深圳新房库存增速全国第二，业内期待进一步放宽楼市限购政策

“价格战”“降价跑量”“去库存”⋯⋯这是近日在深圳某房产中介平台举行的年度分享会上，与会者对2023年深圳楼市的关键词总结。

从数据上可以更直观地感受到，过去一年深圳新房市场呈现出了较为明显的“供应增加，成交下滑”分化态势，2023年共成交31621套一手住宅，创下近五年低点。

与此同时，据乐有家研究中心数据，深圳去年新增一手住宅582.7万平方米，同比上涨28%；年末库存面积突破500万平方米，达到517.88万平方米，创下历史新高，较2022年年末增加28%。据不完全统计，2024年深圳约有253个新房住宅项目入市，其中一手商品房186个，保障房67个。

进入2024年以来，深圳新房成交并未出现明显回暖，但市场降价促销的现象依然广泛存在。深圳当地房产中介小刘告诉记者，今年以来深圳新房的折扣比去年年底时要低了不少。“现在有折扣的新盘，对购房者来说还是比较好的上车时机。”

深圳龙华区某楼盘项目现场

库存增速全国第二，楼盘折扣力度小了

在易居研究院最新发布的2023年底全国100城新建商品住宅库存面积同比增速排序中，深圳以33%的增速排在第二位。

新建商品住宅库存面积的快速增速，一定程度上反映出深圳新房市场的去化难。用通俗一点的话来说就是“盖房子的速度快于卖房子的速度”。

据深圳乐有家研究中心数据，以近6个月的平均销售面积来计算去化周期，深圳新房市场的去化压力从去年下半年以来逐步走高。最低值是2023年7月的14.1个月，最高则是去年12月的20.2个月。

整体来看，深圳新房的成交量仍然维持在低位，2023年12月，深圳新房住宅的成交量为2554套。

而进入2024年以来，深圳新房成交情况并未出现显著回暖。据深圳房地产信息平台数据，2024年1月1日-23日，深圳一手房的成交套数仅1280套。而在同时间段，深圳二手房的成交套数达到2782套。

来源：深圳房地产信息平台

据乐有家研究中心不完全统计，2024年深圳约有253个新房住宅项目入市，其中一手商品房186个，保障房67个。从数量上看，2024年深圳入市新盘将超过2023年（拿到预售证新盘为178个），其中宝安、龙岗、南山最多。保障房预计将超4.1万套房源，都处于未售、在建或拟建状态，其中龙岗、宝安及光明供应量最大。

另据深圳市住房和建设局公示数据，今年一季度，深圳将入市计划入市的商品房项目19个，预计供应房源面积为1175005.96平方米，12386套，其中住宅为11318套。

“现在深圳的房地产市场，其实已经开始逐步进入存量市场。”在中介小刘看来，新房市场整体回暖速度较慢，一是去年深圳市场推出不少人才房项目分流了部分刚需客户；二是在市场下行期，新房动辄2-3年后的交房期，使得购房者在选择时也更为谨慎。

据公开资料，2023年深圳推出17个合计1万多套可售型人才房项目，并且有多个项目售罄。

据小刘介绍，进入2024年以来，深圳新房的折扣比去年年底时要低了不少。比如在去年11月-12月，市场上还能找到不少八五折到八七折的新盘。“现在虽然新盘也有折扣，但折扣力度已经比去年底时要低了，多数新盘的折扣收到了九折以上。”

从小刘提提供给记者的部分楼盘宣传海报可以看到，“新春安家”“新年冲刺”“优惠限时购”等字样依旧显眼。如位于龙岗永湖站地铁附近的一新盘项目，原本销售均价为3.8万元/平方米，现推出6套特价房，其中89.05平方米户型总价为309万元，折合单价仅3.55万元/平方米。

一位深圳房企人士告诉记者，一般区域内新盘的折扣力度情况，会根据楼盘的去化情况、市场冷热情况及项目销售团队的策略做出调整，比如多数盘都是在刚开盘时折扣力度会大一点，达到一定去化后就会开始逐步收回折扣。“也存在楼盘在可售楼盘不多时，会加大折扣力度卖完，然后让销售团队转到其他项目。”

部分新入市楼盘的优惠促销宣传来源：中介提供

乐有家研究中心数据显示，过去一年深圳西部新房市场比东部要好。各区成交中，宝安网签8891套，以绝对的领先优势占据冠军宝座，同比上涨37.5%；排第二的龙华网签5795套，同比上涨15.3%；龙岗及光明网签量均超4000套，但同比均呈现跌幅。业内期待进一步放宽楼市限购政策

事实上，过去一年的深圳也出台了不少楼市支持政策，包括“双证合一”“取消750豪宅线”“二套房首付四成”“认房不认贷”等。

在上述政策实施后，短期内对市场起到了一定激励作用。比如在“认房不认贷”“二套首付四成”“取消750豪宅线”政策出台后的两周时间里，深圳新房市场的带看量和成交量均出现明显回升。

乐有家研究中心数据显示，在2023年8月30日深圳“认房不认贷”政策官宣后的首个周末，门店成交量创下了去年3月中至9月初周末最高峰。其中，去年9月1日-5日的门店成交量较8月同期上涨80%，

尽管去年深圳楼市出台了不少重磅政策，而且开发商的让利幅度也明显加大，但新房成交依旧低迷。据深圳中原研究中心数据，2023年深圳新房市场销售套数破千套的楼盘仅有两个，分别为鸿荣源珈誉府和超核中心润府。销售套数排在前列的其他楼盘还有深业云海湾、万科金域学府、招商会展湾雍境花园等项目。

从土地市场来看，2023年深圳共发布了3批宅地出让清单，分6次出让。其中挂牌的17宗宅地中有14宗成交，累计收金约312.47亿元，较2022年（约737.27亿元）下降58%，房企拿地的积极性仍不高。

或许正是因为当前新房去化不及预期，部分业内人士认为，当下深圳可以进一步出台楼市支持政策。

新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日就表示：“当前深圳限购政策调整力度过小，仅是放开深汕合作区的限购，这对于刚需、刚改人群存在误伤。尽管深圳对热钱吸引力较强，限购政策的调整要较为谨慎，但是就当下形势而言，除了投资属性较强的几个核心区域外，宝安、龙岗、龙华部分区域，以及光明、坪山、大鹏、盐田这些居住属性更强、库存压力大的区域都具备研究优化放开限购的条件。”

乐有家营销总裁贺玲则认为，深圳楼市是否会继续出台支持政策，很大程度上取决于市场成交的回暖情况，因为过去一年深圳的二手房成交是在回暖的，这有可能带动新房市场的成交。“如果新房月成交量能维持在4000套左右，政策可能会出得比较慢；如果成交量仅在3000套左右的水平，政策加码的可能性会更高。”

此外，贺玲还提到，以前愿意买新房的人，除了价格倒挂外，可能对新房有偏好。现在市场经过大浪淘沙，很多买房人对新房和二手房没有明显偏好。从数据来看，尽管2024年深圳潜在入市的新房套数超过8万套，但挂牌的二手房源也有5万多套，客户可选性非常大。如果有业主紧急降价，二手房的性价比会突显。“整体上，我们对2024年的深圳楼市还是维持着一个谨慎乐观的态度，并不像部分人感觉得那么悲观。”