过130平方米；使用耕地以外其他土地的不得超过180平方米；全部使用村内空闲地和原有宅基地的不得超过210平方米。建筑层数原则上不得超过三层。

编制村庄规划的村，按村庄规划的面积和层高执行，但不得超过前款规定。

宅基地面积指主屋、附屋（单独的厨房、厕所等生活设施用房）以及主屋与附屋之间相连的过道或坪场所占用的面积。宅基地周围的菜地、绿化用地、晒场、农具存放间、粮食仓库、宽度在6米以内的农村道路及畜禽舍按照农用地或设施农用地进行管理。

第十一条农村宅基地建住房申请流程。农村村民申请宅基地建住房的，由本人向村（居）民委员会提出用地申请，经村民小组代表会议讨论通过后张榜公示5天。公示期满无异议或有异议但异议不成立的，农户当场签署《农村宅基地使用承诺书》。村（居）民委员会汇总申请材料后，向镇人民政府（街道办事处）提交用地申请。

村民申请建房，持下列材料向村（居）民委员会提出申请：

（一）醴陵市农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）；

（二）醴陵市农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件2）；

（三）申请人身份证和家庭成员户籍信息；

（四）住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图。

农村村民异址新建住房的，在申请宅基地时提交原《建设用地许可证》和不动产权证书（集体土地使用证）。其老宅基地可调剂给本集体经济组织符合宅基地申请条件的成员，并提交调剂双方及组、村签字同意的老宅基地调剂协议；不作调剂处置的，由本集体经济组织收回，重新分配给集体经济组织其他成员或纳入复垦范围。宅基地申请人必须向镇人民政府（街道办事处）作出自行拆除旧宅的书面承诺。村（居）民委员会或本集体经济组织可采取收取拆旧履约保证金的方式，要求建住房户在作出拆旧承诺的同时缴纳拆旧保证金，待旧屋拆除并经现场验收后，退回拆旧保证金，拆旧保证金的额度由村（居）民委员会或本集体经济组织议定。建住房户未按承诺期限自行拆除旧屋的，镇人民政府（街道办事处）依法组织拆除，拆旧保证金不予退还。各镇人民政府（街道办事处）负责对拆旧保证金退还情况进行监管。

第三章审批

第十二条农村村民申请宅基地建住房，由镇人民政府审核批准，涉及中心城区的参照现有管理模式由市自然资源局负责审批。镇人民政府设立一个综合性行政审批统一窗口对外受理，并建立多部门联动的联审、联批制度（以下简称镇联审办）。涉及农用地转为建设用地的，由自然资源部门办理农用地转用审批手续。

第十三条农村宅基地建住房审批流程。

（一）镇政府联审办接到宅基地申请后核实申请人是否符合建房条件，正式受理农户申请。

（二）经镇联审办进行现场勘查，核实资料符合规划，确定拟用地四至范围、类别、面积，是否避开地质灾害隐患点等，在正式受理农户申请10个工作日内提出审批建议。

（三）镇政府组织农业农村、自然资源、住建等相关部门联合会审，5个工作日内提出审批意见。建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。

对申请使用镇村规划区内宅基地建住房的，经审查合格后，制作《醴陵市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，发放公示牌、《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。不予批准的，自作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

对申请使用农用地作为宅基地的，依法依规完成农用地转用审批手续后，再由镇人民政府按前款规定处理。

（四）镇人民政府在批准后，5个工作日内组织相关部门到现场确定建住房位置，并钉桩、放线，将《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》复印件张贴于醒目处。现场四界坐标确定后，农户方可开工建设。镇人民政府组织相关部门及村组根据职责对建住房施工过程进行监管。

（五）完工后，经建住房村民申请，镇人民政府组织相关部门进行竣工验收，出具验收意见表，若验收未通过，提出整改意见或移交执法部门处理。

（六）乡镇人民政府应当加强居民自建房监督能力建设，明确监管机构和人员。三层及以上且工程投资额在30万以上或建筑面积在300平方米以上的（以下称限额）居民自建房，按照要求进行施工图审查并申请质量安全监督、施工许可，对未经施工许可“限额”以上建房的，乡镇人民政府不得批准建设。

第十四条农村村民申请宅基地建住房有下列情形之一的，不予批准宅基地：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合各级国土空间规划的；

（三）不符合一户一宅规定的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）符合分户条件，但现有宅基地面积已达到分户建房用地合计面积标准的；

