湖南湘潭：允许办理土地分割、转让手续，支持“商改居”

据湖南省自然资源厅，日前，湖南省湘潭市印发《湘潭市加强土地利用 推进城市更新的若干措施（试行）》，从“调控土地总量、优化控规单元、规划指标平衡、集中成片开发”等方面提出10条推进城市更新的重点举措。措施自印发之日起实施，试行2年。

在调控土地供应总量方面，《措施》提出结合土地市场“批而未供”“供而未建”以及各城市区、园区和市属投融资公司资源、资产情况，科学调控市本级商住用地年度供应总量规模。供地计划一旦下达，未经批准不得调整。将年度出让计划细化至具体地块，做到精准出让。实行最严格的“增存挂钩”，对上年度未完成“增存挂钩”批而未供土地35%、闲置土地55%交办任务的城市区、园区和市属投融资公司，暂停新增建设用地报批，待处置任务完成后方可恢复。

在优化城市更新单元管控方面，《措施》明确编制低效用地再开发专项规划和城市更新专项规划，划定低效用地再开发和城市更新单元，将老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能划定为重点低效用地再开发和城市更新片区，建立低效用地再开发和城市更新项目库。将低效用地再开发和城市更新单元规划的相关内容纳入控规，在落实公共服务设施配套、满足安全、消防等国家强制性标准并征询相关权利人意见后，可兼容用地性质、实行土地混合开发、空间复合利用，可适当放宽建筑高度、容积率管控，地块的绿地率、建筑密度、建筑间距等指标可适度低于我市现行技术规范。更新改造增加的非独立占地的社区公益性、公用设施可不计入片区开发容积率。

《措施》支持规划指标综合平衡。坚持片区单元整体改造与联动开发相结合，开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区，按照“公益优先”的原则专题研究，经市人民政府批准，可联动控规单元内其他可出让地通过带条件、带方案挂牌进行综合开发，实现更新项目的综合平衡。

更新片区范围内用地规划及相关指标可在修建性详细规划或总图整体一次性审批、配套设施同步实施的前提下综合平衡，容积率指标可适当提高。项目实施主体在推动城市更新中提高公共配套标准和增加城市公共开放空间所占用地，可计入该片区容积率。以更新片区为单元，公共配套按照节约集约利用原则规划并落位。城市更新项目可适度放宽楼间距和日照双控管理，允许实行日照单控模式。鼓励充分利用地下空间开发建设地下商业等设施，进行竖向分层、横向直通的立体综合开发。在满足项目自身配套容量要求的前提下，开发利用经营性项目的，土地出让价格依据地面价格的20%～50%缴纳。

城市更新项目的土地出让，对有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，应采取带保护方案挂牌；对城市更新项目有产业配套或公益性配套要求的，应将产业配套、公益性配套要求纳入挂牌条件。

湘潭市鼓励集中成片改造开发，鼓励社会资本参与。《措施》显示在科学研判开发价值提升空间的基础上，精准划分综合片区。在政府主导、权属清晰、规范运作、实业优先、合法合规的前提下，创新市场化开发模式和融资渠道，运用“利益共享、风险分担”理念引入社会资本，负责片区的投融资、开发建设、产业导入与运营，从未来一二级联动经营性收益、综合性收益和产业发展收益中实现投融资回报。支持市场主体收购相邻多宗低效利用地块，进行集中改造开发，低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并改造开发用于建设各类公共服务设施或配套建设商业设施，并按协议出让方式取得土地使用权。

按照“自愿出资、参照监管、片区平衡、依约移交、适当奖补”的原则，推动更新片区范围内公益性、经营性项目整体打包实施，鼓励社会资本投资建设市政配套基础设施、中小学教育和社区医疗卫生公共服务配套设施，建立经营性收益回报机制和金融服务、财政奖补等激励机制，提升资产吸引力，确保城市更新项目与市政基础设施和公共服务配套同步建设。完善土地增值收益分享机制，对原土地权利人可采取货币、物业补偿等多种方式，调动市场主体参与低效用地再开发和城市更新的积极性。

《措施》支持开发改善性住房，支持土地分割转让，支持“商改居”。

湘潭市将引导房地产企业提供多元化产品，加大品质型、绿色生态型、康养型住房开发比例，将改善性住房项目优先纳入年度土地供应计划。鼓励推出大平层、第四代住宅、低层低密度住宅等改善性住宅产品，放宽住宅建筑面宽控制要求，鼓励建筑内部创新设计，取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品。

按“一事一议”方式支持优质房地产企业并购现有房地产企业和项目。在不改变已批准的项目修建性详细规划并明确约定公共配套设施建设责任的前提下，经批准可办理土地分割，分割后原项目的公共配套设施按约定实行共建共享，并在不动产登记簿中备注说明。对于分割后需转让土地，由转让双方在合同中明确受让人继续按照原规划和约定实施的义务，并依法予以公示。允许实行预告登记转让，对开发投资未完成出让合同约定开发投资总额25%的土地，按照“先投入后转让”原则，可依法办理不动产预告登记，待开发投资达到转让条件后，由预告登记人申请办理土地使用权转让。交易所涉及的税费政策，按有关规定执行。

在符合上位规划、相关规范及招商协议且满足配套要求的前提下，已建成的库存非住宅商品房，按程序批准后，可依法依规进行房屋使用功能调整；商业类公寓在不改变土地用途和建筑轮廓、高度及形态的基础上，可优化调整为居住类公寓。已出让为居住用地的，原规划条件中商业占比下限高于6%的，可调整至2%～6%；以居住为主的出让商居综合用地，原规划条件中商业占比下限高于15%的，可调整至15%。“商改居”项目应确保公共服务及基础设施配套齐全，土地用途、总建设量、容积率、绿地面积不得改变。已享受招商引资优惠政策或属核心商圈、片区商务中心的项目，原则上不纳入“商改居”范围。

《措施》创新存量土地盘活利用方式。对“批而未供”的经营性用地，可采用租赁、政府或社会投资短期使用等方式，将近期没有市场需求的土地先行用于全民健身运动场馆、社会停车场等城市公共服务设施建设使用，提升土地利用效率；在相关权利人达成一致的前提下，对采取“置换土地”方式处置的闲置和低效土地，可按照“同等价值、双方自愿、凭证交换”原则，实行不同性质、不同地类、不同区域的土地互换，依法办理登记。对市属投融资公司已抵押的闲置土地，在符合规划的前提下，经协商可带抵押依法转让。

此外，湘潭市将实行市场化导向的定价规则。房地产供地以不低于成本或基准地价为底线，形成与现时市场价格紧密关联的动态调整机制。土地出让前，各城市区人民政府、园区管委会、市属投融资公司和行业主管部门不得以任何理由事先约定土地出让价格和规划条件。经市人民政府批准的旧城改造、城市更新等特殊项目，土地成本明显高于市场价格的，可按市场定价原则确定上市起始价，并经市自然资源管理委员会集体决策后实施。