以土地资源高水平配置与高效率利用助推经济社会高质量发展——湘潭市资规局就“土地新政”答记者问

以土地资源高水平配置与高效率利用助推经济社会高质量发展

——市资规局就“土地新政”答记者问

全媒体记者 杨阳 陈颖

1月26日，在湘潭市“土地新政”新闻发布会上，市自然资源和规划局主要负责人及相关负责人就大家关注的《湘潭市优化土地要素保障助推产业升级的若干措施（试行）》和《湘潭市加强土地利用推进城市更新的若干措施（试行）》回答了省、市媒体记者提问。

记者：湘潭市出台“土地新政”是基于哪些方面的考虑？政策主要亮点有哪些？

市资规局：出台“土地新政”主要是基于以下四个方面的考虑：一是湘潭经济社会高质量发展的需要。近年来，随着经济社会发展和城镇化推进，湘潭市出现了一些土地资源配置与高质量发展要求不相适应的问题。同时，耕地保护、土地闲置低效利用等方面也面临着一系列挑战，必须加强规划和土地管理方面的政策创新和新举措的制定，在坚守底线的前提下，破解一些难点和堵点问题，优化土地资源配置，提高土地利用效益，为高质量发展提供更多更好的资源要素保障动能。二是应对当前经济形势挑战的需要。当前经济形势下，土地供需关系如何理顺、土地价值效益如何彰显、产业项目如何引进来和留下来，需从顶层设计上系统解决。“土地新政”致力于在土地资源高水平配置与高效率利用等方面有所突破，以此提振市场信心，激发市场活力，对稳定经济增长、促进就业、保障民生等方面具有重要意义。三是低效用地再开发试点工作的需要。去年，湘潭市成功进入国家低效用地再开发试点城市，赢得了非常宝贵的先行先试契机。“土地新政”是湘潭市低效用地再开发“1+2+N”政策体系的重要组成部分，将对低效用地再开发项目具体实施提供有力的政策保障。四是进一步提升土地管控能力的需要。新政通过建立土地全生命周期监督管理机制，明确权利和责任，加大评价、处置、问责力度，确保土地资源合理高效利用，土地市场健康有序发展。

《湘潭市优化土地要素保障助推产业升级的若干措施（试行）》的亮点主要体现在：一是有效降低企业用地成本和前期投入，缩短拿地周期，形成产业用地价格洼地。全面推行工业用地租赁、先租后让和弹性出让等灵活供地模式；制定工业用地“标准地”规范标准，推行“带方案”出让，实现“签约即供地、拿地即开工”；建立“土地超市”制度，破解“项目等地”问题；现代服务业用地可按商服用地基准地价的70%确定出让起始价；新型产业用地可参照工业用地供应管理。二是科学合理实施产业用地规划管控，充分激发市场主体投资兴业的兴趣，提高扩能扩产的积极性。允许工业用地、物流仓储用地和为制造业服务的其他商务用地互相合理转换，按需确定容积率、建筑密度和绿地率等规划指标。企业在现有工业用地上或利用地下空间新建、扩建生产性用地增加容积率的，不再增缴土地价款。允许原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等方式对其使用的产业用地进行改造开发。三是切实强化产业用地监管，极大提高土地利用效益，促进产业结构转型升级。实行“双合同一协议”（招商合同、出让合同、监管协议）管理，严格履约评估，确保合同兑现；市本级用地规模200亩以上的产业项目报市自然资源管理委员会审定，避免同质化竞争；按照“亩均论英雄”要求，对企业实行用地政策差别化分类管理。

《湘潭市加强土地利用促进城市更新的若干措施（试行）》的亮点主要体现在：一是鼓励社会资本参与片区改造开发。创新市场化开发模式和融资渠道，运用“利益共享、风险分担”理念引入社会资本，推动更新片区范围内公益性、经营性项目整体打包实施，建立经营性收益回报机制和金融服务、财政奖补等激励机制，提升资产吸引力。完善土地增值收益分享机制，调动市场主体参与低效用地再开发和城市更新的积极性。二是适度放宽更新片区单元规划指标尺度，在满足规范要求的前提下，因地制宜地对容积率、楼间距、建筑密度、日照双控等管控内容进行了合理的优化调整。三是支持开发改善型住房，加大品质型、绿色生态型、康养型住房开发比例。四是支持土地分割转让，按“一事一议”方式允许优质房地产企业并购现有房地产企业和项目。五是实行“商改居”，已建成的库存非住宅商品房可进行房屋使用功能调整，已出让为商、居用地的，商住比可适当优化调整。六是创新存量土地盘活利用方式，允许预告登记转让、商住用地临时使用、闲置土地“等价置换”。七是实行市场化为导向的定价规则。对土地成本明显高于市场价格的旧城改造、城市更新项目，可按市场定价原则确定上市起始价。大力提升城市品质，促进城市土地的统筹有序开发和优质高效利用。

记者：《湘潭市优化土地要素保障助推产业升级的若干措施（试行）》将对实体经济发展起到哪些促进作用？

市资规局：土地是实体经济发展的基础保障要素，优化土地要素保障和城市发展规划，对于促进实体经济发展具有底盘性、支撑性作用。

在产业用地保障方面：通过划定产业园区边界线、产业用地指标应保尽保、建立产业发展基金、实施“周转用地”制度和建立“土地超市”制度，保证土地配给充沛，破解“项目等地”问题，消除实体企业无地可用的担心，提振投资兴业信心。