（六）所申请的宅基地存在权属争议的；

（七）有非法占地行为尚未处罚到位的；

（八）法律、法规规定不得批准的其他情形。

第四章登记发证

第十五条市自然资源局负责农村宅基地建住房登记发证工作。

第十六条农村村民在新房竣工验收合格后30日内向市自然资源局申请颁发不动产权证。因转移、继承等原因造成宅基地使用权及房屋所有权转移的，当事人应当自转移之日起30日内，向市自然资源局申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记，并申请重新发放不动产权证。

第十七条有下列情形之一的，由村集体经济组织收回宅基地使用权，由相关部门注销其宅基地批准文件、不动产权证书：

（一）自批准宅基地之日起满两年未动工兴建的；

（二）经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新村（社区）居住的原宅基地；

（三）不按照批准用途或超面积使用土地的；

（四）批甲地占乙地使用土地的；

（五）隐瞒、骗取审批的；

（六）法律、法规规定应当注销或撤销的其他情形。

第五章监督管理

第十八条按照“市级主导、乡镇主责、村级主体”的原则，构建农村宅基地管理体系。

市农业农村局负责指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理、违法用地查处和宅基地合理布局、用地标准、宅基地现状和用地需求情况统计调查等农村宅基地改革和管理有关工作，明确工作流程，规范、统一审批文书、建立管理审批平台，参与编制国土空间规划和村庄规划。

市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划等工作，负责中心城区范围内村民建房审批工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批等相关手续，依法依规依程序办理农民住宅的不动产确权登记。

市住建局负责提供编制和推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，组织开展农村建房工匠培训，指导镇人民政府加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理。

市城管局根据《关于厘清业务主管部门与城管综合执法部门职责边界建立执法协作制度的工作意见》（试行）有关规定行使相应行政处罚权。

市财政局负责农村“多规合一”实用性村庄规划和村民建房工作奖补资金的审核、监督和拨付工作。

镇人民政府负责组织编制村庄规划，承担农村宅基地和建房的审批、管理，并依法承担相关行政执法工作。开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为。加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，指导村级组织完善宅基地民主管理程序，确定村级宅基地协管员。

村（居）民委员会或村民小组负责接受农户申请、初步审核、组织村民代表会议、村（社区）内公示、向镇人民政府（街道办事处）报送申请材料，全程参与宅基地审批监管工作，确保宅基地分配使用公开透明，村（居）民委员会在村民建房现场醒目位置设立公示牌，公示内容包括建房主体、批准的宅基地范围和面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌、监督人员、举报电话等。村（社区）党组织书记为村民建房监督的第一责任人，依法依规调解当事人之间的宅基地纠纷，及时报告农村宅基地建房的违法、违规行为。

交通、水利、文物、教育、电力等职能部门依法依规配合，共同做好农村宅基地和村民建房管理工作。

第六章法律责任

第十九条镇（街道）、村（社区）日常巡查、监管、制止不力，相关职能部门履职不力、执法不严，出现村民违规建房的，市纪委监委问责相关责任人员；国家工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违反规定审批的农村宅基地，批准文件无效，对相关责任人员，市纪委监委问责相关责任人员；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十条农村村民在禁止建房区域建房或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由镇人民政府（街道办事处）或市农业农村局根据违建情形责令限期改正，退还非法占用的土地、拆除在非法占用土地上新建的房屋、恢复土地原状，逾期不改正的，依法组织强制拆除。

农村建筑工匠或者建筑施工企业有下列情形之一的，由市住建局责令限期改正、处以罚款，构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）为未取得或违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；

（二）违反建设规划，设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的。

第二十一条在实施农村宅基地和村民建房管理工作中，阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，由市公安分局予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章组织机构

第二十二条成立由市委副书记、市人民政府市长为组长，市委常委、市人民政府常务副市长为副组长，市人民政府分管副市长为执行副组长，市财政局、市自然资源局、市住建局、市农业农村局、市城管局、各镇人民政府（街道办事处）为成员单位的醴陵市农村宅基地和村民建房管理工作专班。专班办公室设在市自然资源局，由市自然资源局局长任办公室主任，统筹全市农村宅基地和村民建房管理工作，其它成员单位按照职责分工履行相应管理职能。

第八章附则

第二十三条本规定出台前有关农村宅基地和村民建房的政策和文件与本规定相抵触的，以本规定为准。

第二十四条本规定自印发之日起执行，试行两年。