在产业用地供应方面：通过实施“标准地+承诺制+代办制”、推行“带方案”出让、拿地即开工等举措，使实体企业能够方便快捷地取得土地，更快启动建设并投产达效。

在土地价格方面：对工业用地、物流用地、新型产业用地、现代服务业用地等各类型产业用地都明确了最优惠的土地价格，形成了价格洼地，同时，全面推行弹性出让、长期租赁、先租后让、租让结合等灵活供地方式，更进一步降低企业前期投入成本，能够将更多资金投入到设备升级和技术研发中去，有效实施换代提升和扩能扩产。

该措施还鼓励企业通过技术改造、厂房改造、提高容积率等方式，提高土地利用效率，从而在不增加土地资源的情况下，实现更大的产出效益，更好地提升整体竞争力，促进实体经济持续健康发展。

记者：《湘潭市加强土地利用推进城市更新的若干措施（试行）》将解决城市更新工作中哪些主要障碍和问题？

市资规局：2023年底，中央经济工作会议强调要实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。市委市政府高瞻远瞩，早在去年就部署了土地新政的制定事项。该措施针对当前存量用地多，城市更新项目成本高、收益不确定、经济效益平衡难等普遍性问题进行破题。

对存量土地进行管控、盘活。实施最严格的“增存挂钩”，对于未完成存量任务的区、园区，暂停新增建设用地报批，从源头上倒逼存量建设用地处置。创新提出了预告登记转让、临时使用、闲置土地“等价置换”、允许土地分割、转让等多种盘活利用方式，如预告登记转让，对开发投资未完成出让合同约定开发投资总额25%的土地，可以按照“先投入后转让”原则，可依法办理不动产预告登记，待开发投资达到转让条件后，由预告登记人申请办理土地使用权转让，有效解决了很多土地未达开发条件无法转让导致土地闲置浪费问题，让土地活起来、转起来。

对存量房产问题，鼓励推出各类改善型住宅、商改居。如商业类公寓在不改变土地用途和建筑轮廓、高度及形态的基础上，可优化调整为居住类公寓。对于已出让为居住用地的，原规划条件中商业占比下限高于6%的，可调整至2%—6%；以居住为主的出让商居综合用地，原规划条件中商业占比下限高于15%的，可调整至15%。

优化旧城改造、城中村改造中的规划布局，适当放宽用地性质、建筑高度、容积率、间距、绿地等管控，更新改造的非独立公益性社区设施可不计入片区容积率。支持规划指标综合平衡；开发价值低的更新片区可联动控规单元内其他可出让地通过带条件、带方案挂牌进行综合开发，实现更新项目的经济平衡；更新片区范围内用地规划及相关指标可综合平衡，容积率指标可适当提高；项目实施主体在推动城市更新中提高公共配套标准和增加城市公共开放空间所占用地，可计入该片区容积率；城市更新项目的楼间距指标，允许实行日照单控模式；利用地下空间开发建设地下商业等设施，土地出让价格可按照地面价格的20%—50%计算。

鼓励社会资本参与和成片开发。精准划定综合片区，鼓励集中成片开发，通过“利益共享、风险分担”理念引入社会资本方，实现政府和社会资本多方共赢以及项目整体绩效最大化。鼓励社会资本参与基础设施建设，推动更新单元内公益性、经营性项目整体打包实施。实行市场化定价规则，对于旧城改造、城市更新等特殊项目，土地成本明显高于市场价格的，可按市场定价原则确定上市起始价，报经市自然资源管理委员会集体决策后实施。

记者：“土地新政”如何保障新型产业用地需求？

市资规局：新型产业具有高科技性、高价值性和低耗能性，能够有力促进区域经济的高质量发展，已成为当前经济转型升级的新着力点和经济增长的新支撑点。湘潭市对新型产业的引入和扶持高度重视，在《湘潭市优化土地要素保障助推产业升级的若干措施（试行）》中，对其用地需求给予充分保障。

一是对符合新型产业用地类型特质的能纳尽纳，应保尽保。目前国省暂时没有对新型产业用地类型进行明确界定，也没有相关目录和标准，我们通过收集了解其他省市情况，结合湘潭市实际，经过综合研究，将研发、设计、检测、中试、信息网络、人工智能、大数据、生物医药等类型用地均纳入了新型产业用地范畴，涵盖面应该是最广的。同时，明确对新型产业用地实行快报快批、应保尽保；实施“周转用地”制度，实现“地等项目”。

二是充分保障新型产业用地有效供给。对新型产业用地政策参照工业用地执行，可以采用弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合等多种供地模式，使土地使用灵活度更高。并且国有划拨或租赁用地补办出让手续的，可采取协议方式出让。以租赁方式和先租后让方式供应的，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租、抵押。

三是给予新型产业用地最优惠地价政策。新型产业用地地价以工业用地基准价为基数进行1.5至2倍修正。如果是省、市确定为优先发展类的，还可以以上述地价为基准，按70%确定土地出让起始价，极大地降低新型产业企业土地取得成本，实现更低价格、更可获得、更高效益。